Территория успеха: участки, которые выбирают строители

Застройщики Петербурга активно наращивают земельный банк, что побуждает владельцев участков поднимать цены, пользуясь тем, что расширить площадь свободных территорий в городе практически невозможно

По итогам трёх кварталов 2021 года петербургские девелоперы пополнили земельный банк на 382,56 га, что на 22% превышает результаты всего 2020 года, подсчитали аналитики компании RuslandSP. В III квартале под жилищное строительство было продано 126,24 га.
"Сегодня застройщики продолжают активно инвестировать в землю, — подтверждает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК “Ленстройтрест”. — Высокий спрос связан с дефицитом участков в привлекательных локациях Петербурга, не имеющих каких–либо ограничений и где можно было бы начать строить в ближайшей перспективе, особенно если мы говорим о тех, которые подходят для комплексной застройки, а не для компактных, точечных проектов".

Лендлорды и другие интересанты

"Чаще всего продавцы земельных участков — специализированные компании, которые профессионально занимаются этим бизнесом, знают, как менять функциональное назначение земель, оформлять земельные участки и многое другое, — рассказывает генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб” Алексей Белоусов. — Они производят действия, увеличивающие стоимость земли, а затем распродают её кусочками". По его словам, в большинстве случаев этот процесс осуществляется с землями сельхозназначения — например, с пустующими полями на границах города и области.
Ещё одна группа организаций — те, что распродают участки, расположенные в зонах так называемого серого пояса. "Эти земли также постепенно переводятся под жилой функционал, — комментирует Алексей Белоусов. — Но, поскольку промзоны чаще расположены в черте города, а то и в самом центре, жильё там строится элитное".
Дополнительным источником являются земли, находящиеся в федеральной собственности, а также принадлежащие министерству обороны. Их немного, но иногда они также попадают в деловой оборот и могут быть использованы застройщиками, поясняет Алексей Белоусов.
И совсем небольшую долю имеет город, в собственности которого есть определённое количество земли, реализуемое Фондом имущества — для жилых и нежилых целей.
"Продавцы самые разные, — подтверждает заместитель генерального директора СК “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — Мы рассматриваем интересные предложения и от лендлордов, и от промышленных предприятий". По его словам, иногда и другие строительные компании избавляются от излишков земли. "Это не всегда “плохие” или некачественные участки, — объясняет он. — Просто часто у компании нет ресурсов, чтобы реализовать весь свой земельный банк в полном объёме и в запланированные сроки. Земля должна быть в обороте, деньги, потраченные на неё, не должны лежать мёртвым грузом и быть “закопанными в землю”. Это прямые убытки".
"Это абсолютно нормальная история: в рамках пересмотра земельного банка и портфеля проектов строительная компания может продать одно “пятно”, взамен приобрести другое или просто отказаться от ставшего неактуальным проекта, — подтверждает Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе группы “ЦДС”. — Продавцами также могут выступать лендлорды и промышленные предприятия, которые избавляются от непрофильных активов".

Фундамент для дома

Земельный участок — это основа для будущего проекта, поэтому переоценить важность его выбора невозможно. Каждое "пятно" имеет уникальные характеристики: местоположение, нормативные ограничения, инфраструктуру, окружение. И каждая строительная компания формирует земельный банк в соответствии со своей стратегией.
Так, на сегодняшний день девелоперский портфель "Главстрой Санкт–Петербург" в Северной столице включает более 700 га земли и 5 млн м2 площадей различного назначения, рассказал Александр Лелин, генеральный директор предприятия. Речь идёт о проектах "Северная долина" в Выборгском районе и "Юнтолово" в Приморском районе.
По словам Дениса Заседателева, наиболее активно увеличивают земельный банк крупные федеральные игроки. "Наша компания также пополнила свой банк, в частности в конце прошлого года мы приобрели участок 2,2 га недалеко от станции метро “Проспект Просвещения”, на территории бывшего предприятия “НПК Позитрон” на улице Ивана Фомина, — рассказал он. — Здесь мы планируем реализовать проект бизнес–класса общей площадью около 30 тыс. м2". Также недавно ГК "Ленстройтрест" стала владельцем 100% долей в ООО "Ойкумена–Специализированный застройщик", осуществляющем строительство жилого комплекса на 220 тыс. м2 в Петербурге на Суздальском проспекте, — в собственность компании перешло больше 21 га земли.
Группа "ЦДС" располагает подтверждённым земельным банком, позволяющим построить 5,9 млн м2 жилья, рассказал Иван Носов. "Ряд участков приобретён заблаговременно, другие — непосредственно перед началом реализации проекта, это абсолютно живая история, — отметил спикер. — Наличие собственного земельного банка является нашим уникальным преимуществом, которое позволяет компании чувствовать себя уверенно в долгосрочной перспективе". Также благодаря этому группа "ЦДС" имеет возможность поддерживать стабильно высокие объёмы строительства на уровне примерно 1 млн м2, пояснил Иван Носов.
Земельный банк СК "ЛенРусСтрой" в настоящий момент насчитывает около 150 га. "Трудно сказать, много это или мало, — отмечает Максим Жабин. — Эти участки мы приобретали достаточно давно, тщательно их прорабатывали и подготавливали и в ближайшие годы выйдем на рынок с проектами в разных классах". По его словам, это не исключает приобретения интересных участков под жилую застройку, когда они появляются на рынке, если они устраивают по цене и у компании есть чёткое понимание того, какой проект там можно реализовать. "В этом году мы приобрели землю в посёлке Новоселье, — поясняет Максим Жабин. — Мы хотели сделать проект “следующего уровня”, экологичный, по–настоящему “умный” со всеми современными технологическими опциями и функционалом умного дома. Участок, который нам предложили, полностью соответствовал проекту, который мы представляли в нашем воображении. Именно поэтому покупка состоялась". Сейчас компания завершила проектирование и планирует в этом году вывести объект на рынок.

В активном поиске

Поиск новых участков ведут все девелоперы.
"Стратегия компании остаётся неизменной — реализация комплексных проектов от 1 млн м2 в городской черте, — рассказывает Александр Лелин. — Земельный банк города ограничен, участков, подходящих под эти условия, практически нет, поэтому мы рассматриваем лоты по 200 – 400 тыс. “квадратов” под строительство объектов комфорт–класса, чтобы сохранить достигнутые объёмы стройки, и хотим выйти с новыми проектами в перспективе 3 – 4 лет". По словам Александра Лелина, поскольку присутствие компании сконцентрировано преимущественно на севере города, не исключено, что "Главстрой Санкт–Петербург" будет рассматривать привлекательные предложения на востоке и юге мегаполиса.
"Мы никогда не останавливаем работу с земельным банком, — отметил Иван Носов. — В составе компании выделены профильные специалисты, в задачу которых входит постоянный мониторинг рынка с целью выявления перспективных участков". Эксперт также добавил, что группа "ЦДС" не ставит принципиальных ограничений и рассматривает все территории в составе Петербурга и ближайшего пояса Ленинградской области.
СК "ЛенРусСтрой" так же, как и все средние и крупные девелоперы, находится в постоянном активном поиске земли. "Мы рассматриваем участки в самых разных локациях: в Петербурге, в Ленинградской области, смотрим на другие регионы, в том числе и на Москву, —поясняет Максим Жабин. — Мы всё–таки коммерческая организация, поэтому смотрим только на те участки, которые позволят нам построить устойчивую финансовую модель и воплотить в жизнь те идеи и наработки, которые у нас появились за 20 лет присутствия на рынке девелопмента".
ГК "Ленстройтрест" последние 2 года активно изучала рынок земельных участков в границах КАД, чтобы расширить своё присутствие в Петербурге. "В фокусе внимания были территории, подходящие для реализации точечных проектов комфорт– и бизнес–класса, —уточнил Денис Заседателев. — Кроме того, они должны были соответствовать определённому набору требований градостроительной философии “ЖИВИ”, в рамках которой мы реализуем все свои объекты".
Сегодня, по словам Дениса Заседателева, "Ленстройтрест" наращивает портфель проектов небольших площадей в городских локациях и продолжает возведение крупных комплексов в формате квартальной застройки в ближайшей Ленобласти — это голландский квартал "Янила" в Янино, финский городок "Юттери" в Колпинском районе Петербурга и шведский квартал "IQ Гатчина". "Мы вводим порядка 60 – 70 тыс. м2 жилья в год и планируем выйти на уровень 75 – 100 тыс. “квадратов”, — сообщил он. —Такие объёмы позволяют сосредоточиться на продукте, улучшить его потребительские качества и детально управлять им в ручном режиме. При больших объёмах это сделать гораздо сложнее". В дальнейшем около трети объёма составят городские объекты, а остальные 70% — крупные проекты в Петербурге и Ленобласти.

Вслед за спросом

Дефицит участков и активный спрос на них со стороны девелоперов ожидаемо привели к повышению цен.
"Стоимость земли росла приблизительно в той же пропорции, в которой дорожали квартиры в строящихся домах", —говорит Максим Жабин, отмечая, что диапазон стоимости самый широкий: от нескольких миллионов до многих миллиардов рублей. Цена зависит от локации, от подготовленности участка, от качества документации и, конечно, от фантазии продавца.
Денис Заседателев считает, что если говорить о стоимости земли под жилищное строительство, то наиболее дорогие участки расположены в локациях, где предложения практически нет либо возможны только точечные проекты в формате редевелопмента, — это Крестовский и Петровский острова, Петроградский и Центральный районы. Самая дешёвая земля находится в ближайшем закадье, а также есть выгодные предложения во Фрунзенском и Красногвардейском районах.
"Рынок земли — непубличный, и проследить среднее изменение цен на нём достаточно трудно, но можно с уверенностью сказать, что ожидания продавцов относительно стоимости их активов в последний год значительно выросли", — резюмировал Иван Носов.