Новые форматы недвижимости, опции и стимулирующие меры — год для сегмента сервисных апартаментов был сколь непростым, столь и насыщенным идеями. Оптимизма рынку добавляют хорошие показатели заполняемости номерного фонда в высокий сезон. Однако при этом растёт конкуренция между проектами — её подогревают и новые премьеры. Поэтому борьба за интерес инвестора усиливается, а инструментарий в ней пополняется.
"На начало октября 2022 года на рынке гостиничной аренды находилось около 10 тыс. апартаментов в 29 проектах. Если до конца года будут введены все заявленные комплексы сервисных апартаментов, то объём рынка увеличится более чем в 2 раза. Стоит отметить, что не все выведенные на рынок юниты будут переданы в ведение УК, а значит, функционировать как гостиничные номера", — приводит данные по Петербургу Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Рынок очень активно развивался в последние годы — и демонстрировал высокие показатели продаж юнитов. Весной 2022 года был ощутим спад: сказались неопределённость, общая экономическая ситуация, повышение ипотечных ставок — и отсутствие льготных вариантов для коммерческой недвижимости, а ещё снижение доходности на вложенные средства, в том числе в связи с повышением себестоимости строительства. Впрочем, лето добавило аргументов в пользу апарт-проектов. "Загрузка в части апарт-отелей достигала 85-95%, а стоимость размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации", — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Эксперт считает, что инвесторов привлекает и то, что управляющие компании (УК) предлагают инвестору пассивный (иногда даже гарантированный) доход без необходимости для собственника участвовать в процессе. Кроме того, даже в условиях отсутствия внешнего туристического потока апарт-отели более нацелены на долгосрочное и среднесрочное размещение россиян, при этом доля иностранцев среди арендаторов составляет порядка 10%. "Также апарт-отели максимально ориентированы на работу с корпоративным сегментом и групповым туризмом", — добавляет она.
Кроме того, игроки изменили подход в диалоге с инвестором в части обещаний доходности. "Ещё со времени пандемии участники рынка стараются давать реалистичные прогнозы с учётом возможных новых изменений в экономической ситуации. Доходных программ с нереалистичными цифрами 20% уже не увидишь, — говорит Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO. — Средняя анонсируемая доходность в сегменте сервисных апартаментов сейчас совпадает с реальной — это от 4 до 7% годовых в зависимости от параметров проекта".
Настройка по сезону
Сегодня в ходу и партнёрские проекты с банками для получения ипотечного кредитования, и рассрочки при покупке юнитов. Эксперты сходятся во мнении, что апартаменты как инвестпродукт сегодня интересны прежде всего благодаря получившемуся миксу: различным программам доходности и выгодным условиям приобретения. "У инвесторов, особенно на фоне сложившейся экономической нестабильности, присутствует острая потребность в новых форматах недвижимости, позволяющих, с одной стороны, сохранить деньги, с другой — получать пассивный доход", — добавляет Алина Базаева. И напоминает, что апарт-отели уже доказали свою устойчивость к кризисным явлениям — это также укрепляет интерес к продукту.
Игроки рынка адаптируют предложение с учётом текущих "вводных", формируют новые для сегмента варианты и условия. "После очень успешного туристического сезона 2022 года многие апарт-проекты, в том числе и мы в комплексе апарт-отелей VALO, изменили программы доходности для новых покупателей — увеличили минимально гарантированные ежемесячные платежи, — рассказывает Марина Сторожева. — Например, если ранее мы обещали минимум порядка 4-5% годовых, то сейчас это уже 7-7,5% годовых гарантированного дохода".
Впрочем, подобные программы как таковые стали более редким явлением по результатам показателей продаж весной-летом, их предлагают только самые надёжные проекты. "Многие управляющие компании отказывались или приостанавливали программы гарантированной доходности, потому что у них нет стабильного бизнеса, — уточняет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Кроме того, это могут быть начинающие компании, у которых нет опыта и всего несколько проектов. Они просто боятся гарантировать какую-либо доходность". Эксперт также напомнила, что есть корректировка на сезонность: в периоды, когда более актуальна средне- и долгосрочная аренда, в качестве одной из важных мер стимулирования спроса выступают как раз гарантии инвесторам.
Сегодня запрос на защиту активов стоит выше цели максимально приумножить средства, подтверждает Светлана Московченко. Высокая степень неопределённости делает и игроков более осторожными, поэтому предложение на рынке сильно разнится. "Ранее управляющие компании отказывались от программ гарантированного дохода в пользу динамичного или котлового метода. Наиболее популярен "котловой метод", когда доходность зависит от средней загрузки апарт-отеля, — говорит эксперт. — Сейчас некоторые апарт-отели возвращают программы "с гарантией" дохода на чёткое количество юнитов, однако это скорее единичные случаи, чем рыночная тенденция".
С другой стороны, появляются уникальные предложения, ориентированные на опытного инвестора. Так, например, в апарт-отеле VALO сформулировали условия для тех, кто хочет совершить повторное приобретение в комплексе или сразу купить несколько юнитов. Программа получила название "Гарант X2" и позволяет получать гарантированный доход на два и более объекта в собственности в течение первых 2 лет владения, далее подключается программа "Прогрессив". Сумма ежемесячных выплат будет зависеть от корпуса, в котором функционирует апартамент и его площади. Доход инвестора по этой программе будет гарантирован по договору. При этом, если у инвестора уже есть один апартамент в VALO, программа будет распространяться и на ранее приобретённый юнит. По словам представителей УК VALO Service, такой подход позволяет инвестору нивелировать эффект низкого сезона и стабильно получать достойный пассивный доход.
Юнит в апарт-отеле VALO
Таким образом, идеи на рынке идут вслед за меняющимися запросом и обстоятельствами. А следствием становится повышение роли управляющей компании при выборе конкретного проекта.
В хорошие руки
УК стремятся продумывать все нюансы, которые позволят в будущем обеспечить высокий уровень загрузки номеров и максимизацию прибыли с юнита. Так, например, есть предложения с учётом времени на раскрутку бренда — ещё одна отсылка к условиям высокой конкуренции в сегменте. Впрочем, узнаваемость проекта — не единственное, что сегодня важно покупателю. "Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Они больше не покупают самый дешёвый лот на старте, а выбирают определённого оператора или вовсе диверсифицируют инвестиции в разные проекты", — говорит Алина Базаева.
По-прежнему качественные характеристики, инфраструктурная наполненность и локация во многом определяют выбор покупателя. Однако надёжность девелопера и репутация УК стали акцентной составляющей запроса, подтверждают игроки рынка. Инвестор сегодня оценивает все возможные риски. "Опытная управляющая компания, а следовательно и высокое качество сервиса являются возможностью для отстройки от конкурентов, — уточняет Светлана Московченко. — В ведении УК находится не только регулирование работы апарт-отеля, но и обеспечение загрузки юнитов, балансирование длительности загрузки и настройка каналов бронирования".
Прежде всего инвесторам нужно помнить, что не стоит класть яйца в одну корзину, добавляет Катерина Соболева. "Если цель — сохранить денежные средства, то выбираем проекты с гарантированной доходностью. То есть покупаем и получаем. Другой сценарий — можно приобрести несколько разных юнитов в строящихся объектах и выбрать программу максимальной доходности. Однако важно, чтобы УК была опытная. Если это первый проект, шишки придётся набивать в любом случае", — резюмирует эксперт.
