В топ отраслей, обласканных венчурными инвесторами, вошёл сектор инноваций в сфере недвижимости, или коротко — PropTech
Дома, распечатанные на 3D–принтере, роботы, наблюдающие за строительством со спутника, дроны, точно определяющие размеры здания для реконструкции, — ещё недавно кажущиеся фантастическими технологии врываются в нашу повседневную жизнь. Стартапы из сферы PropTech медленно, но верно меняют нишу строительства, покупки и эксплуатации недвижимости.
Точкой отсчёта для всего направления считается создание проекта Sensorberg в 2013 году. Это первый европейский PropTech–стартап, который смог привлечь крупные инвестиции на раунде финансирования.
Совсем недавно местный рынок PropTech–стартапов потрясла новость о том, что инвестиционная компания Amethyst Capital купила доли в строительных IT–сервисах FaceKIT и "Закупай" из Петербурга. Первый позволяет строительным фирмам контролировать передачу инструментов и оборудования, второй упрощает оформление сделок между поставщиками, производителями и покупателями строительно–инженерных товаров. Каждый работает в своём сегменте большого рынка инновационных технологий, которые постепенно меняют довольно консервативную строительную отрасль.
Помимо упомянутых сервисов в портфеле Amethyst Capital есть и другие петербургские проекты: BuildDocs и "Синтека". BuildDocs позволяет вести всю исполнительную документацию в цифровом формате, не меняя при этом рабочих процессов. Платформа "Синтека" упрощает закупочные процедуры внутри компании — даёт возможность быстро и удобно согласовывать заявки и счета и получать конкурентные предложения с рынка.
"Наш анализ показал, что в Петербурге действительно достаточно большое количество строительных IT–стартапов. В городе на Неве много талантливых команд и интересных решений. Но у нас нет готового ответа на вопрос, с чем это связано", — говорит Андрей Тян, генеральный директор Amethyst Capital.
По данным этой компании, общее число действующих строительных стартапов с понятной бизнес–моделью и готовым продуктом в России приближается к трём сотням.
Размер рынка
Объём российского рынка существенно ниже, чем во многих странах. "Размер инвестиций в PropTech в РФ составляет менее 1% от мировых вложений", — говорит Дмитрий Лившин, директор по цифровому развитию компании–застройщика GloraX.
Однако в последние годы он активно растёт: девелоперам выгодно сокращать временные, финансовые затраты как на проектирование и стройку, так и на привлечение клиентов. Пандемия только подчеркнула факт, что внедрение инновационных технологий — обязательный виток развития любого, даже самого консервативного и зарегулированного бизнеса.
"За последние 2 года в России появилась возможность совершить полный цикл покупки квартиры в онлайн–формате, который включает оформление ипотеки и проведение государственной регистрации прав. Такой возможностью могут похвастаться единицы европейских стран, да и в тех подобный формат развит в пилотном режиме", — отмечает Виталий Берёзка, региональный управляющий PlanRadar в России и СНГ.
В январе этого года компания, разработавшая крупнейшую в Европе цифровую платформу для управления проектами в сфере строительства и недвижимости, привлекла $69 млн инвестиций.
"Финансирование PropTech в мире достигло $7,1 млрд за первые 9 месяцев 2021 года, по оценкам FinTech Global. Мы снова наблюдаем рост индустрии, поскольку объём рынка по итогам 2020–го составил $5,8 млрд. Львиная доля инвестиций в этом году — больше 70% общемирового рынка — приходилась на Северную Америку", — рассказывает Артур Хасиятуллин, генеральный директор TraceAir в России. Компания развивает собственную веб–платформу для контроля строительства в реальном времени на основе данных с дронов.
Технология применяется при строительстве Балтийского ГХК в Усть–Луге и позволяет онлайн следить за каждой единицей техники на площадке: за бульдозерами, экскаваторами, самосвалами и микроавтобусами. Система показывает, сколько часов работала каждая машина и по какой траектории она передвигалась: такой трекинг в итоге снижает стоимость и сроки строительства объектов.
Второе место — среди регионов, где активнее всего развивается PropTech, — Европа (19%). Здесь, в частности, лидируют Великобритания, Франция, Германия и Испания. Например, первый британский цифровой ипотечный кредитор Molo закрыл раунд серии A на $324,8 млн от JIT Funds.
Виталий Берёзка отдельно выделяет Испанию, чья экосистема цифровых решений для недвижимости занимает четвёртое место по важности на европейском уровне. "По внедрению инноваций страна опережает даже Бенилюкс и Северную Европу, которые традиционно считаются ведущими регионами в области инноваций", — говорит он. Третье место с 5% мирового рынка занимает Азия. Такой низкий показатель эксперты связывают с высокими барьерами для входа на рынок.
"Инвестиции в российские proptech–стартапы в прошлом году составили $75 млн. Лидером стал стартап с российскими корнями Mighty Buildings: компания привлекла $60 млн за прошлый год", — говорит Артур Хасиятуллин.
Кстати, это единственный проект из России, который вошёл в рейтинг самых успешных в 2021 году PropTech–cтартапов от всемирно известного акселератора стартапов Y Combinator. Команда проекта развивает технологии по печати домов на 3D–принтере, а также искусственный интеллект, высчитывающий оптимальную стоимость аренды.
Ниши и технологии
Основные направления PropTech затрагивают автоматизацию проектирования, строительства, аренды и покупки недвижимости.
Ведутся разработки в области маркетинга, развития клиентского опыта покупателей, повышения эффективности деятельности арендаторов и управляющих.
C точки зрения технологий в PropTech господствуют решения для больших данных, машинного обучения и искусственного интеллекта, виртуальной и дополненной реальности, блокчейна, интернета вещей и цифровых двойников.
Дмитрий Лившин выделяет следующие популярные среди российских стартапов ниши в PropTech: управление умными зданиями, создание экологичных материалов с низким показателем энергопотерь, использование машинного обучения для аналитики стоимости помещений / проектов, прогнозирование износа коммуникаций и различные инженерные системы для умных домов и квартир.
Среди технологических решений для строительства в России лидируют BIM–технологии, говорит Олег Кирьянов, технический специалист систем автоматизированного проектирования работ (САПР) компании "Сиссофт".
С 1 января 2022 года вступило в силу постановление правительства № 331, обязывающее участников строительного процесса формировать информационную модель объекта капитального строительства. Оно на законодательном уровне закрепило необходимость интеграции BIM–технологий и цифровых двойников.
"Рынок уже успел присмотреться к этой технологии и убедиться в её преимуществах. Применение BIM уменьшает трудозатраты, сокращает количество ошибок на этапе проектирования и строительства, повышает качество работ, что напрямую удешевляет строительство. Новые нормативы дополнительно стимулируют интерес заказчиков к программному обеспечению для BIM–моделирования", — поясняет Олег Кирьянов.
Эксперты отмечают, что Россия пока отстаёт в применении инноваций и цифровых решений на рынке недвижимости и следует зарубежным трендам в плане развития и применения технологий создания новых объектов недвижимости.
Тот же интерес России к BIM, говорит Виталий Берёзка, возник на 2 года позже, чем в других европейских странах.
"Российские застройщики продолжают использовать IT–решения зарубежных поставщиков, что также негативно сказывается на развитии внутреннего рынка PropTech", — отмечает он.
Драйверы и барьеры
Хорошим трамплином для пилотных проектов и поиска контрактов могут стать государственные и корпоративные акселераторы, как Build UP и GloraX, а также кампании девелоперов по поиску и внедрению инноваций по примеру группы компаний "Самолёт" или "ПИК Digital". Ускорить и масштабировать стартапы могут профильные частные и корпоративные венчурные фонды, в том числе Proptech Russia, MR Ventures, O1 Properties и Genome Ventures.
"Драйверами для появления большого количества новых стартапов могут послужить текущий общий тренд на цифровизацию в девелопменте и низкая конкуренция. На рынке сейчас не так много игроков, и порог входа не требует больших затрат", — говорит Дмитрий Лившин.
Вместе с тем отрасль ощутимо тормозит отсутствие единых стандартов для технологий умной квартиры, дома и города. Работа по их созданию ведётся, но пока до реального внедрения далеко.
"Когда мы изучали международный рынок, то увидели, что идеи, использующиеся в Америке и Европе, практически идентичны идеям на российском рынке IT–стартапов. Строительная отрасль по всему миру достаточно консервативная и неторопливая, поэтому у всех проектов равные шансы, чтобы выйти на международный рынок. Однако многие продукты, которые есть на российском PropTech–рынке, связаны российским же законодательством и определённой регуляторикой в строительной отрасли. Например, проекты по сдаче исполнительной документации", — говорит Андрей Тян.
Перспективные направления
В 2022 году, вероятно, продолжится общемировая тенденция прошлого года по увеличению инвестиционного капитала в двух ключевых сферах: программное обеспечение для строительства и управления недвижимостью.
Эксперты сходятся во мнении, что усилится консолидация бизнеса по мере "взросления" компаний.
Например, укрепятся позиции BIM, которые шагнут дальше стандартного проектирования 3D–моделей зданий.
Андрей Тян считает, что будут востребованы новые решения, которые позволят эффективно и удобно использовать BIM–технологии на этапе строительно–монтажных работ и эксплуатации зданий. Сейчас, по словам Виталия Берёзки, стартапы в Центральной и Восточной Европе больше сконцентрированы на разработке прорывных технологий с упором на коммерческую недвижимость, особенно в сфере архитектуры и услуг по управлению строительными проектами.
В Южной Европе PropTech–проекты больше ориентированы на работу с жилыми помещениями и разработку технологий для окружающей их среды.
"Результатом коронакризиса на Западе и в России стал отчётливый тренд на оптимизацию офисных площадей и превращение офисов в гибкие пространства. В связи с этим мы можем увидеть множество проектов, связанных с автоматическим проектированием пространств и управлением офисной инфраструктурой, — говорит Дмитрий Лившин. — Если смотреть на рынок жилых помещений, тут ожидается рост количества инструментов для удалённых продаж. Первых игроков этого рынка мы уже видим, но особой конкуренции на нём сейчас нет, а это может послужить хорошим стимулом для захода туда крупных компаний".
"Также стоит обратить внимание на новые материалы и всё, что с ними связано, но здесь открытым остаётся вопрос скорости выхода таких проектов на рынок. Ведь, в отличие от IT–решений, они сильно зарегулированы сертификацией и готовностью самих строительных компаний их внедрять", — говорит Андрей Тян.
Олег Кирьянов отмечает, что востребованными становятся технологии для создания облака точек объекта — на основе лазерного сканирования здания или с помощью фотофиксации дронами.
"Это позволяет определить точные размеры помещения, принимать взвешенные решения по строительству и реконструкции, подбирать размер оборудования для работы на объекте", — говорит специалист.
"Из трендов можно отметить востребованность цифрового маркетинга: сайтов, суперприложений и бесшовных онлайн–сделок. Например, в январе 2022 года запущена первая платформа по внесению задатка за покупаемую квартиру, а в Москве заключили электронный договор аренды земельного участка", — добавляет Артур Хасиятуллин.
