В Петербурге действуют разрешения на строительство 11 млн м2 жилья, но возводится лишь 9 млн. Лендлордам недостаточно резкого скачка цен в 2020–2021 годах — они готовы подождать ещё, чтобы побольше заработать на торговле проектами с разрешениями.
Как объясняют участники рынка, такой запас разрешений на строительство (РнС) возник в 2017–2018 годах. Девелоперы старались получить максимум РнС до 1 июля 2019 года — момента перехода на новую схему жилищного строительства (проектное финансирование с открытием эскроу–счетов). Тогда, в 2017–2018 годах, и был выдан рекордный объём разрешений — 5,7–6 млн м2.
Как рассказывал Евгений Ким (в тот момент руководитель Госстройнадзора Петербурга), только в первой половине 2018 года было выдано около 400 РнС, что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Всего в городе в тот момент действовало 1,2 тыс. разрешений, но строилось лишь 900 объектов.
Госстройнадзор выдаёт РнС, как правило, на срок от 3 до 5 лет. Но законодательство в этой сфере довольно либеральное: за 10 дней до окончания срока разрешения можно обратиться в ведомство с ходатайством о его продлении. И у надзорного органа почти нет легитимных оснований для отказа в продлении. Есть примеры, когда РнС пролонгировались по 5–6 раз.
Наследие прошлых лет
В период с 2019 по 2021 год службой Госстройнадзора было выдано 124 разрешения на строительство жилых объектов в Санкт–Петербурге совокупно на 3 млн м2 жилья. Во второй половине прошлого года выдача разрешений на строительство замедлилась: теперь каждый проект должен быть одобрен Градостроительной комиссией. В итоге с тех пор выдано только 16 РнС.
По оценке Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), сейчас проектный потенциал с полученными РнС — более 7 млн м2 жилья, из которых 80% — будущие очереди уже реализуемых объектов.
Кроме проектов, купленных крупными девелоперами "в запас", в "замороженные" попали и разработанные для дальнейшей перепродажи другим девелоперам, в связи с чем объект может длительное время экспонироваться на рынке. Или собственник планировал реализовать проект сам, но ищет соинвесторов.
Самый известный подобный проект — редевелопмент территории гостиницы "Северная корона" на набережной реки Карповки. Разрешение было получено ещё в 2016 году, после чего владельцы в течение 5 лет пытались найти покупателя.
Как рассказывают участники рынка, сначала продавцы (два физических лица) за него хотели выручить 8 млрд рублей, потом цена снизилась до 2 млрд. В итоге в феврале 2021 года проект вместе с земельным участком и готовым юрлицом (ООО "Северная корона") был приобретён ГК "Петербургская строительная компания" (ПСК). Сумма сделки не раскрывается.
Ещё один свежий пример — проект "Bereg. Курортный". Разрешение на строительство апартаментов в Сестрорецке на ул. Инструментальщиков, 9а, компания "Зелёный берег" получила в 2018 году. После этого участок 2,5 га на берегу Водосливного канала с разрешением на строительство был выставлен на продажу. В середине прошлого года проект приобрела компания Element development Виталия Коробова.
По оценкам экспертов, подобных проектов в Петербурге примерно на 600–800 тыс. м2. "Впрочем, обычно они небольшие, на 20–50 тыс. м2, и расположены в обустроенных районах", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
"Мы активно занимаемся мониторингом этого рынка — там могут появляться интересные предложения", — рассказывает Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
За последние 2 года девелопер таким образом приобрёл два пятна. В позапрошлом году был куплен ЖК "Аквилон Zalive", который принёс застройщику 4,25 млрд рублей выручки только в 2021 году. А в начале этого года группа завершила сделку по приобретению у ООО "Петра–8" (Mirland Development) участка площадью 2,36 га, где застройщик возведёт комплекс "Аквилон Leaves" на 86,9 тыс. м2.
Разработать и заработать
Как говорят участники рынка, на подобных проектах можно хорошо заработать: если участок земли без граддокументации стоит 5–10 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений, то готовый проект с РнС — 40–80 тыс. Но, для того чтобы превратить пустой участок в будущий жилой дом, нужно иметь не только знания, но и определённый административный ресурс.
"Сейчас существует большой дефицит земли под жилую застройку, в связи с чем девелоперы активно рассматривают участки. Но иногда мы сталкиваемся с тем, что собственник, готовя участок на продажу, чтобы разогнать его цену, старается максимально увеличить выход площади с проекта, зачастую в ущерб его качеству. В этом случае, невзирая на привлекательность самого участка, девелопер отказывается от проекта, который не укладывается в его видение", — рассказывает Николай Пашков, вице–президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg.
Купил–продал
Кроме того, сами девелоперы в последние годы продают своим конкурентам готовые проекты. Активно торгует, например, ГК "Красная стрела" Николая Урусова. Так, в мае компания e.Development приобрела у "Красной стрелы" проект строительства жилого комплекса бизнес–класса рядом с Московскими воротами. Сумма сделки составила более 80 тыс. рублей за 1 м2 улучшений.
Ещё более интересную сделку Николай Урусов осуществил в проекте "Новоорловский" на Суздальском шоссе. Сначала в ноябре 2020 года "Красная стрела" купила участок под строительство 90,6 тыс. м2 у компании "ЮИТ", которая реализует проект комплексного освоения территории "Новоорловский" за 1,8 млрд рублей (оценка экспертов), а уже в июле 2021 года реализовала его ГК "ПСК" за 2,9 млрд рублей (также оценка экспертов).
Бывает, продаются целые кварталы, да ещё и с дольщиками. Так, в ноябре прошлого группа "Ойкумена" уступила "Ленстройтресту" свой строящийся жилой комплекс рядом с Новоорловским парком. Сумма заёмных средств в сделке составила 6,5 млрд рублей. Впрочем, по одной из версий, продаже участка поспособствовал Сбербанк, который осуществлял проектное финансирование.
"Вполне возможно, продажи шли не очень хорошо, а затраты росли, поэтому банк помог найти более надёжного партнёра", — говорит один из участников рынка.
Как рассказывают эксперты, информация о продаже проекта ходила по рынку 2 месяца.
"Продажа проектов на этапе строительства — не частая практика, но всё же встречается. Причины могут быть совершенно разные. В основном они связаны с желанием собственников зафиксировать прибыль и переложить средства в более прибыльные проекты либо могут являться частью стратегии по изменению портфеля проектов. Также это может быть желанием собственников выйти из девелоперского бизнеса", — перечисляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
Плохо для среды
Наличие такого количества "невыработанных" разрешений негативно влияет на городскую среду и цены на недвижимость.
"Вряд ли на участке, на который получено РнС, стоит привлекательный и интересный объект. Это может быть развалюха, которая создаёт вокруг себя депрессивную, а часто и криминальную среду, что негативно влияет на всю локацию. Поэтому в интересах города и горожан ускорить освоение участка", — говорит Станислав Баканов, руководитель портала Retrogradu.net.
Кроме того, на фоне дефицита предложения чем больше непостроенных домов, тем выше цены на строящуюся недвижимость.
“
Число "замороженных" разрешений на строительство отражает результат ажиотажного их штампования в 2017–2019 годах, перед вступлением в силу новых правил работы рынка жилищного строительства. Разрешений в момент перехода отрасли на эскроу было выдано гораздо больше, чем обычно, и вполне предсказуемо многие из этих объектов не вышли на рынок. Более того — не выйдут на него никогда. Просто потому, что в том виде, в котором эти проекты получали РнС, они абсолютно неликвидны и не имеют шансов на получение банковского финансирования. За последние 2 года на рынке земли появился сегмент участков с готовыми проектами и РнС. Девелоперы какое–то время присматривались к этим предложениям, оценивали их, и отдельные штучные проекты действительно поменяли своих владельцев. Но это не массовая история, так как, к сожалению, качество таких проектов оставляет желать лучшего. Нужно понимать, что многие из них делались наспех, только чтобы нарезать как можно больше продаваемой площади и побыстрее получить разрешение на строительство. Ни о какой корреляции продукта с потребностями рынка речи вообще не было — для этого нужны время и тщательная проработка. Ничего, кроме сожаления, эта ситуация не вызывает, ведь зачастую речь идёт об очень интересных, даже прицентральных локациях (например, в Московском районе), где можно было бы сделать отличный продукт с точки зрения качества проживания. Вместо этого видим так себе проект в хорошем месте по высокой цене, имеющий проблемы с продажами и никак не улучшающий городскую среду.
Василий Селиванов
руководитель холдинга Legenda
“
Какое–то количество "замороженных" решений было выдано в то время, когда люди получали разрешения, чтобы не строить по эскроу. Это одна из причин, и она чисто формальная. Дальше часто бывает, что землю покупают про запас. Покупают разрешение, но не сразу начинают строить: ждут благоприятного момента, связанного с рыночной ситуацией. Либо купили землю и получили разрешение, но там пока не достроили подстанцию. Часто это касается новых территорий. Либо обратная ситуация, если это реновация: надо сначала всё снести, а там куча подводных камней. То есть каждый случай очень индивидуальный. Вопрос не в том, насколько такие разрешения интересны девелоперам. Если застройщик не заинтересован в дальнейшем строительстве, он продаёт пятно другому девелоперу. На рынке было так всегда. Новый девелопер не станет покупать кота в мешке, это нормальная практика.
Виолетта Басина
Гендиректор ГК "Омакульма"
