dp.ru Все статьи автора
25 сентября 2020, 16:06 5216

Надо брать: может ли ипотека быть выгодной

Фото: Ермохин Сергей

Исторические максимум и минимум столкнулись в одном моменте и в зоне интересов инвестора: цены на первичном рынке недвижимости с начала года в среднем выросли на 12,5%. На другой чаше весов — ставка по льготной ипотеке. Брать или не брать? Рассмотрим в материале "ДП".

Сохранить и приумножить

По мнению экспертов, недвижимость по-прежнему сохраняет статус одного из наиболее выгодных активов сбережения средств. Инструмент изученный, понятный, надёжный: по данным "БН.ру", в сентябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге составляла 102,3 тыс. рублей, в сентябре 2020-го установлено значение 128,9 тыс. рублей. Итого за 5 лет недвижимость выросла в цене более чем на 25%.

Конечно, этот год имеет свои особенности. Ключевую роль в активации роста цен сыграла программа льготной ипотеки — и связанный с ней спрос, но не менее важными оказались другие факторы. Повысилась стоимость строительных материалов, увеличились логистические расходы. Сегодня часть застройщиков ещё возводят дома по старым правилам, но переход на эскроу-счета уже сформировал тенденцию: "Теперь застройщики вынуждены привлекать банковские средства: это дороже, что, как следствие, отражается на себестоимости квадратного метра и, соответственно, на конечной цене для потребителя", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1".

Есть и сокращение — предложения ликвидных объектов в городе — на 21% с начала года, судя по данным в СМИ. С одной стороны, сказалось вымывание бюджетных вариантов, связанное как раз с ипотечным бумом. С другой — ощутимо уменьшилось количество выводимых объектов, что тоже является отсылкой к принятым год назад поправкам в 214-ФЗ. Надежда Калашникова резюмирует: "Законы экономики никто не отменял: повышенный спрос всегда вызывает рост цен".

Ипотечный магнит

Программа льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках пока действует до 1 ноября 2020 года, информации о её продлении на момент публикации не было. Минимальные за всю историю значения ставок по ипотеке в России вызвали ажиотажный спрос на целевые займы.

"На данный момент в условиях действия льготной ипотечной программы на первичном рынке спрос смещён в сторону новостроек", — констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Фото: Сергей Ермохин

"Восемь человек из десяти сегодня с ипотекой. Можно отметить, что три человека из десяти покупают для себя. Остальные — инвесторы, — делится наблюдениями ведущий специалист по рынку долевого строительства ГК "Адвекс.Недвижимость" Анна Новикова. — Грех не воспользоваться ставкой 6,5%. К тому же сумма маткапитала увеличена".

"Кроме того, у застройщиков есть совместные партнёрские антикризисные программы по ипотеке, которые предполагают ещё более выгодную ставку, — добавляет директор по развитию компании "Л1". — Например, у нас есть вариант: 0,4% годовых на первые 8 месяцев по готовым квартирам в ЖК "Лондон Парк", который находится рядом со станцией метро "Проспект Просвещения". Если мы говорим о покупке с целью реализации в дальнейшем, то 8 месяцев — это срок, за который можно продать любую, даже самую сложную квартиру. 0,4% — это очень гуманная ставка, учитывая, что речь идёт о годовых. Дальше, если вдруг вы не сумели найти нужную сумму, ставка поднимается до 8,9%".

Надежда Калашникова также рассказала о партнёрской программе "Ипотека от 5,85% годовых", которая реализуется с участием нескольких банков. Кстати, финансовые организации ещё и снижают размер первоначального взноса до 15%. Эксперт считает, что сегодня инвестировать в недвижимость наиболее рационально: "Предложения по текущему моменту столь выгодны, что я, понимая опасность дефолтных заёмщиков, также хорошо понимаю и людей, которые на первый взнос берут потребительский кредит и пользуются этими льготными ставками. Если же у вас есть какая-то сумма, которую нужно сохранить, то весьма рациональный вариант — сделать её первым взносом. Просто выбирайте ликвидную квартиру, берите ипотеку с господдержкой и вкладывайтесь. При субсидированной ставке инфляция может быть выше процентов по кредиту, что особенно выгодно".

Разделяй и властвуй

Действительно, многие специалисты рынка называют момент уникальным — именно потому, что инвестировать в первичную недвижимость сегодня не просто реально, а выгодно с применением заёмных средств — во многом благодаря субсидированной ставке. Ведь это открывает новые возможности.

"Рассматривать покупку квартиры в кредит как единственный вариант для инвестиций не считается рациональным, однако, если говорить о диверсификации своих вложений и долгосрочном вложении денег, такая инвестиция будет выгодной, так как цены на недвижимость со временем вырастают", — предлагает один из вариантов Яна Калугина, к. э. н., старший преподаватель кафедры банков, финансовых рынков и страхования Санкт-Петербургского государственного экономического университета (СПбГЭУ).

Директор по стратегии ГК "ФИНАМ" Ярослав Кабаков добавляет: "Если рассматривать варианты покупки жилой недвижимости с оформлением ипотеки с целью извлечения в будущем рентного дохода или инвестиционной покупки на этапе строительства с дальнейшей перепродажей, то стоит учитывать несколько нюансов. Во-первых, период окупаемости таких инвестиций в новостройках через рентные платежи в большинстве мегаполисов, в том числе в Санкт-Петербурге, сейчас составляет более 10–15 лет. Второй аспект — это риски, связанные с перенасыщением рынка".

"Я бы предложил не рассматривать покупку квартиры с оплатой 100% наличными, — рассуждает Максим Ельцов, генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство". — Лучше взять квартиру в ипотеку по одной из льготных программ — сельской (2,7%), семейной (4,5%) — или же, если вы не подходите под эти программы, в ипотеку с господдержкой — сейчас минимальная ставка по этой программе составляет 5,75%. Если у вас есть условные 4,5 млн, я бы рекомендовал выбрать два самых интересных ликвидных варианта, которые будут расти в цене, — в хорошей локации, с хорошей планировкой, на нормальном этаже, с хорошим видом из окон — и взять обе эти квартиры по минимальному первоначальному взносу, которые в идеале продаются по 214-ФЗ, а не эскроу. Часть денег я бы оставил для комфортного погашения кредита. С учётом маленькой ставки и быстрого роста цены при продаже двух квартир вы сможете заработать по меньшей мере в 2 раза больше, чем при продаже одной".

Эксперты признают, что сегодня дельта между этапами котлована и выпуска сократилась, но разница сохраняется и покупка на нулевом цикле остаётся выгодной. Например, компания "Л1" объявила о старте продаж в ЖК "Поэт" в июне 2020 года — тогда стоимость 1 м2 составляла 122 тыс. рублей, сегодня это уже 135,7 тыс. К моменту сдачи комплекса в эксплуатацию прирост будет довольно значительным. Объект строится "по старым правилам", без проектного финансирования — и у девелопера есть возможность предлагать конкурентные цены.

На вес золота

По мнению экспертов, ликвидный объект — тот, что вырастет в цене приблизительно на 10% за год. Подобную доходность могут обеспечить проекты в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью (лучше, если рядом есть метро), с уникальными характеристиками, в том числе видовыми, с проработанной концепцией.

"Согласно опросу потенциальных покупателей компании Knight Frank, основными параметрами при выборе квартиры остаются местоположение жилого комплекса и цена квадратного метра, — рассказывает Светлана Московченко. — Стоит добавить, что большое значение также придаётся репутации застройщика, его опыту работы на рынке". С последним утверждением согласна и Анна Новикова: "Надёжность застройщика сегодня на первом месте, потом — цена".

"Предложение в окраинных районах массовой застройки, где нет достаточной инфраструктуры, ещё до кризиса превысило спрос. Если вы хотите сохранить и приумножить средства, то, конечно, надо покупать квартиры в черте города. И смотреть на параметры ликвидности", — советует директор по развитию "Л1", компании с почти 30-летним стажем работы на рынке недвижимости. Именно опыт позволяет застройщику предвосхищать запросы потребителя, предлагая проекты, которые сохраняют актуальность не только в период экспозиции, но и после сдачи объектов в эксплуатацию.

Надежда Калашникова отмечает, что предпочтения потенциального покупателя сильно изменились за последний год, новые коррективы внесла самоизоляция. Мониторинг потребительского поведения позволил застройщику учесть в ЖК "Поэт" многие актуальные тренды. И один из них — отказ от студий. Самое интересное, что именно компания "Л1" в 2001 году предложила рынку Петербурга этот формат квартир. Сегодня компания понимает, что покупателям нужные разные форматы жилья, один из них — семейный жилой комплекс с просторными колясочными, свободными планировками и большим количеством детских учреждений поблизости.

Благоустройство территории в ЖК "Лондон Парк"
Благоустройство территории в ЖК "Лондон Парк"
Фото: Сергей Ермохин

"Самое главное, что изменилось, — люди хотят не квадратные метры, а комфортную жилую среду — такое дружественное комьюнити, хотят жить рядом с людьми с похожими ценностями и интересами. Если мы говорим про ЖК "Поэт", то это семейный комплекс. Концепция ЖК "Лондон Парк" предполагает больше разнообразия, — продолжает Надежда Калашникова. — Но, как мне кажется, это такой счастливый универсализм, который будет удобен и для бизнесмена, и для домохозяйки, и для семейных людей, и для студентов". Названные комплексы — соседи, оба располагаются в Выборгском районе, где давно сложилась социально-бытовая инфраструктура. Станция метро "Проспект Просвещения" в 20 минутах пешей прогулки, рядом остановка трамвая №100, который соединяет красную и синюю ветки. Удобные выезды в центр, за город, на КАД. Неподалёку парк Сосновка и Суздальские озера. Внутренняя инфраструктура комплексов тоже предполагает богатый выбор: на территории ЖК "Лондон-Парк" вскоре будут введены в эксплуатацию ТРК и ФОК, в первой очереди на первых этажах уже работают кафе, магазинчики, салоны красоты и другие коммерческие объекты.

Ещё одно наблюдение эксперта: в проектах эконом- и комфорткласса вырос спрос на жилые площади с отделкой. Надежда Калашникова делится информацией об очередном нововведении компании "Л1": "Сейчас мы в экспериментальном формате испытываем предложение квартир ещё и с мебелью, а также текстилем". Такой вариант может быть особенно интересен тем, кто рассматривает покупку с целью получения дохода от сдачи жилья в аренду, или, например, иногородним студентам.

Продать или сдавать

Какой из сценариев извлечения прибыли более привлекателен — покупка квартиры для её последующей сдачи, покупка с целью перепродажи или же комбинированный подход? Однозначного ответа нет, здесь, скорее, прямая зависимость от целей потенциального инвестора. Но эксперты рассказали о плюсах и недостатках разных вариантов.

Светлана Московченко отмечает, что "главное преимущество приобретения квартиры с последующей её перепродажей — это простота и скорость получения дохода, не нужно вкладываться в ремонт и заниматься поиском и последующим контролем арендаторов. Однако сдача в аренду квартиры является более гибким вариантом, недвижимостью можно распоряжаться согласно своим планам и изменившимся жизненным обстоятельствам".

"Инвестиционная составляющая определяется на этапе вложения, — поясняет Максим Ельцов. — Кто-то за консервативный метод — покупает исключительно для сдачи в аренду. Доход от этого маленький, но стабильный — с учётом дополнительных издержек составляет не более 5–6% по рынку. Если говорить о максимальной прибыли, то её можно получить только на новостройках, если грамотно отслеживать старты продаж, лучшие варианты, локации, искать максимально ликвидное жильё с целью повышения прибыли".

При выборе объекта важно учесть множество нюансов, и не последним в списке будет формат квартир. Специалисты отмечают, что наибольшим спросом в текущем году пользовались жилплощади с одной и двумя спальнями, студии были менее интересны покупателю. Популярны свободные планировки и европланировки. А в целом, говорит Надежда Калашникова, "важными для потребителя сегодня являются не столько форматы квартир, сколько наполнение жилого комплекса. Инвестиционной привлекательностью могут пользоваться те проекты, которые предлагают покупателю или будущему арендатору максимальный комфорт".

Если у вас есть условные 4,5 млн, я бы рекомендовал выбрать два самых интересных ликвидных варианта, которые будут расти в цене, — в хорошей локации, с хорошей планировкой, на нормальном этаже, с хорошим видом из окон — и взять обе эти квартиры по минимальному первоначальному взносу, которые в идеале продаются по 214-ФЗ, а не эскроу. Часть денег я бы оставил для комфортного погашения кредита. С учётом маленькой ставки и быстрого роста цены при продаже двух квартир вы сможете заработать по меньшей мере в 2 раза больше, чем при продаже одной.
Максим Ельцов
Максим Ельцов
генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство"
Основными параметрами при выборе квартиры остаются местоположение жилого комплекса и цена квадратного метра. Кроме того, большое значение придаётся репутации застройщика, его опыту работы на рынке.
Светлана Московченко
Светлана Московченко
руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Самое главное, что изменилось, — люди хотят не квадратные метры, а комфортную жилую среду — такое дружественное комьюнити, хотят жить рядом с людьми с похожими ценностями и интересами. Если мы говорим про ЖК "Поэт", то это семейный комплекс. Концепция ЖК "Лондон Парк" предполагает больше разнообразия. Но, как мне кажется, это такой счастливый универсализм, который будет удобен и для бизнесмена, и для домохозяйки, и для семейных людей, и для студентов.
Надежда Калашникова
Надежда Калашникова
директор по развитию компании "Л1"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама