10:4116 августа 202110:41
788просмотров
10:4116 августа 2021
Если в июне петербургское управление Росреестра зарегистрировало 5651 договор долевого участия (ДДУ), то в июле больше — 5763. Правда, всё равно это гораздо меньше, чем в июле–2019 (6466).
Впрочем, участники рынка говорят, что статистика обманчива: в отчёт попали договоры, заключённые в мае–июне. В дальнейшем неизбежно снижение числа сделок на первичном рынке. Основная причина — ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов. С 1 июля по ним повышена ставка (с 6,5 до 7% годовых), а главное, установлен одинаковый для всех регионов лимит кредитования — 3 млн рублей (ранее для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области он составлял 12 млн).
"Июньская статистика регистраций ДДУ — это ещё майские сделки. Всё идёт с месячной задержкой, поскольку подписание договоров, формирование пакетов и регистрационные действия в Росреестре занимают время. Соответственно, статистика июля — это сделки июня, когда ещё действовала программа льготной ипотеки в её прежнем виде", — рассказывает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". По её мнению, в августе и сентябре официальная статистика Росреестра покажет уменьшение объёма зарегистрированных ДДУ.
С ней согласен Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru. "Июль как переходный месяц не показателен. Часть сделок ещё по старым льготам проходила в конце июня и была зарегистрирована именно в июле. Уверен, что последствия изменений в программе господдержки мы ещё увидим, и для спроса это будет негативный фактор. Тем более ключевая ставка также выросла, и это увеличивает стоимость ипотеки вне программы господдержки", — говорит он.
"Покупок в “последнем вагоне” было много, и эти договоры регистрировались в июле, де–факто будучи июньскими. Например, 30 июня, в последний день действия льготной ипотеки, сделки проводились банками чуть ли не до полуночи", — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Если учитывать реальные продажи, то количество сделок упало, посчитали аналитики bnMAP.pro. По их данным, в июле подписано 3,1 тыс. ДДУ, что на 41,5% меньше, чем в июне. В Ленинградской области — 1 тыс. договоров (– 47% к июню). Впервые с апреля 2020 года не выросла средняя стоимость квадратного метра — 173 тыс. рублей в июле против 173,7 тыс. в июне. Так же и в Ленобласти — 115,4 тыс. рублей против 116,3 тыс. Доля ипотечных сделок в Петербурге сократилась с 79,6 до 61,6%, в области — с 78,6 до 54,1%.
Будут меняться и предпочтения покупателей. "Безусловно, новые требования программы субсидирования негативно скажутся на активности покупателей и приведут к перераспределению спроса на более компактные и доступные квартиры, например в пригородных локациях", — полагает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
В августе число регистраций ДДУ окажется меньше, а далее начнёт действовать сезонный фактор. Как правило, сентябрь — период "раскачки" на рынке недвижимости. Возвращение из отпусков, отправка детей в школу, решение сначала накопившихся текущих вопросов, а затем уже и квартирных. Поэтому сентябрьские цифры, скорее всего, будут выше, но не принципиально.
"Наконец, есть ещё и фактор выборов. Принятие решений о покупке недвижимости после проведения выборов — реально встречающаяся модель поведения некоторых покупателей", — замечает Сергей Софронов.
Застройщики, несомненно, попытаются компенсировать дорогую ипотеку собственными рассрочками. "Это способно удержать спрос на приемлемом уровне, но не более. Ещё один действующий способ — совместные программы с банками, когда девелопер компенсирует часть процентной ставки. Такой инструмент в масс–маркете показывает себя более эффективно, поскольку период оплаты в разы больше, чем при рассрочке", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
"Покупатели стали чаще использовать программы рассрочки. В июле доля квартир, приобретённых в рассрочку, составила почти 9% в общем объёме продаж. В то время как в предыдущем месяце этот показатель составлял менее 4%", — подтверждает Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон".
Вместе с тем тех, кто надеется на снижение цен в связи с остывающим спросом, придётся разочаровать. "Предпосылок для этого нет. Увеличение ставки рефинансирования (которое, возможно, продолжится) влечёт увеличение стоимости строительства, поскольку все новые объекты сейчас строятся в рамках проектного финансирования. Маржинальность стройки снижает также резкий скачок цен на строительные материалы и дефицит дешёвой рабочей силы", — говорит Кирилл Тимофеев.
