Квадрат пишем — два в уме: лендлорды придерживают жилые проекты

В Петербурге действуют разрешения на строительство 11 млн м2 жилья, но возводится лишь 9 млн. Лендлордам недостаточно резкого скачка цен в 2020–2021 годах — они готовы подождать ещё, чтобы побольше заработать на торговле проектами с разрешениями.

Как объясняют участники рынка, такой запас разрешений на строительство (РнС) возник в 2017–2018 годах. Девелоперы старались получить максимум РнС до 1 июля 2019 года — момента перехода на новую схему жилищного строительства (проектное финансирование с открытием эскроу–счетов). Тогда, в 2017–2018 годах, и был выдан рекордный объём разрешений — 5,7–6 млн м2.
Как рассказывал Евгений Ким (в тот момент руководитель Госстройнадзора Петербурга), только в первой половине 2018 года было выдано около 400 РнС, что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Всего в городе в тот момент действовало 1,2 тыс. разрешений, но строилось лишь 900 объектов.
Госстройнадзор выдаёт РнС, как правило, на срок от 3 до 5 лет. Но законодательство в этой сфере довольно либеральное: за 10 дней до окончания срока разрешения можно обратиться в ведомство с ходатайством о его продлении. И у надзорного органа почти нет легитимных оснований для отказа в продлении. Есть примеры, когда РнС пролонгировались по 5–6 раз.

Наследие прошлых лет

В период с 2019 по 2021 год службой Госстройнадзора было выдано 124 разрешения на строительство жилых объектов в Санкт–Петербурге совокупно на 3 млн м2 жилья. Во второй половине прошлого года выдача разрешений на строительство замедлилась: теперь каждый проект должен быть одобрен Градостроительной комиссией. В итоге с тех пор выдано только 16 РнС.
По оценке Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), сейчас проектный потенциал с полученными РнС — более 7 млн м2 жилья, из которых 80% — будущие очереди уже реализуемых объектов.
Кроме проектов, купленных крупными девелоперами "в запас", в "замороженные" попали и разработанные для дальнейшей перепродажи другим девелоперам, в связи с чем объект может длительное время экспонироваться на рынке. Или собственник планировал реализовать проект сам, но ищет соинвесторов.
Самый известный подобный проект — редевелопмент территории гостиницы "Северная корона" на набережной реки Карповки. Разрешение было получено ещё в 2016 году, после чего владельцы в течение 5 лет пытались найти покупателя.
Как рассказывают участники рынка, сначала продавцы (два физических лица) за него хотели выручить 8 млрд рублей, потом цена снизилась до 2 млрд. В итоге в феврале 2021 года проект вместе с земельным участком и готовым юрлицом (ООО "Северная корона") был приобретён ГК "Петербургская строительная компания" (ПСК). Сумма сделки не раскрывается.
Ещё один свежий пример — проект "Bereg. Курортный". Разрешение на строительство апартаментов в Сестрорецке на ул. Инструментальщиков, 9а, компания "Зелёный берег" получила в 2018 году. После этого участок 2,5 га на берегу Водосливного канала с разрешением на строительство был выставлен на продажу. В середине прошлого года проект приобрела компания Element development Виталия Коробова.
По оценкам экспертов, подобных проектов в Петербурге примерно на 600–800 тыс. м2. "Впрочем, обычно они небольшие, на 20–50 тыс. м2, и расположены в обустроенных районах", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
"Мы активно занимаемся мониторингом этого рынка — там могут появляться интересные предложения", — рассказывает Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
За последние 2 года девелопер таким образом приобрёл два пятна. В позапрошлом году был куплен ЖК "Аквилон Zalive", который принёс застройщику 4,25 млрд рублей выручки только в 2021 году. А в начале этого года группа завершила сделку по приобретению у ООО "Петра–8" (Mirland Development) участка площадью 2,36 га, где застройщик возведёт комплекс "Аквилон Leaves" на 86,9 тыс. м2.

Разработать и заработать

Как говорят участники рынка, на подобных проектах можно хорошо заработать: если участок земли без граддокументации стоит 5–10 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений, то готовый проект с РнС — 40–80 тыс. Но, для того чтобы превратить пустой участок в будущий жилой дом, нужно иметь не только знания, но и определённый административный ресурс.
"Сейчас существует большой дефицит земли под жилую застройку, в связи с чем девелоперы активно рассматривают участки. Но иногда мы сталкиваемся с тем, что собственник, готовя участок на продажу, чтобы разогнать его цену, старается максимально увеличить выход площади с проекта, зачастую в ущерб его качеству. В этом случае, невзирая на привлекательность самого участка, девелопер отказывается от проекта, который не укладывается в его видение", — рассказывает Николай Пашков, вице–президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg.

Купил–продал

Кроме того, сами девелоперы в последние годы продают своим конкурентам готовые проекты. Активно торгует, например, ГК "Красная стрела" Николая Урусова. Так, в мае компания e.Development приобрела у "Красной стрелы" проект строительства жилого комплекса бизнес–класса рядом с Московскими воротами. Сумма сделки составила более 80 тыс. рублей за 1 м2 улучшений.
Ещё более интересную сделку Николай Урусов осуществил в проекте "Новоорловский" на Суздальском шоссе. Сначала в ноябре 2020 года "Красная стрела" купила участок под строительство 90,6 тыс. м2 у компании "ЮИТ", которая реализует проект комплексного освоения территории "Новоорловский" за 1,8 млрд рублей (оценка экспертов), а уже в июле 2021 года реализовала его ГК "ПСК" за 2,9 млрд рублей (также оценка экспертов).
Бывает, продаются целые кварталы, да ещё и с дольщиками. Так, в ноябре прошлого группа "Ойкумена" уступила "Ленстройтресту" свой строящийся жилой комплекс рядом с Новоорловским парком. Сумма заёмных средств в сделке составила 6,5 млрд рублей. Впрочем, по одной из версий, продаже участка поспособствовал Сбербанк, который осуществлял проектное финансирование.
"Вполне возможно, продажи шли не очень хорошо, а затраты росли, поэтому банк помог найти более надёжного партнёра", — говорит один из участников рынка.
Как рассказывают эксперты, информация о продаже проекта ходила по рынку 2 месяца.
"Продажа проектов на этапе строительства — не частая практика, но всё же встречается. Причины могут быть совершенно разные. В основном они связаны с желанием собственников зафиксировать прибыль и переложить средства в более прибыльные проекты либо могут являться частью стратегии по изменению портфеля проектов. Также это может быть желанием собственников выйти из девелоперского бизнеса", — перечисляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.

Плохо для среды

Наличие такого количества "невыработанных" разрешений негативно влияет на городскую среду и цены на недвижимость.
"Вряд ли на участке, на который получено РнС, стоит привлекательный и интересный объект. Это может быть развалюха, которая создаёт вокруг себя депрессивную, а часто и криминальную среду, что негативно влияет на всю локацию. Поэтому в интересах города и горожан ускорить освоение участка", — говорит Станислав Баканов, руководитель портала Retrogradu.net.
Кроме того, на фоне дефицита предложения чем больше непостроенных домов, тем выше цены на строящуюся недвижимость.
Число "замороженных" разрешений на строительство отражает результат ажиотажного их штампования в 2017–2019 годах, перед вступлением в силу новых правил работы рынка жилищного строительства. Разрешений в момент перехода отрасли на эскроу было выдано гораздо больше, чем обычно, и вполне предсказуемо многие из этих объектов не вышли на рынок. Более того — не выйдут на него никогда. Просто потому, что в том виде, в котором эти проекты получали РнС, они абсолютно неликвидны и не имеют шансов на получение банковского финансирования. За последние 2 года на рынке земли появился сегмент участков с готовыми проектами и РнС. Девелоперы какое–то время присматривались к этим предложениям, оценивали их, и отдельные штучные проекты действительно поменяли своих владельцев. Но это не массовая история, так как, к сожалению, качество таких проектов оставляет желать лучшего. Нужно понимать, что многие из них делались наспех, только чтобы нарезать как можно больше продаваемой площади и побыстрее получить разрешение на строительство. Ни о какой корреляции продукта с потребностями рынка речи вообще не было — для этого нужны время и тщательная проработка. Ничего, кроме сожаления, эта ситуация не вызывает, ведь зачастую речь идёт об очень интересных, даже прицентральных локациях (например, в Московском районе), где можно было бы сделать отличный продукт с точки зрения качества проживания. Вместо этого видим так себе проект в хорошем месте по высокой цене, имеющий проблемы с продажами и никак не улучшающий городскую среду.
Василий Селиванов
Руководитель холдинга Legenda
Какое–то количество "замороженных" решений было выдано в то время, когда люди получали разрешения, чтобы не строить по эскроу. Это одна из причин, и она чисто формальная. Дальше часто бывает, что землю покупают про запас. Покупают разрешение, но не сразу начинают строить: ждут благоприятного момента, связанного с рыночной ситуацией. Либо купили землю и получили разрешение, но там пока не достроили подстанцию. Часто это касается новых территорий. Либо обратная ситуация, если это реновация: надо сначала всё снести, а там куча подводных камней. То есть каждый случай очень индивидуальный. Вопрос не в том, насколько такие разрешения интересны девелоперам. Если застройщик не заинтересован в дальнейшем строительстве, он продаёт пятно другому девелоперу. На рынке было так всегда. Новый девелопер не станет покупать кота в мешке, это нормальная практика.
Виолетта Басина
Гендиректор ГК "Омакульма"