07:0330 августа 2022
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов упал до своих исторических минимумов. Но банки верят в его восстановление уже к новому году.
Рефинансирование ипотеки (оформление нового кредита на улучшенных условиях для погашения предыдущего) как отдельное направление находилось на пике в начале 2021 года. На фоне падения ставок банки смогли быстро нарастить кредитный портфель, а заёмщики — снизить ставку на несколько процентных пунктов (п. п.).
По данным "Дом.рф" на 19 августа 2022 года, средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составила 10,18% годовых в рублях. Это усреднённый показатель всех кредитных организаций, попавших в выборку. При этом максимальная ставка для клиентов "с улицы" (незарплатные проекты или отдельные категории бюджетных работников) зафиксирована в Совкомбанке (12,24%), а минимальная — 9,4% — в Ак Барс банке (сумма кредита от 12 млн рублей при наличии "цифрового профиля" на "Госуслугах" и при электронной регистрации сделки). Большинство банков, декларируя свои предложения на сайтах, допускают оговорку: окончательные условия зависят от размера первоначального взноса, сроков кредитования, отказов от страховок и так далее. И настоятельно рекомендуют лично уточнять, есть ли в банке программы рефинансирования (ряд кредитных организаций сейчас не афиширует подобные кредиты).
Для сравнения: по оценке Frank RG, среднерыночная ставка на вторичном рынке ипотеки на начало июля составляла 9,28%, на покупку строящегося жилья — 3,74%, по всем программам — 6,36%. Таким образом, разница между условиями по рефинансированию и стандартными рыночными программами на текущий момент начинается не менее чем от 1 п. п. Два года назад она была от 3 п. п. и выше.
Читайте также:
Ловушка в однушке: на рынке ипотеки выросла просрочка
Из–за дополнительных расходов на оформление нового кредита участники рынка негласно заявляют, что экономически целесообразно оформлять рефинансирование только в том случае, если в итоге ставка окажется ниже на 1,5–2%.
Плюс стоит учитывать дополнительные базовые расходы: новая оценка недвижимости (от 3 тыс. рублей), полисы страхования, госпошлина и, в зависимости от способа регистрации сделки, затраты на аккредитив, нотариуса или электронную подачу документов в Росреестр.
После резкого роста ставок в феврале–марте 2022 года банкирам практически некого стало рефинансировать: текущие условия дороже, чем были при оформлении первоначальной ипотеки несколькими годами ранее. Так, если верить ЦБ РФ, нынешний уровень ставок сопоставим с предложениями на рынке 2016–2017 годов. С тех пор большинство желающих снизить ставку успели оформить рефинансирование, особенно на фоне рекордно низких предложений в 2020 году. Отсюда и доля выданных на рефинансирование кредитов — 2,4% в мае в общем объёме выдач, по оценке Frank RG.
"Сегодня целевая группа для рефинансирования — клиенты, взявшие ипотеку в период с марта по май этого года, — говорит Анна Севостьянова, управляющий директор по продуктовому портфелю “Ипотека” банка УБРиР. — Конкуренция уходит в борьбу за отдельные сегменты". В том числе эксперт отмечает возможность рефинансирования на рынке строящегося жилья по госпрограмме "Семейная ипотека". Схема актуальна в том случае, если квартира приобретена по ДДУ у застройщика и в процессе её строительства в семье родился ребёнок.
Рефинансирование интересно тем банкирам, которые хотят быстро нарастить собственный ипотечный портфель. Впрочем, здесь есть некоторое лукавство: сегодня на рынке РФ работают 363 кредитные организации, из которых 247 оформляют ипотеку. На строящемся рынке жилья из–за требований законодательства может работать только 101 из них, а программы рефинансирования предлагают всего лишь 33.
В статистику регулятора не попадают те кредитные организации, которые могут снижать ставки по собственным оформленным ипотечным кредитам. Как правило, эта опция доступна только для тех заёмщиков, кто занимал деньги в феврале–апреле, когда ставки были максимальны из–за роста ключевой.
Впрочем, сегодня банкиры негласно заявляют, что готовы рефинансировать стороннюю ипотеку даже для тех, у кого в итоге ставка окажется выше: заёмщик за счёт такой операции может снизить ежемесячный платёж, пусть и немного увеличив срок кредита. Делается это для того, чтобы решить временные финансовые трудности клиента. В надежде, что со временем можно будет провести ещё одно рефинансирование. Банкиры ждут, что уже к Новому году ставки снизятся ещё и перекредитование станет более привлекательным.
Маргарита Кирикова
территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо–Западного филиала банка "Открытие"
Экономический смысл рефинансирования будет присутствовать до тех пор, пока процедура помогает экономить на ежемесячных платежах. В основном заёмщики рефинансируют кредиты в первые 3–5 лет, пока сумма выплаченных процентов ещё относительно невелика. Спрос на программу есть как в сегменте готового жилья, так и строящегося. В периоды снижения ставок доля рефинансирования от общего объёма выдач могла доходить до 25%. Сейчас цифра значительно меньше и едва доходит до 10%, так как в последние годы большая часть ипотек оформлялась на сопоставимых с текущими условиях. Можно выделить два стрима — оформившие по высоким ставкам в феврале–апреле 2022 года и претендующие сейчас на семейную ипотеку в связи с рождением ребёнка.
Ирина Бабина
Главный аналитик "Росбанк Дом"
Рефинансирование выгодно, если поможет снизить ипотечную ставку не менее чем на 1 п. п., а если рассматривать очень большую сумму кредита, то от снижения ставки даже на 0,5 п. п. заёмщик получит ощутимую выгоду. С помощью рефинансирования можно уменьшить величину ежемесячных платежей и при необходимости изменить срок действия ипотечного договора. В январе 2021 года достигнуто максимальное значение доли рефинансирования в выдачах ипотеки за всю историю — 48%. В среднем за 2020 год показатель составил 30%. Начиная с III квартала 2021 года доля в выдачах снижалась на фоне роста ключевой ставки, достигнув в январе 2022–го 4%. С мая текущего года доля рефинансирования в выдачах начала расти и сейчас составляет 5–6%. Если ставки по ипотечным кредитам продолжат коррекцию, можно ожидать рост доли рефинансирования в выдачах на рынке до 8–9%.
