2021 год на рынке коммерческой недвижимости будет носить восстановительный характер.
Он ещё не вернётся к показателям эффективности предыдущих лет по всем сегментам, но и провальным, как 2020–й, не будет, полагают эксперты. Во–первых, приходят достаточно положительные новости относительно вакцинации.
Во–вторых, за 9 месяцев 2020 года как жители, так и бизнес всё–таки смогли адаптироваться к ковидным условиям и воспринимать их как "новую реальность".
Якорные амбиции
"Безусловно, индустриально–складской и офисный сегменты восстановятся быстрее. Так, сегмент складской недвижимости заканчивает год с показателем вакантных площадей на уровне 102,7 тыс. м2. Объём поглощения показывает положительную динамику", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate.
В 2021 году, по оценке экспертов, девелоперская активность восстановится — будут достроены объекты, которые были заморожены в 2020 году, также активизируются сетевые игроки. За счёт выхода на рынок новых площадей класса В в будущем году ожидается незначительное увеличение вакансии. "Ряд девелоперов в этом году замедлили вывод своих проектов до подписания договора с якорным арендатором, поэтому по нескольким объектам сроки ввода перенеслись с 2020 на 2021 год", — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Деловая активность в офисном сегменте восстанавливается, и сейчас многие крупные сделки находятся на финальном этапе согласований, что говорит о том, что уже в I квартале 2021 года стоит ожидать крупных соглашений. Далее будет поглощение за счёт отложенного спроса, сформированного в 2020–м.
Эксперты видят растущий интерес к формату коворкингов как со стороны арендаторов — не только малого и среднего бизнеса, но и корпоративных клиентов, — так и со стороны инвесторов. Вероятно, 2021–й станет активным этапом в развитии этого сегмента.
Негативный опыт
Что касается складов, то в Knight Frank St Petersburg в следующем году ожидают сохранения вакансии на уровне 2–3% в классах А и В. Основной спрос будет со стороны e–commerce и ретейлеров. Тренд ушедшего года — сделки в формате BTS, и с учётом низкой вакансии, скорее всего, он получит продолжение в 2021 году.
С коллегами согласна Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
"Низкая вакантность и небольшой выбор площадей в действующих проектах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий приводят к строительству индивидуальных проектов вместо больших спекулятивных коробок", — говорит она.
"Будет интересно посмотреть на формат light industrial. В этом году Raum заявили о запуске первого проекта такого формата в своём индустриальном парке. Есть планы и у других игроков", — рассказывает Иван Починщиков.
Самыми медленными темпами будет восстанавливаться торговля. Большое значение будет иметь то, когда торговым центрам разрешат открыть фуд–корты и развлекательные зоны. Также стоит принять во внимание, что за 2020 год доходы россиян снизились, выросла закредитованность, а значительная доля населения перешла к модели сбережения. Опыт 2020 года в целом наложит негативный отпечаток на модель потребления.
Стрит–ретейл вступил в новую эпоху взаимоотношений арендатора и арендодателя, период нестандартных решений и нетипичных коммерческих условий, таких как привязка арендной платы к проценту от товарооборота.
С другой стороны, это отличный момент для развивающихся арендаторов занять ликвидные помещения на лояльных коммерческих условиях. "Скорее всего, в сегменте стрит–ретейла в начале года можно будет ожидать большее количество вакантных помещений, чем, например, в середине 2020–го. Многие компании в январе–феврале подводят итоги, и если не будет оптимистичных прогнозов по уменьшению числа заболевших, дополнительных мер поддержки от государства, то можно ожидать, что будет закрыто большее количество точек, чем по итогам первой волны", — полагает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В спальных районах стоит ожидать небольшую вакансию, потому что ставки там достаточно сбалансированные и нет такого резкого падения трафика, как в центре, где он существенно просел из–за сокращения числа туристов и работников бизнес–центров, многие из которых перешли на удалённую работу. Заведения общественного питания, которые в полной мере ощутили на себе приостановку работы точек в торговых центрах, возможно, переориентируются на стрит–ретейл, которого ограничительные меры коснулись в гораздо меньшей степени.
