Город не заинтересован в псевдожилье

Закон, регулирующий рынок апартаментов, как ожидалось, должен был быть принят в конце прошлого года. В ноябре документ вынесли на первое чтение, но позже решили перенести рассмотрение на 2022 год. По словам министра строительства РФ Марата Хуснуллина, законопроект получился сырой и противоречивый. Поэтому, согласно последним данным, планируется изменить концепцию документа — принять рамочный закон, а решение конкретных проблем делегировать на региональный уровень.

Впрочем, в Петербурге этот вопрос уже решён. Ещё в ноябре городские власти заявили, что будут рассматривать все проекты, а те, что посчитают псевдожильём, — "нагружать" социальными объектами. Какая схема согласования проектов апартаментов будет действовать в ближайшее время? Какими подходами будут руководствоваться городские власти? Эти вопросы участники рынка и представители городской администрации обсудили на круглом столе "Делового Петербурга".

Правильная формулировка всё–таки не "нагружать", а обеспечивать социальными объектами. За десятки лет в городе сформировался громадный дефицит социальных объектов, поэтому было решено не разрешать строительство жилья без обеспечения его такими объектами. Это же касается и апартаментов: если мы видим в проекте элементы жилья, то застройщик обязан возвести сопутствующую инфраструктуру. Очень часто участники рынка используют формулировку "апартаменты", чтобы уйти от обязательств по строительству социальных объектов, а значит, уменьшить себестоимость и увеличить рентабельность и прибыльность проекта.

Поэтому все проекты подробно рассматриваются на градостроительной комиссии. Если мы видим, что проект — гостиница, в таком случае строить сопутствующую инфраструктуру не надо. Но для начала мы подробно изучаем проект, детально оцениваем планировки, смотрим, есть ли договорённость с отельным оператором и т. д.

Пока большая часть проектов, которые мы рассматривали, — в чистом виде жильё, поэтому без объектов социалки они не прошли градостроительную комиссию.

Город не заинтересован в строительстве псевдожилья без социальных объектов.

Мы строим апарт–отель. И я настаиваю, что это именно отель. Я понимаю социальные нужды города, но давайте просто не будем разрешать строить псевдожильё. Ведь если мы разрешаем строить такие проекты в зонах, которые по генплану для этого не предназначены, то нарушаем градостроительную политику.

У нас средний срок проживания в гостиничном формате — 3 дня. В среднесрочном формате — 3,5 месяца. Нашим клиентам не нужна социальная инфраструктура. Для того чтобы отдать ребёнка в детский сад или школу, необходима регистрация по месту проживания. А любой комплекс апартаментов — не жилая недвижимость. Регистрация здесь невозможна. Зарегистрировать гостей возможно только в отеле, который прошёл классификацию и получил "звёзды". И только на срок проживания. Когда будем выводить новые проекты на рынок, станем доказывать комиссии, что у нас именно отель.

Игорь Креславский: У нас был на комиссии один инвестор, который доказывал, что построил отель. Я его спрашиваю: "Постояльцы у вас будут временно проживать или постоянно?" Он отвечает: "Ну, может, временно, может, постоянно, но в любом случае недолго" — "А дети будут?" — "Детей не будет!" На 50 тыс. м2 ни одного ребёнка — такого не бывает. Люди годами живут!

В результате получается нечестная конкуренция: застройщик, который рядом возводит жилой дом, строит инфраструктуру. А девелопер, который возводит апарт–отель, — нет, а потом жители апартаментов пользуются этой инфраструктурой, создавая дополнительную нагрузку на неё.

Нужно честно сказать, что за время отсутствия регулирования этой сферы застройщики пользовались лазейкой в законодательстве. В разных регионах по–разному: есть цивилизованные игроки, которые возводят именно гостиничные комплексы, где оказывается гостиничная услуга (которая чётко описана и регламентирована), а есть огромное количество тех, кто строит псевдожильё. И главный вопрос: как отсечь одних от других? Мы много обсуждали в профессиональном сообществе и вывели простую формулу: ни один гостиничный проект не будет рентабелен, если средняя площадь юнита в нём более 35 м2. Для гостиничного проекта нужна служебная/сервисная инфраструктура и общественные зоны, обязательно лобби. На этапе выдачи разрешений на строительство возможно отличить коммерческое здание от жилого. И это показатель, который можно проконтролировать на уровне проекта.

Действительно, законопроект, который так ждут участники рынка, сопряжён со множеством сложностей, и законодательно понятие "апартамент" до сих пор не закреплено. Но не надо забывать, что существует положение "О классификации гостиниц", в котором чётко сформулированы и прописаны требования именно к апарт–отелям и комплексам апартаментов как объектам гостиничного сервиса. Поэтому, если использовать эти критерии не только при классификации отелей, но и при рассмотрении проектов на этапе согласования, мы уверены: это поможет сделать взаимодействие застройщиков и города более понятным и прозрачным, причём с обеих сторон.

Если же говорить про законопроект, то лично я поддерживаю запрет на перевод апартаментов в жильё, так как это нарушало бы основные градостроительные нормы, установленные не только в Петербурге, и появлялась бы возможность строительства жилья в общественно–деловых зонах, где этого априори не должно быть.Сейчас правила едины для всех: все проекты идут на рассмотрение градостроительной комиссии, где застройщик показывает, что планируется построить, какое у будущего объекта функциональное назначение. И уже коллегиальный орган, при участии большого количества руководителей органов исполнительной власти, рассматривает и принимает решение о возможности реализации такого проекта.

После того как началось обсуждение закона в Госдуме, пошёл всплеск покупок апартаментов в надежде, что в дальнейшем их можно будет переоформить как жильё. Проблема в том, что апартаменты проектируются и строятся по упрощённым нормам — там и требования по инсоляции, по зелёным насаждениям, по парковочным местам другие. Эти нормы позволяют застройщику заработать, но создают дополнительную нагрузку на прилегающие квартиры. Поэтому в городе необходимо выбрать общие правила строительства подобных объектов. Но они должны быть компромиссом: чтобы устраивали и бизнес, и жителей города.

Константин Сторожев: Надо понимать, что себестоимость строительства апарт–отеля, гостиницы на порядок выше, чем обычного дома. Это требования и к инженерным системам, и к системам безопасности. Кроме того, гостиница требует большого количества общественных мест. Лобби отеля — это не подъезд, у нас в проекте его площадь 400 м2. Требуется большее количество складских помещений. Так что говорить, что строительство апартаментов обходится дешевле, — неправильно. Псевдожилья — да. Нормального звёздного отеля — нет.

В чём проблема. Стали говорить, что строят отели, а по сути получились жилые дома. Причём проблема пошла из Москвы, а не из Петербурга. Именно там под видом отеля сдают жилые дома, без отделки (у нас строят с отделкой), без меблировки (у нас с ней), без управляющей компании (у нас она есть). Поэтому псевдожильё от цивилизованного апарт–проекта отличается именно этими признаками. Кроме того, давайте лицензировать управляющие компании. В данном случае ни одна из компаний не возьмёт себе в управление псевдожильё. Вот готовые отличия, и на основании этих требований можно останавливать проект.

Кроме того, нам надо закрепить в законодательстве, что собственник может жить у себя в номере, только его арендовав — заплатив налоги, коммунальные платежи управляющей компании. Без этого в номер заселить не смогут. Это нормальная западная практика.

У нас в законодательстве нет такого понятия, как апартаменты. Есть жильё, а есть гостиницы. Гостиницы могут быть разных форматов: от отдельных домов до квартир и номеров. Сейчас, используя слово "апартаменты", пытаются подать их как немного жилое или чуть нежилое. Есть международный опыт, который говорит, что есть коммерческое жильё, которое сдаётся внаём. Сейчас на градостроительной комиссии мы видим три вида недвижимости: жильё, гостиницы и так называемые апарты. Мы не можем понять, в чём разница между жильём и апартаментами и каким образом эти комплексы мы можем отнести к гостиницам. Поэтому используем очень простой способ: если апартаменты не отличаются от жилья, то для этих проектов предусматривается необходимый набор социальной инфраструктуры. Других оснований, чтобы посмотреть на них иначе, у нас нет. Если приходит гостиница и мы видим все признаки: набор помещений для обслуживания, уровень безопасности и так далее, то никакой социалки не надо.

Мы не против такого вида гостиниц, но давайте играть честно.

Десять лет назад, когда рынок сервисных апартаментов только создавался и мы реализовывали наш первый проект на ул. Хошимина, определение "апартамент" мы использовали, чтобы объяснить людям, что это гостиничный номер с кухонной зоной. Никто не предполагал, что это приведёт к такой путанице и смуте в дальнейшем. Сейчас такие проекты можно называть по–разному: апарт–отели, кондо–отели, коливинги, но мы должны рассматривать их именно как классические гостиничные комплексы, которые предполагают прохождение гостиничной классификации и предоставление соответствующего уровня сервиса. И ключевое для нас, цивилизованных девелоперов, не сэкономить на социальной инфраструктуре, а построить и реализовать наилучшим образом проект на участке, не предназначенном для жилого строительства. Нужно понимать, что сейчас окупаемость строительства классической гостиницы — 15–20 лет. У девелоперов нет желания вкладывать значительный капитал и ждать столь длительный период окупаемости проекта в текущих условиях кризиса и ограничений. С другой стороны, есть частные инвесторы, готовые инвестировать в проекты сервисных апарт–отелей и получать операционный доход от сдачи. В итоге в плюсе все.

Когда мы реализуем проект апарт–отеля, то создаём его именно как гостиницу, а не жилой комплекс. Поэтому у нас помимо апартаментов запроектировано огромное лобби — 1400 м2, служебные лифты, чтобы разграничить потоки сотрудников отеля и туристов, есть помещения под склады, мастерские. Мы продаём апартаменты с отделкой под ключ и меблировкой. Всё это удорожает проект. Но, я уверен, когда на градкомиссию приносят подобный проект, от псевдожилья его отличить можно. Поэтому давайте отделять зёрна от плевел.