Суммарные потери петербургских ТК от карантина за три "закрытых" месяца составляют до 5 млрд рублей. А всего в нынешнем году они могут недополучить 12 млрд рублей. Это грозит привести к переделу на рынке торговой недвижимости, а с учетом того, что он достаточно закредитован, — к переходу его игроков под контроль кредитных организаций. Большую часть объектов может получить Сбербанк.
Пока собственники суммарно недополучили арендные поступления примерно за 3 месяца — с апреля по июнь.
"На период ограничительных мер операторы торговых центров договаривались об отсрочке, арендных каникулах, снижении арендной ставки. Но какой–то финансовый поток они все–таки получали", — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
По оценкам экспертов, речь идет о потерях от 30 до 50% арендных платежей. Это для любого торгового комплекса очень существенно. "Конкретные цифры приводить бессмысленно, так как они очень разные и сильно зависят от многих обстоятельств — наличия продуктового ретейла, аптек и прочих арендаторов, на которых не распространялись ограничения в период пандемии, соотношения площадей этих арендаторов и общей площади ТРК и многого другого", — поясняет Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга УК "Адамант".
Если брать приблизительные оценки, то недополученная выручка комплексов составляет от 3 млрд до 5 млрд рублей за 3 месяца.
Второй фактор — будущие потери, ведь часть арендаторов после карантина просто не откроет магазины. Сколько их будет, пока сложно предсказать. Поскольку сегмент торговых центров находится в законсервированном состоянии, увидеть реальную картину можно будет только после снятия ограничений, осторожно говорят эксперты.
Сейчас в замороженном состоянии находится 3–5% площадей ТЦ. Но после того как торговые комплексы откроются, данная доля может вырасти до 12–15%. Это произойдет, по мнению Алены Мариничевой, в основном за счет тех арендаторов, "которые и до ограничений чувствовали себя неважно, а сложившаяся ситуация просто ускорила их закрытие".
"Проблемы будут у тех торговых комплексов, кто не сохранил пул арендаторов, потому что не смог договориться о льготных условиях. Найти других претендентов на свободные площади будет сложно", — констатирует Валерий Трушин. Скорее всего, эти квадратные метры торговые центры заместят общественными пространствами (коворкингами, библиотеками, зонами отдыха), которые обеспечат определенный трафик.
Оборотные сложности
Многое будет зависеть от темпов восстановления покупательной способности и возможного изменения потребительских предпочтений, ведь не все клиенты, привыкшие за время кризиса к интернет–магазинам, сразу вернутся в офлайн.
"Мы ожидаем, что после снятия ограничений 70–75% аудитории вновь придет в торговые центры без дополнительных усилий со стороны управляющих компаний. Возвращение же остальных 25–30% — более сложная задача. Успех ее решения во многом будет зависеть от того, как скоро откроются магазины, как в них будет обеспечена безопасность посетителей, и от эффективности коммуникации с потребительской аудиторией через сайт, социальные сети", — поясняет Анна Никандрова, партнер Colliers International.
Кроме того, эксперты предрекают снижение среднего чека покупки в ТЦ примерно на 20%. "По предварительной оценке, к концу 2020 года товарооборот в торговых комплексах под нашим управлением в среднем достигнет 80–87% от показателей прошлого года. Какие–то сегменты восстановятся раньше, какие–то позже. Полного же возвращения к товарообороту 2019 года можно ожидать лишь во II квартале 2021–го", — прогнозирует Анна Никандрова.
В Colliers International считают, что региональные проекты вернут показатели посещаемости на докризисный уровень не позднее чем к сентябрю. В самом пессимистичном варианте — к концу года.
Но в любом случае это вызовет проблемы у всех владельцев торговых комплексов, ведь после кризиса 2014 года стоимость аренды для основной массы ключевых магазинов была привязана к проценту от их оборота. Проще говоря, арендатор платит относительно небольшую базовую сумму аренды, а основной платеж зависит от выручки магазина в конкретном месяце.
Падение заполняемости и снижение чека грозит привести к дополнительной недополученной выручке 30–40% за год. В абсолютных цифрах это порядка 12 млрд рублей.
Слишком много в залоге
Потеря дохода при большой закредитованности торговых центров, без сомнения, вызовет проблемы с обслуживанием кредитов. Как рассказывают участники рынка, во время карантина некоторые компании уже допускали технический дефолт. А значит, при дальнейшем падении выручки от арендной платы велика вероятность и полноценных дефолтов, с переходом заложенного имущества банкам.
По информации "ДП", большая часть крупных торговых комплексов Петербурга заложена по договорам ипотеки у ПАО "Сбербанк России". Так, у банка есть права на крупнейший в городе торговый центр "Галерея" у Московского вокзала площадью почти 190 тыс. м2. Договор об ипотеке, по данным Росреестра, зарегистрирован осенью прошлого года. Сам комплекс принадлежит двум фондам — американскому Morgan Stanley и арабскому Mubadala.
Расположенный рядом с ним ТК "Невский центр" также заложен в Сбербанке. Это касается и концерна SRV, залоговым обеспечением которого являются ТК "Охта Молл" и "Жемчужная плаза", и Fort Group (ТРК "Европолис", "Сити Молл" и др.).
Крупнейший собственник коммерческой недвижимости в Петербурге холдинг "Адамант" выбрал для сотрудничества Альфа–Банк. Именно там оформлен договор ипотеки, обеспечением по которому стал ТРК "Меркурий" на ул. Савушкина. Ralmir Holding BV (Нидерланды), владелец ТРК "Радуга" на пр. Космонавтов, в конце прошлого года заложил комплекс в ЮниКредит Банке, следует из данных Росреестра.
Примечательно, что обе "МЕГИ", одни из крупнейших объектов в петербургской агломерации, в банках не заложены. ТРЦ принадлежат Ingka Centres (ранее — IKEA Centres). Юридически чист с этой точки зрения и ТРК "Гранд Каньон" площадью около 150 тыс. м2 на пр. Энгельса.
Отсрочки на 3 млрд
Впрочем, в Сбербанке утверждают, что не заинтересованы в управлении торговыми комплексами. "Банки часто предоставляют кредиты под обеспечение — данная практика не имеет целью изъятие залога в собственность. Напротив, в период кризиса Сбербанк оказывает поддержку клиентам и заинтересован в том, чтобы после отмены карантинных мер бизнес восстановил докризисные обороты", — заявили "ДП" в Северо–Западном банке Сбербанка.
Эту информацию подтверждает и Сергей Журавлев, директор по реализации инвестиционных проектов Jensen Group. "Арендаторы обращаются к нам и просят отсрочки и скидки по арендной плате. Мы смотрим на состояние компании и идем навстречу. Но все эти отсрочки не длительные — месяц, квартал. Точно так же нам идут навстречу банки–кредиторы — практически со всеми удалось договориться. Это было непросто, банки до конца не верили, что всем плохо, но мы принесли письма от арендаторов и показали, что финансовый поток от них уменьшится", — говорит он.
В Петербурге, по данным Северо–Западного банка Сбербанка, специальными условиями в виде отсрочки платежей на период закрытия объектов воспользовался 21 торговый центр. "Перенесены платежи суммарно более чем на 3 млрд рублей. С учетом принятых антикризисных мер на данный момент просроченных платежей не возникло", — утверждают в банке.
Скорректировать пул, пересмотреть формат
"Наибольшие проблемы будут у слабых объектов, наименьшие — у сильных", — говорит Алена Мариничева. "Финансовое благополучие ТЦ напрямую будет связано и с темпами возвращения ставок аренды на докризисный уровень, и с риском потери арендаторов после возобновления деятельности, и с возможностью последующего заполнения площадей. Думаю, что на рынке появится значительное количество новых торговых комплексов, но это будут уже не столь качественные объекты", — подчеркивает Мариничева.
"Несмотря на сложности, мы находимся в уникальной ситуации, когда можно скорректировать пул арендаторов и концепцию торговых центров под изменившиеся потребности целевой аудитории. Арендаторы пересмотрят свои концепции и форматы, управляющие компании скорректируют пул арендаторов и внедрят новые сервисы. Эта совместная работа позволит актуализировать торговые объекты, их форматы на ближайшие годы", — резюмирует Анна Никандрова.
Сложнее придется новым проектам торговых комплексов, строительство которых запланировано в Северной столице: будут ли новые площади востребованы у арендаторов с учетом развития в кризис онлайн–торговли?
Впрочем, судьбу американских моллов они в ближайшие годы вряд ли повторят.
В контексте
Развитие онлайн–торговли породило разговоры о ненужности торговых центров как объектов недвижимости. Огромные магазины не могут быть востребованы покупателями, подтверждением чему служат десятки заброшенных моллов в США.
С 2008 года в Facebook существует группа Dead Mall Enthusiasts, которая собирает данные о заброшенных центрах по всему миру. На сегодня в ней состоят почти 30 000 пользователей, которые регулярно делятся данными о закрытых и заброшенных торговых центрах по всему миру. Большая часть объектов находится на территории США, где были очень популярны простые с точки зрения конструктива одноэтажные комплексы, рассчитанные на крупные сети и расположенные на не самых перспективных с точки зрения покупательского трафика территориях. Из–за потери арендаторов или смены собственников такие торговые центры оказались невостребованными.
Dead Mall — понятие для нашей страны пока чуждое. Российский рынок коммерческой (и в частности торговой) недвижимости пока не столкнулся с такой проблемой, поскольку начал свое развитие гораздо позже. Да, по всей стране можно найти "заброшки" советского или более позднего времени, но о больших объемах говорить не приходится. Бывшие дома быта или универмаги даже в отдаленных регионах используются до сих пор — под небольшие магазины, офисы, бытовые услуги.
Концепции большинства современных крупных торговых центров в городах–миллионниках подготовлены с учетом мирового опыта последних 50 лет. Их отличает множество арендаторов: помимо разного профиля магазинов есть общепит, развлекательные зоны (центры развлечений, детские парки, кинотеатры и пр.), спортивные клубы, большие общественные пространства.
Важную роль сыграло и то, что расцвет рынка торговой недвижимости в России продолжался относительно недолго и уже после кризиса 2014 года девелоперы заметно охладели к масштабным стройкам. Благодаря этому в стране нет переизбытка площадей.
Приблизить кризис в торговой недвижимости может развитие интернет–торговли. Выигравшие на ней магазины рассчитывают, что приобретенные покупательские привычки сохранятся, а пользователи даже после победы над вирусом не вернутся целиком в классический формат. Противники этого тезиса говорят об отложенном спросе и о том, что граждане соскучились по старым добрым походам по магазинам. Правы могут оказаться и те и другие. Главное, чтобы снижение покупательной способности не сыграло против обоих форматов сразу.
“
SRV управляет в Санкт–Петербурге двумя торгово–развлекательными центрами — "Охта Моллом" в Красногвардейском районе и "Жемчужной плазой" в Красносельском. Оба комплекса были частично открыты все эти месяцы. В зависимости от объекта в них работали от 13 до 35 арендаторов — те, кто в соответствии с постановлением городского правительства мог осуществлять свою деятельность. Это магазины продуктов питания, товаров первой необходимости и детских товаров, а также аптеки. Это "Лента" в "Охта Молл" и Prisma в "Жемчужной плазе", а также "Детский мир", "Эльдорадо", DNS, "Университетская аптека" и др. Из общепита первыми на доставку у нас открылись "Буше" и "Хлебная усадьба". Сейчас, когда в Санкт–Петербурге властями поэтапно снимаются ограничения, арендаторы постепенно либо открываются в обычном режиме, либо функционируют на доставку интернет–заказов. Те, кто еще не вернулся к полноценной работе, оплачивают только сервисный сбор, то есть частично платят за эксплуатацию торгово–развлекательного центра в период простоя. Это позволит им минимизировать потери. С момента перезапуска для наших арендаторов будет действовать восстановительный период (длительностью от 1 до 3 месяцев), на который мы предоставляем послабления по арендной плате.
Людмила Рева
коммерческий директор "ГК Алькор"
“
Пока ситуация в торговых центрах не очень благополучная. Работает лишь минимум разрешенных магазинов — DNS, детских товаров, продуктовые. Остальные (а это подавляющая часть) — только на выдачу интернет–заказов. В итоге поток посетителей рухнул в 10 раз. И пока не очень понятно, как людей заманить обратно. Притом что затраты на обслуживание комплекса, фасилити–менеджмент остались практически прежними. И главное — непонятно, когда торговым комплексам все–таки разрешат работать. Поэтому пока мы грустим.
Николай Антонов
генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью"
“
В малых ТЦ ситуация не столь катастрофическая. Они продолжают функционировать, так как порядка 15% магазинов продают товары первой необходимости. Еще 30–40% арендаторов работают только на выдачу или навынос, что позволяет сохранить бизнес. Трафик с момента введения ограничений сократился на 70%. Многие арендаторы получили скидку 30–50%. При этом выручка ТЦ упала на 45%, а рентабельность в мае и июне оказалась на нуле. Но мы понимаем, что именно этот формат и концепция способны выдержать самые сильные экономические потрясения.
Алексей Попиков
управляющий ТЦ "Смайл"
