В Петербурге активизировались квартирные мошенники

Автор фото: Shutterstock

Нотариусы сталкиваются с увеличением числа подаваемых им поддельных документов на недвижимость.

В последние годы петербургский рынок недвижимости неотвратимо демонстрирует подъём. Объём вторичного сегмента за последние 4 года практически удвоился, отмечают эксперты. Если в 2018 году на вторичном рынке было совершено сделок на 154,6 млрд рублей, то в 2019–м — на 178,2 млрд. И даже ковидный 2020–й отметился подъёмом: эксперты оценили объём сделок в 243,7 млрд. А в прошлом году на фоне роста цен на любую недвижимость ёмкость вторички поднялась до 316,4 млрд.

Злодеи кучкуются

Этот рынок всегда привлекал внимание криминала. Количество уголовных дел, фигуранты которых отметились квартирными мошенничествами, в последние 3 года стабильно растёт, сообщили "ДП" в объединённой пресс–службе судов Петербурга.
Так, недавно Смольнинский райсуд вынес приговор по уголовному делу о мошенничествах с квартирами. Перед судом предстали 10 человек, за исключением предполагаемого организатора (он скончался до начала судебного процесса). В Северной столице в течение 2015 года действовала организованная группа, объектом посягательств которой становилось выморочное жильё. По закону квартиры, у владельцев которых не оказалось наследников, переходят государству.
Члены группы, используя поддельные документы, вводили в заблуждение нотариусов и должностных лиц госорганов и учреждений, контролирующих оборот недвижимости, переоформляли право собственности на себя и затем продавали квартиры. Всего злоумышленники успели перепродать четыре квартиры, заработав на этих сделках 20,2 млн рублей. Ещё один эпизод криминальной деятельности оказался не слишком успешным. Преступникам отказали в регистрации права собственности на квартиру в Калининском районе (4,6 млн рублей).
Все фигуранты дела признаны судом виновными и приговорены к реальному и условному лишению свободы на срок от 2 до 4 лет.
"Увеличивается число уголовных дел с большим количеством фигурантов. Злодеи собираются в группы", — резюмирует глава объединённой пресс–службы судов Петербурга Дарья Лебедева.

К жилью через завещание

Преступники выбирают разные пути, и один из них — изготовление липовых документов для получения наследства. "За последний год–полтора наши нотариусы стали выявлять больше подделок в документах, подаваемых для оформления наследства", — рассказала "ДП" Мария Терехова, президент Нотариальной палаты Петербурга. При этом нотариусы, по её словам, активно сотрудничают с правоохранительными органами, чтобы пресечь подобные преступления.
Прошлым летом в одну из нотариальных контор Северной столицы были поданы документы на оформление наследства. По ним нотариус сразу же заподозрила мошенничество: они были направлены по почте, за оформлением обратились в конце 6–месячного срока, который отводится на принятие наследства, а документы, подтверждающие родство наследника, были представлены дубликатами вместо оригиналов.
Нотариус обратилась в полицию, но паспорт наследника оказался в порядке. Однако углублённая проверка выявила несовпадение по родителям у предполагаемого наследника. Таким образом была пресечена попытка хищения квартиры в Выборгском районе города.
В этом году в практике нотариусов Северной столицы тоже есть схожие случаи. "В мае к нам обратилась девушка ангельской внешности для заведения наследственного дела, — вспоминает помощник нотариуса Ксения Хиткова. — Она предъявила комплект документов, в том числе завещание. Нас смутило, что пожилой петербуржец (недавно умерший завещатель) для его оформления отправился в прошлом году в Московскую область". По версии заявительницы, мужчина ездил на могилу друга и там же внезапно решил оформить на неё завещание. После консультации с правоохранительными органами было принято решение о задержании барышни в момент якобы выдачи свидетельства о праве на наследство.
В итоге, как выяснилось, завещание оказалось поддельным. На кону были квартира стоимостью 5 млн рублей и банковские вклады на несколько миллионов.
В июне нотариусы пресекли попытку преступников завладеть квартирой в Петербурге. 84–летняя наследница с сопровождающей предоставила свой паспорт. Однако программа проверки этого документа, используемая нотариатом, показала его поддельность: страницы документа были толще, чем обычно, и сам их фон имел более насыщенный, розовый цвет. Обращение нотариуса в правоохранительные органы помогло установить: настоящая владелица паспорта с 2019 года находится в розыске как без вести пропавшая. Приехавшие оперативники задержали женщин. Лженаследница на вопрос полицейских о том, где её паспорт, автоматически ответила: "Оставила дома". Хотя её паспорт в этот момент якобы лежал на столе у нотариуса.

Жертвы и схемы

Чаще всего жертвами квартирных мошенников становятся одинокие пожилые люди, нарко– или алкоголезависимые, лица с психическими заболеваниями. Затем преступники выставляют полученную квартиру на продажу. И обычный покупатель, приобретя её, в итоге может лишиться и денег и квартиры. "Сделки с имуществом, принадлежащим или принадлежавшим ранее одиноким пенсионерам, несовершеннолетним, людям с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью, могут быть оспорены", — обращает внимание адвокат Адвокатской палаты Петербурга Анатолий Логинов.
Также стоит быть осторожными при покупке квартиры, полученной по наследству, особенно если она продаётся сразу после наследования, срочно и по цене ниже рыночной. Скорее всего, в обозримом будущем появится ещё один наследник, не успевший вступить в права, но очень желающий их восстановить.
Есть и ещё один простой вид обмана. Квартира арендуется мошенником, при этом в процессе заключения договора он выманивает у собственника копию паспорта. Затем под данные этого паспорта делается дубликат, только уже с фото мошенника. По паспорту злоумышленник получает выписку из ЕГРН и с её использованием продаёт чужую квартиру.
"Чаще всего перечисленные варианты мошенничества совершаются, когда сделка оформляется в простой письменной форме, без контроля и надзора со стороны профессионалов, таких как нотариусы, например", — отмечает Анатолий Логинов.

Спасение утопающих

"Заключение договоров в нотариальной форме всегда являлось одной из гарантий безопасности сделки", — соглашается с коллегой Алексей Добрынин, управляющий партнёр петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper.
Однако если всё–таки мошенники похитили квартиру, эксперт предлагает не опускать руки. "Существует два основных способа защиты прав бывшего собственника: путём привлечения мошенника к уголовной ответственности и посредством оспаривания сделки в суде. Мы рекомендуем реализовывать эти правовые механизмы одновременно", — советует Алексей Добрынин.
Отметим, что именно правоохранительные органы наделены наиболее широким кругом полномочий для установления фактов фальсификации документов. Собранные следователем доказательства (например, экспертные заключения) ещё до окончания расследования могут быть использованы пострадавшим лицом в гражданском процессе.
Обращение в суд с исковым заявлением о признании совершённой сделки недействительной целесообразно, но есть нюансы. В таком процессе бремя доказывания будет лежать на истце. Бывшему собственнику потребуется самостоятельно добиваться установления в суде фактов, свидетельствующих о фальсификации документов или иных способах обмана. "Практика успешного удовлетворения таких исков обширна. В частности, суды охотно возвращают имущество сиротам, пенсионерам и иным малозащищённым категориям граждан, которые стали жертвами мошенников", — отмечает Алексей Добрынин.
В Москве фиксируется крайне мало преступлений, связанных с попытками получить квартиру мошенническим путём. Как правило — не больше 20 случаев в год. В основном злоумышленники пытаются получить выморочное имущество — то, которое никто не наследует. По закону такая недвижимость должна перейти в собственность государства. Преступники предоставляют нотариусам и судьям поддельные документы о своём родстве с умершими владельцами квартир. Несмотря на небольшое количество фиксируемых преступлений, в столице мошенники довольно часто предпринимают попытки получить права на квартиру и не платить при этом деньги или получить их за чужую квартиру
Степан Хантимиров
Юрист адвокатского бюро Asterisk
По моим ощущениям, общее количество "документальных" обманов с использованием нотариуса в последнее время держится примерно на одинаковом уровне. Скорее, меняется структура. Например, после того как заработала единая информационная система нотариата, жуликам стало тяжелее оформлять документы по поддельным или недействительным паспортам. А после появления реестра нотариальных доверенностей усложнилась схема, когда в одном субъекте РФ выдаётся фальшивая доверенность на распоряжение квартирой, на основании которой преступники уже в другом регионе "дарят" или "продают" эту недвижимость.
Алексей Агеев
Партнёр юридической фирмы Ru.Courts