14:2029 июля 2020
Постоянное проживание в апартах имеет не только плюсы в виде сервисного обслуживания, но и минусы, главный из которых — лишние затраты.
Цена аренды апартаментов на 20–30% выше, чем обычной квартиры в той же локации. В случае среднесрочной или краткосрочной аренды ценник вырастает на 30–40%, долгосрочной — на 10–15%, говорит Владимир Федоров, заместитель гендиректора "Пулково Скай".
"Жить в гостинице постоянно — дорого, если мы говорим о форматах апартаментов, ориентированных на краткосрочную аренду, — уточняет Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management. — Но если сравнивать стоимость проживания в арендной квартире с затратами на транспорт и досуг в городе, то она выйдет больше, чем арендная плата в коливинге, где у резидентов есть возможность жить, учиться, общаться и работать в одном месте за счет богатой инфраструктуры". Коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, — тарифы для нежилых помещений выше. При этом зачастую коммуналка включается в стоимость проживания.
Без комиссий
Более высокая цена, по словам Николая Антонова, партнера, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", связана и с сервисной составляющей: наличием как обязательных услуг в виде охраны и службы ресепшен, так и возможности дозаказать такие опции, как клининг, стирка, доставка продуктов, выгул собаки и пр. При этом величина надбавки будет разной для спального района и для центра. Но и "внутри" центральных районов есть более–менее привлекательные локации, говорит он.
К числу минусов эксперты относят и постоянную смену соседей, и, как следствие, возможность оказаться рядом с людьми другого круга. Шансы их встретить повышаются в апарт–отелях, где юниты сдаются под краткосрочное проживание.
К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж. Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре. Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24. "В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство", — говорит Николай Антонов.
Кто в нумерах?
Портрет проживающих в апартаментах довольно разношерстный — от обеспеченной молодежи творческих профессий до солидной публики. Краткосрочно апартаменты арендуют на время командировок, проведения ремонта в квартире или в ожидании ключей от нового дома, а также туристы, нередко встречаются и жильцы, которые переживают сложности в семейных отношениях или уже находятся в стадии развода, рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.
"Есть те, кто только приехал в Петербург, получил хорошо оплачиваемую работу и собирается перевезти семью, но еще не нашел подходящий вариант для семейного гнезда. Однако живут и семьями", — добавляет Николай Антонов. "В большей степени это приезжие, в меньшей — петербуржцы. Чаще всего — работающие, реже — учащиеся, — говорит Владимир Федоров. — В большинстве своем апартаменты снимают для проживания одного–двух человек. Обеспеченные арендаторы (топ–менеджмент компаний и корпораций, зарубежные гости) чаще всего проживают в четырехзвездочном апарт–отеле Docklands и пятизвездочном Staybridge, те, чье пребывание связано с Петроградской стороной или севером города, выбирают трехзвездочный Avenue Apart или YE’S на Хошимина. Связанные с Москвой гости города отдают предпочтение Vertical на Московском и Salut!".
Апартаменты высокого ценового сегмента выбирают обеспеченные люди старшего поколения — часто такой подарок им делают финансово обеспеченные дети, добавляет Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства "МК–Элит".
Антон Агапов
директор по развитию сети апарт–отелей YE’S
Мы предпочитаем ориентироваться на позитивный сценарий развития ситуации. Недвижимость всегда была надежным активом и останется таким в будущем. При этом текущее состояние рынка показало, что именно апарт–отели находятся в более выигрышном положении.
До пандемии загрузка наших введенных в эксплуатацию объектов колебалась от 84 до 100%. Сейчас она составляет 65% в Петербурге и 75% в Москве. Мы ориентированы на среднесрочное размещение от одного месяца — формат, который менее подвержен кризисам и сезонности. Такой подход обеспечивает операционную доходность нашим инвесторам на уровне 8–12% годовых. Единственная тенденция, которую мы отметили для себя, — это изменения в поведении инвесторов. Они теперь либо стараются быстрее вложить средства, либо, наоборот, выдержать паузу и перенести сделку до момента стабилизации ситуации.
Заработать на недвижимости можно даже в самые страшные кризисы. Сейчас более 50% клиентов наших объектов — это корпоративный сегмент, еще 35% — это "самоизолировавшиеся" гости, которые пережидают у нас период пандемии. Остальные — студенты и арендаторы, проживающие на период ремонта своих квартир. Апарт–отели — это инвестиционный продукт. Самые минимальные цены именно на старте проекта. А для инвестора важно максимально выгодно вложить свои деньги, ведь ближе к сдаче стоимость юнитов вырастает минимум на 20%. В нашей сети в большинстве случаев апартаменты распродаются именно на старте, текущие продажи в период пандемии соответствуют плановым.
Перспективы развития у формата апарт–отелей есть. Причем не только в двух столицах, но и в других крупных российских городах. Дело в том, что не весь земельный банк застройщиков предназначен для строительства жилой недвижимости. Какая–то часть по законодательству идет под строительство коммерческих объектов. Как показала текущая обстановка, торговые центры, рестораны, офисы — очень неустойчивый формат с инвестиционной точки зрения. Мы видим, что владельцы коммерческих помещений теряют арендаторов, работодатели переводят своих сотрудников на удаленный формат, и далеко не факт, что они вернутся к привычной офисной жизни. Именно поэтому девелоперы, у кого есть земля под коммерческую застройку, будут переключаться на строительство апарт–отелей.
Почему этот формат перспективен? Жить один или несколько месяцев в отеле не только не очень удобно, но и невыгодно, а найти квартиру в жилом фонде на не очень продолжительный срок сложно, к тому же такие помещения часто не отвечают требованиям по безопасности и уровню качества. Оптимальный выход в подобных случаях — именно сервисные апартаменты. Они, с одной стороны, конкурируют с арендными квартирами, с другой стороны — с классическими отелями.
Мы видим, что туристический поток в Россию год от года растет, развивается бизнес–туризм, увеличивается внутренняя миграция. Так что заполняемость качественных проектов вернется на докризисный уровень уже к концу текущего года. Впрочем, сейчас мы находимся в самом начале кризиса. Последствия пандемии могут проявиться как в снижении спроса, так и в пересмотре участниками рынка стратегий развития. Многие ждут стабилизации ситуации, чтобы построить более долгосрочные прогнозы. Но, как бы ни была избита фраза "кризис — это время возможностей", доля правды в ней есть.
Материал подготовлен специально для Рейтинга апартаментов
