Принятая депутатами Петербурга новая программа реновации выглядит пугающе для жителей хрущёвок. Однако шансов на её запуск в ближайшее время нет.
Проект закона о комплексном развитии территорий, внесённый губернатором, ЗакС принял в конце июня. Под его действие попадают панельные дома постройки 1957–1970 годов (хрущёвки), решение о включении в программу реновации которых должны поддержать две трети владельцев недвижимости. По умолчанию считается, что жильцы программу поддерживают, — несогласие нужно будет оформить на собрании.
За свою квартиру можно будет получить другую или взять деньгами. Возможно, доплатить и получить больший метраж. Город готов предоставить дополнительную помощь очередникам: до 2,1 млн рублей на одиноко проживающего человека и 1,1 млн на каждого члена семьи для доведения площади жилья до социальной нормы.
Однако новые квартиры могут предоставлять не обязательно рядом с домом (предложенную оппозицией поправку о территориальной привязке ЗакС отклонил). "Социальная выплата, полученное денежное возмещение и возможные собственные накопления позволят гражданам приобрести жилые помещения большего размера и самостоятельно выбрать то месторасположение, которое им нравится", — прокомментировали в комитете по строительству.
Живи в Шушарах
"Главная несправедливость — отклонение поправки о территориальной привязке хотя бы к району текущего проживания. Федеральное законодательство отдаёт принятие решения по этому вопросу на откуп субъектов РФ. Понятно, что такая норма согласована, чтобы иметь возможность переселять людей в Колпино, Шушары и другие малопривлекательные локации", — считает Дмитрий Егоров, партнёр, соучредитель компании "Экстра Юс".
Он прогнозирует большое количество судебных споров на эту тему. Также можно ожидать вала судов по компенсации, в том числе по нежилым помещениям, поскольку собственники будут пытаться получить за свою недвижимость рыночную цену, а не ту, что им назначит город, считает юрист.
Директор по корпоративным коммуникациям ГК "КрашМаш", сопредседатель экспертного совета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Иванова согласна, что основное отличие нашего сценария от московского — в местах переселения.
"В столице жители расселяемого дома имеют право голоса в вопросе выбора района, куда их переселят. Петербургское же законодательство предполагает, что человек может оказаться в любом районе города", — комментирует Екатерина Иванова.
Будет много мусора
Как ранее писал "ДП", документ разработан для того, чтобы в Петербурге могли реализовывать федеральный закон о реновации, принятый в конце 2020 года.
"Во всех крупных городах также существует проблема дефицита свободных участков земли под новое строительство. В этих условиях города могут развиваться либо вширь, либо за счёт реновации застроенных территорий. Реализация этой программы даёт городу новый импульс к развитию, а застройщикам — возможность реализовывать проекты в выгодных локациях", — отмечает главный архитектор департамента территориального планирования градостроительного института "Мирпроект" Елена Хазыкова.
В целом предложенный Смольным механизм схож с московским, отмечает она. Так, в программу реновации Петербурга, так же как и в Москве, были включены построенные в 1957-1965 годах пятиэтажные многоквартирные дома. Решение об участии в программе тоже принимается по аналогичной столичной схеме — на общем собрании жильцов по числу голосов и т. п.
"Основная проблема, с которой реновация столкнулась в Москве, — это несоответствие новых домов требуемым нормам. В отдельных случаях либо застройщик предлагает меньший метраж, чем это положено, либо места под социальную инфраструктуру или зелёные насаждения не остаётся. В настоящее время в столице эти проблемы обсуждаются и рано или поздно будут решены. Но новое законодательство Петербурга, к сожалению, от этих проблем нас также не страхует", — говорит Екатерина Иванова.
Московский сценарий реновации сложно повторить любому другому региону России по причине слишком большой разницы в бюджетах, отмечает она. По словам эксперта, опасения также вызывает экологический аспект.
"Программа реновации в Москве привела к рождению совершенно новой программы обращения со строительными отходами — умный снос. Но Петербург не обладает ни достаточными мощностями для переработки отходов и их возвращения во вторичный оборот, ни механизмами цифрового контроля за процессом. В таких условиях снос хрущёвок просто создаст огромные объёмы строительного мусора", — опасается Екатерина Иванова.
Семь лет — не срок
Напомним: ещё в декабре 2009 года город провёл торги на право реновации 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Победителем стала компания "СПб Реновация" (теперь входит в ГК "Самолёт"). С тех пор было расселено более 700 семей и снесено 90 ветхих зданий, сообщила пресс–служба "СПб Реновации". Вероятно, речь идёт в основном о небольших домах в Колпино.
"Из 22 кварталов мы начали реновацию в восьми. В двух кварталах расселение жителей по программе полностью завершено — в Колпино и на Малой Охте. В ближайшее время планируется приступить к реновации кварталов на Нарвской заставе и на Гражданском проспекте", — говорят в компании. Планы по развитию всех территорий остаются без изменений, исключение кварталов из программы не планируется, подчёркивает застройщик.
К сожалению для него, новый закон о реновации не относится к программе, по которой работает "СПб Реновация". А это означает, что все положительные и отрицательные нормы нового документа на неё не распространяются.
"Трансформации реализуемых проектов развития застроенных территорий в (новые. — Ред.) проекты комплексного развития территорий не происходит", — подтвердили "ДП" в комитете по строительству.
Напомним, что по первоначальным условиям, прописанным в торгах, "СПб Реновация" должна была реализовать программу к 2019 году — договориться с жителями, построить новые дома и снести старые. Однако выдержать такие сроки застройщику не удалось в том числе из–за проблем с расселением (он работает по нормам, обязывающим договариваться со всеми 100% собственников). В 2018 году компания через суд смогла продлить срок действия договора на 10 лет, до 2029 года.
Таким образом, все или почти все кварталы хрущёвок, интересные для девелоперов с точки зрения реновации, уже отданы на старых условиях. И если договор с "СПб Реновацией" не будет добровольно либо принудительно расторгнут, реновировать по новым правилам в Петербурге ещё 7 лет фактически нечего.
