Пассивный доход становится основной потребностью инвестора в кризисные времена

Весь этот год Россию штормит. Каково состояние гостиничной отрасли? Есть ли риск отстать от остального мира в развитии?

— По стране не просто бьют, а молотят санкциями. Во многих сегментах мы это не ощущаем, но почувствуем, если они продолжатся длительное время. То же касается и отельной индустрии. Из-за санкций из России ушли международные гостиничные сети. Нам теперь не купить услуги европейских и американских консультантов, архитекторов и дизайнеров. Эти люди находятся на передовой, в том числе индустрии гостеприимства. А в эпоху дижитализации она меняется очень мощно.

За прошедший год в роботизацию отельного бизнеса было вложено в мире $220 млрд, в России — ноль. При этом, у нас не воплощены даже те вещи, которые давно стали обыденностью в развитых странах. Например, цифровизация всех процессов: на своём смартфоне гость проходит регистрацию, им же открывает номер, управляет там светом, звуком, температурой, а также заказывает все услуги. Мы недавно запустили отель We&I по такой технологии, но это исключение из правил.

Ситуация также стремительно меняется, как в конце XIX – начале XX века. Например, сроки проживания увеличиваются на недели и месяцы, что необычно. Появляются гибридные отели — современные гостиницы с коворкингом, когда ты можешь и жить, и работать в одном здании. В мире постоянно путешествует 35 млн digital nomad (цифровых кочевников), перемещаясь в другой регион или город каждые несколько недель. Это большая цифра.

За какой год эти данные, и какова динамика роста этих "кочевников"?

— 35 млн путешественников — недавнее исследование, пять лет назад таковых было около 5 млн человек. Работать удалённо граждане начали, наверное, в период запуска Facebook (принадлежат организации, признанной в РФ экстремистской) — 2005–2007 годы. Большинство профессий — блогер, маркетолог, IT-специалист, web-дизайнер.

Возвращаясь к отелям, в нашей стране индустрия пока не чувствует отставания. Хотя до пандемии международные сети, запуская новые форматы, в Россию их не приводили. Например, Marriott открыл Moxy, Accor — Jo and Joe, а также Mama Shelter, но самым первым был отель citizenM, открывшийся ещё в 2008-м. Это такой формат доступной роскоши (Affordable Luxury), где площади номеров уменьшены до 10,5 м2, но включены коворкинг и общественные пространства. Это было 15 лет назад. К нам тренд не дошёл, мы были в стороне от этого движения.

А когда откроются границы — я оптимист и верю — к нам снова поедет международный турист. Сейчас у нас огромный провал. Только Петербург в этом году потерял порядка 5 млн гостей, умножаем на $2–$3 тыс. (средние расходы туриста), получим порядка $15 млрд, недополученных магазинами, отелями, городским бюджетом. Это большие потери.

Вообще туризм стал одним из самых значимых сегментов по вкладу в экономику крупнейших городов. В мире в туриндустрии заняты 11% населения.

С началом мобилизации передвижение по России заметно сократилось, мы это ощутили сильно. Потери есть у всех, но меньше у тех, кто был нацелен на среднесрочное проживание. Мы тоже переориентировались, у нас сейчас живут студенты, аспиранты, фрилансеры. Но это временное явление, а если о долгосрочной перспективе, то мы отрезаны от мировых трендов и ноу-хау.

Отель We&I by Vertical вы открыли в самый разгар пандемии в 2020 году. Сейчас во время СВО, объявили о запуске нового объекта. Не страшно ли каждый раз стартовать в подобных условиях?

— Глаза боятся, руки делают. Были бы рады, если бы этих событий не случилось. С другой стороны, нашу концепцию проверила пандемия: даже в тот период We&I приносил доходы выше, чем аренда квартиры. Мы выигрываем во многом благодаря тому, что люди находятся в своём сообществе, кругу единомышленников: вместе играют, смотрят фильмы или сидят за бокалом вина в баре. От этого становится немного теплее на душе, исчезает чувство опасности, одиночества, той несправедливости, которая творится в мире. Мы все, наверное, стараемся чаще встречаться с друзьями — причём чаще на кухне, чем в ресторане. Это действительно поддерживает.

Формат гибридных отелей со среднесрочным проживанием прижился во время пандемии и показал, что людям нужна такая взаимная поддержка. Мы социальные существа, человек не может быть один. Отшельник — это подвиг, потому отшельников называли святыми. Когда нас заперли в четырёх стенах и изолировали друг от друга, это было наказание.

Наш формат даёт возможность общения и развития, избавляет от многих бытовых вопросов: уборка, приготовление пищи и прочее.

Гибридный отель — это ноу-хау Becar Asset Management или западный опыт? Кто-то ещё в России реализует подобные проекты?

— Мы первыми построили в Петербурге дижитал-отель, в который можно заселиться и управлять всем через смартфон, а также первый гибридный отель, в котором можно длительно и проживать, и работать. Мы, конечно, активно впитываем и берём всё лучшее, что уже реализовано и испытано в новых отелях по всему миру: в Нью-Йорке, Лондоне, Берлине, Шанхае, Сингапуре и других городах. То, что нужно и интересно для нового потребителя, тех же "цифровых кочевников", которые задают темп нашей жизни — и для этой аудитории создаём свои продукты.

Почему новый проект на Орджоникидзе стал Digital Village? Это общее название комплекса, а каждое из пяти зданий будет со своим именем?

— Да. Так назвали, исходя из мировых трендов, сегодня подобные "цифровые деревни" появляются во всём мире, чаще у моря. Можно было бы назвать и Digital City, потому что там будут проживать 4 тыс. человек. Это маленький городок со своими ресторанчиками, магазинами, кафе, большим коворкингом, зонами для пилатеса, фитнеса и йоги, всего — 10 тыс. м2 общественных зон, где любой найдёт себе подходящее занятие, не выезжая в город.

У нас также будет фуд-холл, пространства для вечеринок и дискотек, а также большие event-площадки — места для обучения, образования, тренингов, в том числе по развитию личности. Сегодня всему можно научиться и в Сети. Однако вывод последних лет: онлайн-курсы – это хорошо, они продолжат развиваться, но их эффективность вдвое ниже офлайн-обучения, где ты присутствуешь лично.

Мы любим вместе учиться, отдыхать, работать в библиотеке и так далее; нам нравится, когда вокруг нас люди занимаются тем же самым. Делать что-то в кругу себе подобных намного проще и легче. Когда вместе с друзьями на стадионе слушаем певца или смотрим футбол и болеем за команду, аж мурашки по коже. А за компьютером такого ощущения не бывает. Поэтому сегодня развиваются одновременно два тренда: онлайн можем переместиться в любую точку, но переместившись, хотим оказаться в кругу себе подобных, единомышленников. Поэтому возникают Digital Village, коливинги, гибридные отели, где создаётся среда для общения.

Наш первый корпус — это гибридный отель на четыре "звезды", который будет принимать гостей на кратко– и долгосрок. Второй — это 100% коливинг для среднесрочного проживания. Ещё три корпуса тоже планируем под коливинг на средне- и долгосрочное пребывание. Как раз для тех 35 млн путешественников. Когда началась мобилизация, многие уехали и продолжают работать в России, но за её пределами. Это показало, насколько изменилась мобильность, да и пандемия к этому сильно подтолкнула и научила работать удалённо. Но при этом мы не хотим одиночества, не желаем его. Поэтому создаются такие проекты XXI века.

В проекте заложено 10 тыс. м2 общественных пространств. Не слишком ли много? Что они дают?

— Специализированные мебельные центры или детские центры в городе уже есть, но молодёжного нет. А молодёжь — одна из самых непоседливых аудиторий. И мы делаем для них такой торговый центр с акцентом на развитие, на event-составляющую. Здесь можно купить что-нибудь модное, повеселиться и отдохнуть, а также развить свои навыки. Мы приглашаем молодёжь, прежде всего, из южных районов Петербурга (Московский и Фрунзенский районы), чтобы они приезжали и проводили свой досуг здесь.

Получается, комплекс ориентирован на молодёжь?

— Наша целевая группа — люди 20-40 лет. Средний возраст digital nomad — 32 года, 80% из которых — не женаты; средний заработок по миру — $85 тыс. в год (по России данных нет).

Корректировали ли концепцию Digital Village, исходя из опыта эксплуатации апарт-отелей в Петербурге и Дубае?

— Да, мы постоянно берём лучшее из своего опыта, а также у компаний, строящих отели такого формата по всему миру. Первому нашему проекту на Московском проспекте — 8 лет, это классический отель с номерами по 25 м2. С тех пор прошли большой путь, и на чужих примерах и собственном опыте увидели, что можно получить много больше прибыли, внедряя новые форматы. Яркий пример — объекты сети Marriott в Нью-Йорке.

Первый Courtyard на четыре "звезды" (номера по 25 м2) сеть запустила в начале XX века. А в 2019-м открыла Moxy с номерами по 12,5 м2. Цены на них примерно одинаковые. В Moxy ты управляешь номером со смартфона/айпада, на первом этаже — общественное пространство со всевозможными развлечениями, в этом же здании — популярная Нью-Йоркская дискотека. То есть, ты попадаешь в среду молодёжного нетворкинга и общения. И Moxy очень популярен, особенно, у новых богатых из сферы дижитал, поэтому и экономика небольших номеров выше.

Вы говорили, что второй корпус комплекса будет реализован в формате коливинга. Чем он будет принципиально отличаться от первого корпуса?

— В первую очередь, сообществом. Средний срок проживания у нас в гибридном отеле два-три недели, в коливинге это будет, видимо, около года. Некоторым — в основном digital nomad — хочется новых впечатлений, и они регулярно перемещаются из одного города в другой. Но иногда появляется желание осесть и получить некую стабильность, чтобы вокруг тебя были твои друзья, однокашники, чтобы не мелькала картинка так быстро. Коливинг — это устойчивое сообщество людей, живущих и работающих вместе многие месяцы. Вот основное отличие.

Многие спрашивают: а чем недвижимость разнится? Я отвечаю, на сегодня это отличие небольшое: те же номера, но в коливинге они больше, и там больше зон для хранения личных вещей; в общественных пространствах — больше мест для коворкинга. В целом, с первого взгляда, отличия от гибридного апарт-отеля не найдёшь. Однако разительное отличие — в атмосфере сообщества. Функция помещений — это только часть проекта, она не всегда определяет суть происходящего внутри. Ведь стадион может использоваться как для концертов и фестивалей, так и для футбольных матчей.

Атмосферу должен создавать управляющий?

— Комьюнити-менеджер. Это новая специальность, он отвечает за коммуникации, постоянно интересуется желаниями гостя и подстраивается под его запросы. К сожалению, в России этой специальности не обучают.

Вы работаете не только с гостями, но и с частными инвесторами. За этот год они сменили стратегию? Сказалось ли это на проекте?

— Сейчас инвесторы не понимают, как планировать и что принесёт завтрашний день. В этой ситуации хочется отложить любые инвестиции и понять будущее. Таким же образом мы замирали во время пандемии, а потом оттаивали через несколько месяцев; замирали при объявлении СВО и мобилизации. Любопытно: во всех мировых религиях панихиду по усопшему справляют на 40-й день. Психологически за этот промежуток времени ты расстаёшься со старой жизнью. И в эти дни об инвестициях думать совсем не хочется. Поэтому в такие моменты мы замираем, но затем выдыхаем — мы очень адаптивные.

В России были разные времена. Сейчас читаю про период Ивана Грозного, и тогда жили, инвестировали в развитие. Рано или поздно люди выдыхают, нужно заботиться о будущем: не дай Бог, заболеть или уехать, и на такой случай хорошо бы иметь пассивный доход. Во времена нестабильности его хочется иметь ещё больше.

Да, продажи снова встали, но постепенно интерес возвращается, граждане снова думают о необходимости пассивного дохода. Мы попрощались со старой жизнью, но сама жизнь продолжается.

Вы всю жизнь вкладываете в недвижимость. В период кризиса многие опасаются инвестировать, что вы посоветуете?

— Сейчас размер первого взноса уменьшился, люди хотят до 1 млн рублей, что мы и предлагаем. Рекомендую покупателям смотреть не на то, сколько апартамент приносит в месяц, а сколько приносит 1 м2. У "однушки" или студии доходность раза в два выше, чем у "трёшки". Лучше купить три студии, чем одну "трёшку". Поэтому при инвестировании смотрите стоимость юнита и доходность на 1 м2.

В нестабильные времена население беднеет, и спрос — на самое дешёвое. Поэтому можно вложить в небольшой, но продуманный как на яхте юнит в 15–17 м2, к которому прилагается большое общественное пространство. Платим за такой номер столько же, сколько за 35 м2 в соседнем доме, но сервиса и комфорта намного больше, а доходность на "квадрат" в два раза выше.

В какие ещё активы, кроме недвижимости, можно вкладываться сегодня в России или за рубежом?

— Открыть даже счёт в европейских и американских банках россиянину сейчас тяжело, поэтому многие смотрят на азиатский регион: Турцию, Дубай, Казахстан и даже Узбекистан. У нас есть апарт-отель в Дубае, который хорошо реализуется, очень много россиян покупают недвижимость в этом эмирате. Сейчас мы начинаем там новый проект.

Из альтернативных инструментов — покупают золото, но я ничего не смыслю в этом. Купил бы какую-нибудь ёмкость для газа и заполнил его, но не умею этого делать. Непонятно, как приобрести и хранить.

Очень надеюсь на скорое завершение происходящего и что жизнь вернётся в нормальное русло. Мы, россияне, очень креативные и работоспособные. Говорят, digital nomad — это новая нефть. И такого умного образованного ресурса в России, в Петербурге и Москве, реально много. В город на Неве приезжает учиться огромное количество людей — и многие потом остаются работать у нас. Поэтому верю в будущее Петербурга.