Фото: Сергей Ермохин

А зоны здесь платные: Смольный готовит новые обременения для застройщиков

Городские власти хотят брать с девелоперов плату за перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в зоны, предполагающие жилищное строительство. Для этого Смольный инициировал внесение поправок в федеральное законодательство. Эксперты опасаются, что новый косвенный налог приведёт к дальнейшему удорожанию жилья.

Об этой инициативе губернатор Петербурга Александр Беглов рассказал в рамках ежегодного отчёта о результатах работы городского правительства перед Законодательным собранием.

Жильё может стать недоступнее

Жильё может стать недоступнее

1345
Евгений Петров

По данным Смольного, за последние 15 лет власти уже поменяли функцию 2061 га, из них 426 га — участки промышленного назначения. На этих территориях получены разрешения на строительство 13,3 млн м2 жилья.

По мнению губернатора, перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в другие функции — один из серьёзных вызовов. При этом город теряет манёвр для создания новых рабочих мест на инженерно подготовленных территориях и не получает ни копейки в бюджет за перевод этих земель.

Александр Беглов отметил, что городские власти готовят изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, чтобы регион мог получать деньги за перевод земель.

Массовый перевод породил дисбаланс социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, говорит курирующий строительный блок вице–губернатор Николай Линченко. "За последнее время достаточно активно развиваются приграничные территории с Ленинградской областью, там также образовался существенный дисбаланс по социальной инфраструктуре, что является дополнительной нагрузкой для города", — отмечает он.

Из какого кармана платить

Разработка новых правил пока находится в начальной стадии, она стартовала незадолго до выступления губернатора в Мариинском дворце, говорят собеседники "ДП" в Смольном. Уже понятно, какие комитеты будут принимать участие в этой работе, однако пока рано говорить о конкретном размере платы, возможных объёмах переводов, самой процедуре, сроках введения регламентов, ожидаемом эффекте и т. п.

Также нет ответа на вопрос, будут ли власти брать деньги за смену вида использования и строительство социальной инфраструктуры "пакетом".

Рост цен лишил инвесторов простого заработка на рынке жилья

Рост цен лишил инвесторов простого заработка на рынке жилья

1897
Павел Никифоров

Застройщики, опрошенные "Деловым Петербургом", говорят, что трактовать инициативу Смольного можно как окончательное оформление примерно такой позиции: за инфраструктуру должны платить не город и налогоплательщики, а бизнес, который хочет что–то делать или строить. "По крайней мере, фиксируется позиция — денег нет, живите теперь с этим. На самом же деле с налогоплательщиков ничего не снимается, просто сужается их круг до покупателей квартир в конкретных жилых домах. Удорожание земли на сумму платежа за изменение статуса в итоге отразится на себестоимости и на конечном ценообразовании новой недвижимости", — говорит руководитель одной из строительных компаний.

Хотим как в столице

При этом петербургские власти ориентируются на опыт Москвы, где за перевод одной категории земли в другую и за смену вида разрешённого использования городское правительство взимает плату. Это происходит уже давно, такая возможность прописана в федеральном законе "О статусе столицы РФ".

В Москве процесс строго регламентирован и утверждён постановлением правительства города. Плату, рассчитываемую от кадастровой стоимости, берут за изменение назначения как частных, так и государственных участков.

В конце прошлого года мэрия серьёзно пересмотрела ставки, чем вызвала недовольство и возмущение застройщиков, ссылавшихся на то, что при покупке участков они ориентировались на другие расценки, а значит, теперь экономика проектов может значительно ухудшиться. В ранее принятую формулу добавили коэффициент локации: 2 — для участков в границах старой Москвы и 8 — для пятен на территории новой. Также стали дополнительно учитывать разные факторы, например площадь участка. Правда, у девелоперов есть возможность получить рассрочку на период строительства.

Сравнивая два мегаполиса, стоит учитывать крайне важный нюанс: в Москве в процессе приватизации в частные руки было отдано мало земли, в основном столичный земельный фонд принадлежит государству, отмечает Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. "В Петербурге иначе — приватизация, в том числе и земли, шла очень активно, своих земельных ресурсов у города осталось немного. Поэтому и решения земельных вопросов в наших городах должны выглядеть принципиально по–разному", — считает он.

Инициатива неоднозначна. С одной стороны, для города полезно и нужно, чтобы девелоперы подходили к проектированию и возведению жилых комплексов по принципу комплексной застройки, сразу рассчитывали перспективную нагрузку на инфраструктуру, планировали необходимые объекты. В этом случае город стабильно развивается без образования жилых массивов с тотальной нехваткой школ, детских садов, дорог, общественных пространств. С другой стороны, перекладывать все эти затраты на застройщиков (а по сути, на покупателей квартир) — значит стимулировать дальнейшее снижение доступности жилья.

Зачем тогда генплан?

Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, также обращает внимание на то, что предложенный механизм не соотносится с концепцией долгосрочного развития города. "Если, оплатив изменение, можно перевести участок из промышленной зоны в жилую, то зачем вообще разрабатывать генеральный план со сроком действия до 2050 года и Правила землепользования и застройки? Говорить о стратегическом планировании в таком случае нет смысла, — говорит она. — С другой стороны, для девелоперов введение чёткой и понятной процедуры — всегда благо. Если есть понятные правила работы, то можно заранее просчитать экономику и сроки реализации проекта".

Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru, напоминает, что до сих пор не определены точные механизмы компенсации затрат девелоперов на социалку. "Льготы и преференции сильно зависят от лобби конкретного застройщика в администрации. И пока не ясно, насколько изменится ситуация с появлением дополнительного “налога”", — добавляет эксперт.

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, относится к намерениям Смольного с пониманием. "На мой взгляд, инициатива сделать процедуру перевода земель (изменения на жилую функцию) максимально понятной и прозрачной выглядит вполне логичной. Это поможет застройщикам более точно спрогнозировать свои затраты при входе в проект. В рамках принятия такой процедуры необходимо увязать её с требованиями по финансированию объектов социальной инфраструктуры", — считает он.

Требуется усилить лобби

Вопросы вызывает и то, будут ли поступления от нового "налога" тратиться каким–либо целевым образом либо растворяться в общем бюджетном котле. Во втором случае, как говорят участники рынка, город получит доход в казну без обязательств расходовать средства на развитие земель, чьё назначение меняется.

В таком случае инициатива никак не повлияет на благоустройство определённой территории, зато неизбежно приведёт к очередному витку роста цен на жильё.

Впрочем, по мнению Дмитрия Некрестьянова, победителя Юридического рейтинга "ДП", руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры", паниковать девелоперам не стоит. Чтобы начать взимать плату, необходимо внесение изменений в Земельный и Градостроительный кодексы, напоминает он. Это достаточно длительный процесс. "А с учётом способностей города по лоббированию своих интересов в Госдуме может пройти вечность", — резюмирует юрист.

Вопрос очень серьёзный, если представить, какое огромное количество промышленных и сельхозземель переведены в жилую застройку. Это были рабочие места. Город потерял определённый манёвр для создания новых рабочих мест на тех территориях, которые инженерно были хорошо подготовлены, включая подъезды железнодорожных путей. Мы в своё время, ещё советское, рассчитывали, что ряд производств будут построены в Ленинградской области. Этого не произошло — там построили жильё. Это тоже дополнительная нагрузка на инфраструктуру нашего города. Но самое плохое, что город не получил ни копейки в бюджет за перевод этих земель. И до последнего времени обязательств в отношении города о строительстве социальных объектов не было: перевели землю, построили жильё, а социальные объекты, инженерную, транспортную инфраструктуру город строит за свой счёт, за счёт налогоплательщиков. Это неправильно. Это усугубило дисбаланс между жилой застройкой и социальной. Мы над этой проблемой работаем. Прежде всего сегодня работаем над генеральным планом, чтобы не было таких перекосов и чтобы город получал деньги за перевод земель и понимал, где он дальше сможет размещать трудовые ресурсы. Я обратился к президенту, и он поддержал, дал поручение правительству разработать ряд нормативных актов и оказать содействие и помощь, чтобы такого больше в нашем городе не происходило.
Александр Беглов
Александр Беглов
губернатор Санкт–Петербурга (из выступления перед депутатами ЗакСа)
Дефицит социальной и низкое качество дорожной инфраструктуры складывались годами. А внятная инвестиционная политика на городском уровне так и не появилась. Если денег нет, а инфраструктура изнашивается, значит, эти деньги нужно как–то изыскивать. Например, таким способом, как монетизация оформлений новых статусов для земельных участков. Проблему это не решит, если только в стоимость таких госуслуг действительно не заложить все насущные и перспективные траты. Тогда речь пойдёт о сотнях миллионов рублей в платежах за каждую процедуру, если не о миллиардах.
Сергей Мохнарь
Сергей Мохнарь
директор департамента развития ГК "ПСК"
Любая дополнительная плата увеличит и без того высокую стоимость земельных участков, что в конечном итоге отразится на стоимости квадратного метра. При реализации проектов застройщики и сейчас строят соцобъекты. Понятные и прозрачные правила в нормах социальной инфраструктуры, на мой взгляд, позволят компаниям точнее рассчитывать финансовую модель будущего объекта, однако излишняя нагрузка может сделать часть проектов нерентабельными. Учитывая имеющийся дефицит земли, это приведёт к дальнейшему сокращению объёмов рынка.
Игорь Белов
Игорь Белов
генеральный директор ООО "Бизнес Полис"
Павел Никифоров, Иван Ершов Все статьи автора
17 мая 2021, 06:21 8670
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама