Ипотечная суета: рынку жилищного кредитования прочат тяжёлые времена

Автор фото: Ермохин Сергей

07:0431 августа 202107:04

8872просмотров

07:0431 августа 2021

Евгений Петров

Государство практически каждую неделю меняет условия кредитования на приобретение жилья.

Недавнее решение правительства РФ продлить действие программы семейной ипотеки до конца 2023 года в очередной раз привлекло внимание к будущему жилищного рынка: чиновники заговорили о дополнительном потенциальном объёме ипотеки в 1,7 трлн рублей.

По предварительным оценкам "Дом.рф", по итогам 2021 года в стране будет выдано кредитов на покупку жилья на 4,8 трлн рублей, на уровне прошлого рекордного года. Таким образом, выдачи семейной ипотеки могут достичь не менее трети от годовых объёмов всего рынка.

Аналогично банкиров поддерживает и продлённая с 1 июля на год программа субсидирования ставок на первичном рынке жилья, которая и без того доминировала на стройке (по данным ЦБ РФ, доля ипотеки на строящееся жилье в общем объёме выдач к июлю 2021 года достигла в Петербурге 49%, в Ленобласти — 41%).

На фоне резкого повышения стоимости жилья (Петербург занял 8–е место в мировом рейтинге городов Global Residential Cities Index с 22%–ным ростом цен в годовом выражении) новые рекорды ипотеки даже с учётом всех государственных мер поддержки банков и застройщиков труднодостижимы: воспользоваться программами может узкий сегмент заёмщиков. И кредиторов–участников также скудное количество.

Читайте также:

Недвижимость

Платежи по ипотеке в России за год выросли более чем на четверть

По условиям семейной ипотеки кредит по ставке не выше 6% годовых в рублях могут оформить заёмщики с детьми. Самое существенное изменение продлённой программы — распространение её условий на семьи с одним ребёнком (ранее — два и более). Оформить кредит нужно не позднее 31 декабря 2023 года, срок появления новорождённых остался неизменным: после 1 января 2018–го. Программой также можно воспользоваться для рефинансирования ранее выданных кредитов. Единственное ограничение — речь только о покупке строящегося жилья и только у застройщика.

По данным "Дом.рф", на 22 августа 2021 года в Петербурге за всё время семейной ипотеки ею воспользовались 2,9 тыс. семей с общей задолженностью по кредитам 13 млрд рублей. В городе льготные кредиты выдают 24 кредитных организации. При этом 46% рынка по количеству выданных займов занимает Сбербанк, за ним с долями по 15% следуют ВТБ и банк "Санкт–Петербург". Следом с менее чем 4% идут ПСБ, "Открытие" и Росбанк.

Среднемесячное количество выдаваемых кредитов в 2021 году в городе достигает 7,5 тыс. Совокупный портфель по ипотеке на 1 июля, по данным ЦБ РФ, превысил 688 млрд рублей. Таким образом, вклад семейной ипотеки в целом на рынке составляет менее 2%.

По информации Петростата, в городе в прошлом году родилось 55 тыс. детей против 58 тыс. годом ранее. Банки пока не спешат использовать потенциал рынка: из–за требований по количеству детей воспользоваться семейной ипотекой могли немногие заёмщики, однако расширение условий на семьи с единственным ребёнком существенно увеличивает круг будущих ипотечных должников.

Сегодня ставка по программе декларируется на уровне 6% годовых в рублях (банки получают субсидии от государства в виде разницы между 6% и ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 3%).

Средневзвешенная стоимость ипотеки в июне текущего года, по данным ЦБ РФ, в Петербурге на рынке строящегося жилья составляла 5,3% годовых против 6,1% в январе. На её значение сильное влияние оказывает программа субсидирования, получившая название "Господдержка–2021" (с 1 июля, впрочем, ставка по ней была увеличена с 6,5 до 7% годовых).

Кроме того, в сентябре ЦБ РФ может в очередной раз поднять ключевую ставку, что приведёт к повышению стоимости типовых ипотечных кредитов, тогда как ставки по субсидируемым останутся на прежнем уровне, что и послужит стимулом к наращиванию объёмов выдачи.

Однако, как отмечает один из финансистов, опрошенных "ДП", банкам источник субсидирования не важен, они смотрят на соотношение платежей по кредитам и доходов заёмщиков. А с этим показателем как раз и возникают сложности: население закредитовано.

Портфель просроченной задолженности по ипотеке в Петербурге последние полгода держится на стабильном уровне 3,5 млрд рублей, из которых 11%, или 376 млн рублей, приходится на кредиты на покупку строящегося жилья (после ввода дома в эксплуатацию этот показатель банкиры переводят в разряд ипотеки на вторичном рынке).

Сдерживающим фактором для роста ипотечных портфелей станут действия регулятора. Борьба ЦБ РФ с так называемым "ипотечным пузырём" началась ещё в 2018 году, когда Банк России обратил внимание на риски из–за высокой доли кредитов с минимальным первоначальным взносом.

Ковидные ограничения 2020 года заставили регулятора отменить ужесточения, но уже с 1 августа текущего года они вновь вступили в силу: если банк планирует выдавать ипотеку с собственными средствами заёмщика менее 20% от стоимости квартиры, то кредитная организация обязана повысить рост отчислений в виде резервов (как ранее считал "ДП", в среднем расходы банка вырастут на 13%, что трансформируется в один дополнительный процентный пункт в ставке для заёмщика). И именно субсидии помогут временно сохранить ставки и нарастить объёмы выдач.

“

На второе полугодие мы прогнозируем снижение объёмов кредитования, июль и август это подтверждают. По итогу года рынок должен сохраниться примерно в величинах 2020 года или чуть ниже. Исходя из сегодняшних реалий, я не вижу факторов для существенного наращивания объёмов кредитования в 2022 году. С июля начали существенно сокращаться объёмы по программе с господдержкой. Мы фиксируем стабильный прирост доли семейной ипотеки, по итогу августа прирост может составить 15%. Часть клиентов переориентировалась со строящихся объектов в "новую вторичку", и в целом есть интерес ко вторичному рынку. Покупатель сейчас выбирает в первую очередь квартиру для жизни, сегмент инвестиционных сделок сокращается.

Ирина Петрова

Управляющий директор группы ипотечного кредитования банка "Санкт–Петербург"

“

Мы видели исторические рекорды по выдачам по итогам первого полугодия 2021 года. Но сейчас тренд меняется. Цены на первичном и вторичном рынках существенно выросли. Среди причин — запуск льготной программы, увеличившаяся доступность ипотеки, переход застройщиков на проектное финансирование, рост стоимости строительных материалов. Предполагаем, что в структуре общих выдач доля Петербурга и Ленобласти на рынке первичного жилья сократится в пользу других регионов. Поддержку рынку в текущих условиях окажет обновлённая семейная ипотека. К IV кварталу 2021 года она может стать самой популярной госпрограммой.

Ирина Илясова

начальник управления по Северо–Западному федеральному округу "Росбанк Дом"