Кто раскрасит серый пояс?

Ни густо, ни пусто

Активное строительство, которое в последние годы ведётся в Петербурге и Ленобласти, привело к тому, что большинство привлекательных для девелоперов земельных участков уже заняты. Но это не значит, что строить негде: застройщики находят новые территории и делают их привлекательными за счёт развития инфраструктуры.

Свободные участки можно найти, например, в Красносельском районе. Перспективны и ближайшие дворцовые пригороды: Пушкин, Павловск, Стрельна, где уже анонсированы крупные девелоперские проекты. В частности, ГК "КВС" планирует в этом году начать в Стрельне строительство микрорайона, который предполагает развитие территории порядка 60 га. На них разместятся 4–этажные дома и большой объём инфраструктуры.

В Ленобласти активно застраиваются Янино, Бугры, Кудрово и Мурино. "Несмотря на то что эти локации сегодня активно застраиваются, резервы для реализации новых проектов пока ещё есть", — говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. Например, посёлок городского типа Янино, где компания возводит голландский квартал "Янила", постепенно становится комфортным пригородом, где жители могут удовлетворить практически все потребности, не выезжая за пределы микрорайона. Дополнительный комфорт для проживания создаёт действующее здесь ограничение высотности до 12 этажей.

Если же брать территории в границах города, то чем ближе они расположены к историческому центру, тем выше на них плотность застройки, тем сложнее найти свободный участок. Тем не менее есть надежда, что вскоре и на таких территориях активизируется строительство. "Резервов для нового строительства на территории города и области достаточно, — считает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов, — после принятия всех изменений в Правила землепользования и застройки часть свободных территорий города будет переведена в статус земель, предназначенных как под жилую, так и под нежилую застройку".

"Земельные резервы для нового строительства в черте города — это бывшие промышленные территории и намыв Васильевского острова", — считает Ян Фельдман. Алексей Белоусов соглашается, что пустующие промзоны привлекательны для девелоперов в силу близости к историческому центру и разветвлённой сети общественного транспорта. По разным оценкам, в зону серого пояса входит от 5 тыс. до 19 тыс. га.

Правильный выбор

Под жилую застройку подходят далеко не все серые зоны. Сложности возникнут в случае, если на участке есть объекты, принадлежащие третьим лицам, или если у самого участка несколько собственников, поясняет Алексей Белоусов. Препятствием может также стать профиль предприятия, которое раньше там располагалось: на территории, где раньше находились вредные производства, можно строить только коммерческую недвижимость. "Тем не менее мы знаем десятки успешных новых проектов, возводимых на месте бывших фабрик и заводов, — отмечает Алексей Белоусов, — а тысячи гектаров потенциально пригодной для застройки земли ещё ждут своего девелопера".

Руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева рассказывает, что сейчас треть предложения сосредоточена в двух локациях: на территориях между Чёрной речкой и "Лесной", а также в районе Удельного парка и Сосновки. Например, в последней локации возводится сейчас два комплекса от Setl Group — "Панорама Парк Сосновка" и Svetlana Park.

"Сегодня идёт активное освоение локаций в Выборгском, Калининском, Невском и Московском районах, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании “Строительный трест”, — если говорить про исторический центр, то стоит отметить развитие Петровского острова".

Всего же, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", сейчас на территориях, на которых проводится редевелопмент, строятся 64 ЖК — это 35% от всего городского предложения. При этом, несмотря на общее снижение предложения за квартал на 8%, объём предложения в объектах на территориях с редевелопментом сохранился на уровне прошлого года — около 1 млн м2.

"Объём промышленных территорий, где потенциально может вестись редевелопмент, в Петербурге огромен, — считает генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко, — фактически это большое кольцо за пределами Центрального и Адмиралтейского районов, Петроградской стороны и Васильевского острова, где ещё в царские годы возводились промышленные объекты". По его словам, сейчас застроено не больше 20% этих территорий. Например, крупный объём таких площадей остаётся в Калининском районе, а также к югу от Обводного канала.

Всего же перспективных проектов по редевелопменту в Петербурге запланировано не менее чем на 16,2 млн м2, а действующие разрешения на строительство есть на 1,8 млн м2 жилья, рассказывает Ольга Трошева. Значительные объёмы строительства в перспективе можно ожидать у станции метро "Фрунзенская" (3,1 млн м2), в районе проспекта Обуховской Обороны — улицы Седова (1,5 млн м2) и Октябрьской набережной — Дальневосточного проспекта (1,4 млн м2), по 1 млн м2 может появиться после редевелопмента на Малоохтинской набережной и на Васильевском острове.

В то же время Сергей Ярошенко отмечает, что застраивать все эти территории исключительно жильём также нельзя: городу нужны в том числе и деловые зоны, предприятия, общественные пространства.

Но есть нюансы

Разумеется, редевелопмент требует от девелоперов несколько иного подхода, чем строительство на свободных территориях. Процесс подготовки земельного участка к строительству существенно различается в зависимости от того, свободен он или на нём что–то было раньше. Но трудностей, отмечают эксперты, хватает в любом варианте.

Если проект реализуется с нуля, то в первую очередь возникает необходимость инженерной подготовки всей территории. "В этом случае девелопер несёт существенную финансовую нагрузку, — поясняет Ян Фельдман, — но в условиях работы через эскроу–счета у застройщика нет иного источника финансирования инженерного обеспечения всего проекта, кроме собственных средств". Проектное финансирование привлекается поэтапно, поэтому, как правило, позволяет покрыть только ту часть расходов, которая приходится на одну очередь строительства, а сети необходимо прокладывать сразу на весь проект, который часто делится на несколько очередей. Упростить задачу можно было бы при наличии возможности компенсировать затраты на сети из бюджетов регионов. Это могло бы сделать проекты КОТ более привлекательными для девелоперов и мотивировать их запускать новые.

Если участок имеет историю, особенно промышленную, то возникают нюансы иного рода. "Зачастую территория бывшего предприятия разбита среди множества собственников, и на продажу она выставляется небольшими частями, — рассказывает Сергей Ярошенко. — Для того чтобы реализовать полноценный жилой проект с комфортными дворами и инфраструктурой, для которого нужна достаточно просторная территория, необходимо вести переговоры сразу с несколькими собственниками". Он также отмечает, что сейчас процесс согласования перевода промышленных земель под другую функцию достаточно сложен.

"Ещё до начала строительства необходимо проработать документацию проекта, внести изменения в генплан, изменить назначение участка, — подтверждает Сергей Степанов. — Кроме того, на территориях редевелопмента могут находиться исторические здания и памятники архитектуры, которые важно сохранить или реконструировать".

Например, рядом с ЖК "Кирилл и Дарья", который строила ГК "КВС", компания за свой счёт восстанавливала три дореволюционных краснокирпичных здания, в которых сейчас разместился гериатрический центр. Setl Group в рамках проекта "Палацио" на Васильевском острове воссоздала за свой счёт особняк промышленника Шопена, а недавно приступила к работам по восстановлению, реставрации и приспособлению под современное использование производственного здания с дымовой трубой Киновиевского ультрамаринового завода Г. И. Веге.

Руководитель аналитического центра компании "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов подчёркивает: чтобы войти в проект редевелопмента, необходимо тщательно просчитать его экономику. "Нужно оценить расходы на демонтаж уже имеющихся зданий, рекультивацию земли, мероприятия по снятию санитарно–защитной зоны, тем более если рядом есть действующие предприятия, — перечисляет он. — Для снятия ограничений на строительство могут потребоваться существенные затраты времени и средств. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: установка дополнительных фильтров, модернизация оборудования и прочее". Бюджет каждого из решений тщательно оценивается, после чего девелопер может продолжить развитие территории, решив вопрос с сокращением или снятием санитарно–защитной зоны, или отказаться от проекта.

В целом же, по мнению Сергея Ярошенко, работа на территориях редевелопмента для опытной строительной компании не сложнее, чем комплексное развитие свободных территорий. Это просто разные инвестиции и разная специфика работы.

Выше класс

Очевидно, что, вкладывая силы и средства в новые проекты, застройщик рассчитывает окупить затраты. В случае проектов редевелопмента этому способствуют в первую очередь локации, на которых появляются новые объекты. Сегодня именно место во многом определяет спрос на жильё, а значит, и цену, которую потенциальный покупатель готов заплатить за квадратные метры.

"Как правило, проекты редевелопмента реализуются в кварталах с уже сложившейся инфраструктурой, рядом со станциями метро, — отмечает Дмитрий Ефремов, — именно развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность сегодня особенно привлекают покупателей. А если при этом дом возводится в центре города или рядом с ним, то это дополнительный плюс, которые подчас является решающим фактором при выборе квартиры". Жильё, построенное в рамках редевелопмента, обычно отличается от окружающих домов старой застройки более высоким уровнем комфорта, современными инженерными сетями, удобными лифтами, соответствием актуальным требованиям в части безопасности, организации дворовых территорий, обустройства мест общего пользования, добавляет Дмитрий Ефремов. То есть новосёлы смогут пользоваться преимуществами сформировавшейся локации, проживая в современном доме со всеми удобствами.

"Территории редевелопмента уже встроены в канву города, в большинстве случаев обладают хорошей транспортной инфраструктурой, расположены вблизи станций метрополитена, социальных, культурных и досуговых объектов, — соглашается Сергей Ярошенко. — Здесь уже есть дорожная сеть, инженерные сети. Всё это определяет класс жилья: в таких локациях представлены, как правило, проекты комфорт-, комфорт-плюс- или бизнес–класса".

Учитывая, что расположение и инфраструктура — одни из основных критериев при выборе жилья, такие квартиры пользуются традиционно высоким спросом. Сергей Ярошенко приводит в пример жилой комплекс комфорткласса "Кирилл и Дарья", который был построен на бывшей территории 775–го артиллерийского ремонтного завода на проспекте Маршала Блюхера. Рядом с домами уже была важная для жителей инфраструктура: станция метро "Лесная" находится в 20 минутах ходьбы, рядом есть крупный торгово–развлекательный центр, школы, детские сады, магазины, спортивные центры. К моменту ввода в эксплуатацию все квартиры в комплексе были реализованы, стоимость наиболее востребованных типов жилья со старта продаж выросла больше чем на 40%.

Пользуются спросом и жилые комплексы бизнес–класса, появившиеся на месте промышленных объектов. Например, рассказывает Сергей Степанов, компания "Строительный трест" в рамках редевелопмента построила жилые комплексы бизнес–класса — OSТROV на месте бывшей Гардинно–кружевной фабрики на Петровском острове и GRANI на Большой Зелениной улице на месте бывшего завода "Электрон".

По словам Ольги Трошевой, 70% в объёме предложения в проектах, реализуемых на территориях редевелопмента, составляет жильё сегментов комфорт и высокий комфорт, остальное — бизнес–класс и элита, которые строятся в историческом центре, например на Петровском острове. "В городском спросе по результатам первого полугодия 2020–го каждая третья сделка была заключена на объектах редевелопмента, — говорит Ольга Трошева, — в активные периоды покупательской активности доля редевелопмента в спросе достигала 35–38%".

На начало июля 2020 года средняя цена предложения в проектах, реализуемых на локациях с редевелопментом, составила 144 тыс. рублей за 1 м2, что на 10%, или примерно 15 тыс. рублей, превышает средний уровень в сегменте комфорт в Петербурге, подсчитали в КЦ "Петербургская Недвижимость".

На средней скорости

Дальнейшее активное развитие серого пояса в черте города — вполне очевидный путь. "Сейчас девелоперы уже начали успешно осваивать некоторые локации, жильё пользуется спросом, а предложение земельных участков (особенно крупных) в границах города ограниченно", — резюмирует Ольга Трошева. Благоприятно на развитие серого пояса, по её мнению, повлияли бы поддержка, инициатива и содействие городской администрации в согласовании строительства на подобных участках.

"Редевелопмент позволит городу не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого комплексного развития, — уверен Сергей Степанов. — Ускорить этот процесс может градостроительная политика города, от которой в большей части зависят перспективы застройки серого пояса".

В то же время сегодня редевелопмент доступен преимущественно крупным опытным девелоперам.

"В связи с изменениями в 214–ФЗ, переходом на работу со счетами эскроу и проектное финансирование сегодня особенно востребованны подготовленные участки, обеспечивающие быстрый старт и вывод в продажу, — говорит Дмитрий Ефремов. — А зоны редевелопмента требуют особой подготовки, и это сдерживающий фактор".

По его словам, город в любом случае продолжит развиваться — как за счёт всё более удалённых от центра территорий, так и за счёт промзон серого пояса.