Ещё один механизм, который, возможно, подтолкнёт развитие территорий, — инфраструктурные облигации, выпускаемые институтом развития "Дом.РФ". В Петербурге и Ленинградской области к нему пока относятся по–разному.
Об этом инструменте тоже упомянул президент, выступая с посланием к Федеральному собранию — в той части, где речь зашла о массовой застройке. "Такой механизм отработан, в целом работает и функционирует хорошо. Представлять эти ресурсы застройщикам необходимо в виде целевых займов", — отметил Владимир Путин.
По его словам, за счёт субсидий федерального бюджета "Дом.РФ" сможет выдавать займы застройщикам по минимальной ставке — порядка 3–4% годовых, а пилотными проектами для отработки такой модели станет строительство жилых кварталов в Туле, Тюмени, Сахалинской области и Кузбассе.
Собственно, эта программа появилась не сегодня, а осенью 2020 года. Если раскрыть её суть более подробно, то специализированное общество проектного финансирования, созданное "Дом.РФ", будет выпускать инфраструктурные облигации и тем самым привлекать с рынка деньги. Их оно впоследствии выдаст в виде льготных кредитов либо застройщикам, реализующим проекты комплексного развития территорий, либо властям регионов. Средства можно будет потратить на дорожную, инженерную и социальную инфраструктуру в рамках проектов строительства жилья, а также на общегородскую инфраструктуру.
В 2021 году запланирован выпуск инфраструктурных облигаций на 30 млрд рублей. Общий же объём программы — до 1 трлн рублей. Первое размещение облигаций пройдёт в мае. Разница в ставке между привлечёнными деньгами и выданными льготными кредитами будет субсидироваться государством.
Предполагается, что за счёт льготного займа затраты застройщика на создание инфраструктуры будут уменьшены. Соответственно, снижение себестоимости строительства позволит девелоперу предложить массовому покупателю доступную стоимость 1 м2 жилья.
Ржевка раздора
Петербурга и Ленинградской области, как мы видим, в перечне пилотных регионов нет. Но область стремится им стать. И уже готовит первый крупный проект в рамках этой программы.
"У нас заявлен проект развития жилищного строительства, который реализует компания ЛСР на бывшем аэродроме Ржевка, — рассказал сразу после оглашения президентом послания губернатор Александр Дрозденко. — Для него выпускаются инфраструктурные облигации со сроком погашения 10–15 лет. Сейчас мы готовим документы для выпуска, основные условия уже согласованы".
Как пояснили "ДП" источники в областном правительстве, главное препятствие для запуска проекта — требование "Дом.РФ" о предоставлении бюджетом региона гарантий на сумму, соответствующую 90% объёма кредита. "По сути, от нас хотят, чтобы мы гарантировали возврат займа одним юридическим лицом (“Группой ЛСР”) другому (банку “Дом.РФ”). Причём ни в одном из этих юрлиц мы не имеем никакого влияния", — рассказал "ДП" высокопоставленный собеседник в администрации региона.
Сейчас в области рассматривают вариант создания собственной компании, которая будет на займы "Дом.РФ" создавать инфраструктуру, а деньги возвращать — за счёт продажи соответствующих мощностей девелоперам. Впрочем, и это решение пока окончательно не принято.
Самодостаточный Петербург
Северная столица, в отличие от области, не проявляет видимого интереса к программе.
Сейчас половина социальных объектов в городе строится застройщиками за счёт собственных средств. Но по сути эти расходы перекладываются на конечных покупателей, поскольку закладываются в цену 1 м2.
По данным комитета по строительству Петербурга, в 2020 году в городе построен и сдан 61 социальный объект. Из них за счёт застройщиков было построено 26 объектов, в том числе 13 детских садов на 1735 мест и три школы на 4125 мест.
"В этом году показатели будут близки к прошлогодним. Мы планируем построить и ввести 30 объектов за счёт адресной инвестиционной программы. Плюс по инвесторским планам будет сдано ещё 25 социальных объектов", — рассказал "ДП" Игорь Креславский, председатель комитета по строительству.
В то же время участники рынка видят немало возможностей для участия города в новой федеральной программе. "Не помешало бы, к примеру, привлечение средств на благоустройство сети городских набережных под общественные пространства и рекреационные зоны. Здесь очень важно именно бюджетное участие, поскольку в одиночку бизнес такие проекты реализовать не сможет", — полагает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
Наконец, федеральные инфраструктурные транши могут быть направлены на перебазирование действующих производств за пределы заселённой городской черты. Органы городского управления могли бы оказать помощь в поиске и инженерной подготовке площадей под новые современные производственные объекты и участвовать в разработке концепции преобразования освобождённой городской территории, говорят эксперты.
