Геннадий Щербина: "Из Петербурга уходить не собираемся"

— Итоги года третьего квартала для "Эталона" вы назвали впечатляющими, а что было весной? И будут ли выполнены планы по итогам года?

— Во втором квартале мы действительно не знали, получится ли завершить год так, как планировали. С февраля уже началась лёгкая паника по поводу пандемии, а в марте московский строительный рынок закрылся на целый месяц, продажи временно просели, но мы буквально в считанные недели полностью перешли на онлайн-сделки. В Петербурге стройки не закрывали, но тем не менее и здесь продажи тоже снизили темпы. Второй квартал у застройщиков всегда достаточно вялый, во-первых, отпуска, во-вторых, многие уезжают из города, спрос достаточно спокойный в этот период. А на третий квартал всегда была надежда, он традиционно отличается всплеском покупательской активности.

Мы отметили хорошую динамику продаж уже в конце второго квартала, когда покупательский спрос начал восстанавливаться после введённых ограничительных мер из-за распространения короновируса. В итоге осенью нам удалось достичь самых высоких результатов по продажами и по денежным поступлениям среди всех третьих кварталов за всю историю компании: продажи недвижимости выросли на 10 % до 150 451 кв. м и на 40% до 23,9 млрд рублей по сравнению с третьим кварталом 2019 года.

Существенную поддержку оказала обновлённая программа субсидированной ипотеки, благодаря которой доля ипотечных сделок выросла до рекордных 64% от общего объёма, а первый платёж достиг исторического максимума в 92%. Скажу, что результаты третьего квартала дали нам объективную уверенность, что мы гарантированно решим все поставленные задачи на этот год и, думаю, даже перевыполним план — продажи и сегодня идут очень хорошо.

— На следующий год закладываете рост?

— Конечно, мы каждый год закладываем рост.

— Как сильно повлияла на бизнес-процессы остановка строек в Москве? Как прошёл перезапуск?

— Всё зависит от того, насколько сбалансированная компания. У нас вертикально интегрированный холдинг, есть свои генподрядные, подрядные, проектные компании, управляющие компании. Поэтому для нас адаптация заняла максимум неделю. На рынке есть примеры, когда возобновление работ занимало месяц и более.

Понятно, если компания не имеет внутреннего ресурса, ей гораздо тяжелее выстраивать взаимоотношения с качественным генподрядчиком. Кто будет ждать месяц бесплатно? Кто-то будет, кто-то нет. У нас таких проблем нет.

— Со стройматериалами, с поставщиками, были какие-то сложности?

— Наши поставщики были проавансированы, сбоев с поставками практически не было.

— Хотелось бы поговорить о соотношении московских и петербургских проектов. Вы не планируете окончательно переехать в Москву?

— Из Петербурга уходить не собираемся. По состоянию на конец прошлого года наши активы включали 33 проекта в стадии проектирования и строительства чистой реализуемой площадью 3,3 млн кв.м. Соотношение по земельному банку и проектам в Петербурге и Московском регионе составляет приблизительно 30% на 70% соответственно.

Когда мы только начинали работать в Москве было наоборот: 70% в Петербурге, 30% — в Москве. Потом стало 50% на 50%. С приобретением огромного проекта "ЗИЛ-Юг" пропорция действительно поменялась — там мы построим около 1,5 млн кв. м, это крупнейший наш проект за всю историю компании, он будет флагманом продаж на ближайшие годы. Разработкой мастер-плана "ЗИЛ-Юг" занимается международная архитектурная компания KCAP в кооперации с нашим проектным бюро.

Но и в Петербурге мы, как и раньше, рассматриваем приобретение новых земельных участков, обсуждаем большое количество площадок для приобретения.

— А соотношение 70% на 30% на ближайшие годы сохранится?

— Вообще мы хотим, чтобы было 60% на 40%. Поскольку маржинальность московских проектов значительно выше, логично, что всё-таки больше должно быть в Москве. Но если будет интересный проект в Питере — купим.

— Есть ли дефицит хороших для девелопмента участков в Петербурге?

— Да, есть.

— А какие проекты вас интересуют?

— И точечные проекты, и большие проекты, это не принципиально. К сожалению, в центральных районах больше нет площадок для таких огромных проектов как «Галактика», а на окраинах маржинальность гораздо ниже, без развития новых технологий строительства, мы туда вряд ли пойдём.

— Более высокий класс планируете рассматривать?

— У нас есть проект на Петровском острове (ЖК "Петровская доминанта" — прим. редакции), выше уже сложно найти.

— Градостроительная политика Москвы и Петербурга существенно влияет на ваши планы по развитию?

— Это два разных города в части градостроительной политики. В Москве процессы понятнее и чётче, в Питере посложнее. Если сравнивать по работе с правительственными органами — в Москве лучше отлажены механизмы согласования проектов, их реализации. Вот вам пример: в Санкт-Петербурге мы пытались через государственно-частное партнёрство построить школы, социалку и т.д. Но в итоге строим всё сами за свой счёт — это неправильно. В Москве по-другому.

— У вас очень большая сеть региональных отделов продаж, какое количество сделок на них приходится?

— У нас она самая крупная среди застройщиков, сеть продаж охватывает 57 городов. Стандартно на региональных покупателей приходится не менее 30% от общего объёма сделок. Наиболее активны сырьевые регионы — Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский. Достаточно велика доля Ленинградской и Мурманской областей, Краснодарского и Красноярского края, Саратовской области. Доля заключённых договоров с зарубежными покупателями в третьем квартале составила порядка одного процента.

— А кто эти зарубежные покупатели?

— Жители СНГ.

— Кризисы всегда серьёзно влияют на стройку. Чем текущий отличается от предыдущих — от 1998 до 2014-го?

— С 1998-м мне сложно сравнивать, потому что меня тогда не было в компании, а вот все другие кризисы, 2008, 2009, 2014, 2015 я сам пережил в качестве руководителя. Могу сказать, что этот кризис достаточно тяжёлый в силу своей неопределённости. Непонятно, что ждёт в будущем. Если раньше мы могли говорить о планах на четыре-пять лет, то теперь больше фокусируемся на краткосрочной стратегии, говорим про два года, которые чётко пошагово расписываем и при необходимости корректируем.

— Какой самый негативный сценарий в планы закладываете?

— Нашей компании 33 года, каких только ситуаций не было. Опыт позволяет нам быть готовыми к любому повороту. Скажу в целом, для нашей отрасли важно, чтобы у предложения строителей, девелоперов был покупатель.

— По оптимистичным сценариям, когда закончится эта неопределённость?

— Я надеюсь, к весне следующего года всё уже будет стабильно.

— Следствием текущего кризиса и предыдущих государственных решений по финансированию строительства часто называют укрупнение строительных компаний. Как вы к этому относитесь?

— Я считаю, на рынке должны быть крупные застройщики, которые готовы нести ответственность за свои действия. Большой бизнес более контролируем. И вся нынешняя ситуация говорит о том, что компаниям, которые строят по 20 000-30 000 кв. м в год будет чрезвычайно тяжело работать. Даже в части проектного финансирования им намного сложнее выстраивать отношения с банками, чем компаниям с крупным проектным портфелем.

Так что жизнь диктует, и федеральные законы говорят, что надо консолидироваться. Будут укрупнения. Если посмотреть статистику сделок слияний и поглощений, то девелоперы стоят на первом месте. По сравнению с прошлым годом объём сделок M&A в строительном секторе в денежном выражении вырос более чем на 40%. Fee-development всё чаще встречается, это модно, особенно в Москве: договариваются две компании и вместе строят, поскольку вдвоём проще — у одного есть участок, но мало денег, а у второго есть деньги, но нет участка. В Питере пока такое партнёрство не практикуется.

— У "Эталона" есть такие сделки?

— Пока нет, но мы планируем в ближайшее время этим заниматься.

— Можете дать прогноз на перспективу — для компании и отрасли в целом?

— Мы разработали достаточно чёткую стратегию на пять лет. Жизнь девелоперов не будет лёгкой, но мы будем расширять свои горизонты, увеличивать доходность, эффективность, рентабельность.

Рынок недвижимости в стране в ближайшие пять лет консолидируется вокруг топ-20 крупных девелоперских корпораций с совокупной долей рынка 55–60%.

— И что будет с региональными рынками?

— В регионах есть достаточно большое количество компаний хорошего уровня, будущее рынков сильно зависит от спроса. В менее инвестиционно-привлекательных развитием жилого сегмента может заняться государственная структура, крупный оператор.