На ПМЭФ–21 президент РФ Владимир Путин объявил о продлении на год программы льготной ипотеки, но резком ужесточении её условий: повышении ставки с 6,5 до 7% и сокращении лимитов кредита до 3 млн рублей (с нынешних 12 млн для двух столиц и их областей и 6 млн для остальных регионов).
По оценкам для Москвы и Петербурга, это сокращение числа возможных заёмщиков до 10 раз. Что случилось? Стало жалко средств на субсидирование ставки? Нет, денег в федеральном бюджете более чем достаточно. Благодаря высоким нефтяным ценам за 4 месяца бюджет официально сведён с профицитом 205 млрд рублей. А если считать полностью все поступления, в том числе те, которые проходят мимо статьи "Доходы", то прирост денег на счетах бюджета составил 1,2 трлн рублей. Сравните эти цифры с расходами бюджета на финансирование льготной ипотечной ставки (около 40 млрд рублей в 2020 году, вероятен рост этой суммы вдвое в 2021–м).
Льготная ипотека — довольно "дешёвая" программа для богатой российской казны. За счёт текущих поступлений, а также накоплений на счетах бюджета можно финансировать эту программу ещё многие годы.
Может быть, она оказалась не востребована населением и бизнесом? Нет, она очень популярна. "Программа 6,5" (под 6,5%) была запущена в апреле 2020–го как антикризисная мера сроком на полгода. Осенью продлена ещё на 9 месяцев — до 1 июля 2021–го. Она оказалась интересна прежде всего за счёт того, что теперь запрещено долевое строительство, а у людей среднего и выше достатка осталось прилично денег после вынужденного (пандемия!) отказа от зарубежных поездок и трат за рубежом.
На 10 июня 2021 года в стране выдано 522 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 1,6 трлн рублей (в том числе 0,44 трлн в Москве и 0,22 трлн в Петербурге). Половина этих кредитов выдана после продления программы за пределы первого полугодия. Программа хорошо поддержала банки — прежде всего государственные. Лидеры по выдаче кредитов — Сбербанк и ВТБ (в сумме более 1 трлн рублей) и, конечно, застройщиков.
Вот тут мы и подбираемся к проблеме, которую невольно создала (скорее, выявила) "Программа 6,5": жилищное строительство — оно не поспевает за резким скачком спроса на квартиры.
В 2020 году ввод жилья составил 80,6 млн м2 общей площади — и это меньше 2019 года (80,2 млн м2) и намного меньше рекордного 2015 года (около 87 млн м2 при расчёте по новой методике). И всё это крайне далеко от задачи майского (2018 года) указа президента — 120 млн "квадратов" к 2024 году. Эта задача теперь перенесена на 2030 год, но, судя по годовым данным, надежд на её исполнение никаких.
Радует, что в 2021 году лёд тронулся и в I квартале ввод жилья вырос на 15,4% (к I кварталу 2020–го). Хотя справедливости ради стоит отметить, что это связано большей частью с провалом строительства в 2020 году, чем с его ростом в 2021–м. И говорить о том, что это рывок в строительстве, пока рано (это вполне может быть действие суммы временных факторов).
Итак, спрос на жильё резко вырос, а его предложение стоит на месте. Понятно, что итог такой ситуации — рост цен. Особенно это заметно в столицах, где цены за последний год скакнули на четверть (по оценкам независимых источников).
Очевидно, что люди попали в ловушку — все допдоходы от льготной ставки "сжираются" ростом цен на жильё.
Первым забил тревогу Центробанк, которому с самого начала не нравилось вмешательство в его епархию с льготным процентом и резкий скачок ипотечного кредитования. Потом постепенно стало доходить и до правительства, которое стало всё чаще говорить о необходимости резко ускорить строительство жилья. Но оно пока не очень–то ускорилось, в отличие от цен. И что–то не видно никаких решительных мер для этого ускорения. Всё разговоры и разговоры.
Между тем совершенно понятно, почему скачок спроса не привел к адекватному росту предложения. И дело не только в том, что строительство — это длительный цикл. А ещё и в том, что очень высоки административные барьеры для прилива капитала в эту сферу.
И в 2020 году власти подняли их ещё выше, законом запретив долевое участие и переведя все стройки на эскроу–счета в банках. Это сразу сократило число строительных организаций и конкуренцию в отрасли, сделав строительство дороже (оно теперь включает уплату банковского процента).
Теперь "крупняк" уже не подпирают и не толкают снизу средние и небольшие строительные компании, а если такое происходит — то "мелочь" очень легко зажать с помощью банков, которые заинтересованы в сотрудничестве именно с "крупняком".
Структура строительной отрасли получилась очень тяжеловесная и "трудная на подъём", не готовая реагировать на скачок спроса ростом предложения. Только ростом цен.
Власти своим решением по сокращению льготной ипотеки фактически расписались в капитуляции — неспособности заметно увеличить жилищное строительство, неготовности признать ошибки в реформировании отрасли и исправить их.
А раз так — остаётся только постепенно сворачивать программу стимулирования спроса из–за роста цен на жилье. В макроэкономическом смысле она оказалась фальстартом.
Но полмиллиона семей, улучшивших своё жилищное положение, все равно ей были рады. Хоть что–то.
