Ниже котлована: сценарии и прогнозы выхода из кризиса рынка новостроек

В целом прогноз не очень утешительный: по сравнению с прошлым годом продажи могут упасть на 30%, а значит, часть застройщиков окажется в сложной финансовой ситуации, ведь начатые объекты надо достраивать.

Впрочем, петербургская агломерация не исключение. Так, по данным заместителя руководителя аналитического центра компании "Дом.РФ" Никиты Белоусова, спрос на новостройки в России упал почти на треть. "При этом уровень падения спроса зависит от конкретного региона, например, в Москве произошло снижение в 2 раза", — подсчитал он.

По оценкам компании "СПб Реновация", объем продаж первичного рынка Петербурга в апреле 2020 года составил 44% от уровня апреля прошлого года и 48% — от уровня марта текущего года. "Действительно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года апрель–май по объемам продаж просели на 35%", — подтверждает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис".

Впрочем, на данных о продажах в апреле могли сказаться и чисто технические сложности. "Важно учитывать влияние ограничительных мер (например, работа МФЦ), стремление девелоперов перевести продажи в онлайн, а также человеческий фактор: ввиду неопределенности покупатели стремятся обезопасить себя и выжидают, что может сформировать отложенный спрос", — полагает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

Неоспоримое падение

По оценкам Setl Stroy, в I квартале объем спроса на первичном рынке жилья Петербурга и ближайших пригородов сохранился на уровне 2019 года и составил порядка 1 млн м2. Второй квартал будет где–то на 20–30% меньше. "Прогнозируется сокращение продаж из–за снижения спроса в апреле, во время переходного периода. Что касается прогнозов продаж к концу года, то сейчас стоит говорить лишь о возможных сценариях развития событий. Многое зависит от того, как покажет себя ипотека летом и осенью, будут ли анонсированы новые правительственные меры поддержки граждан, экономики и отрасли, снимут ли ограничения, вызванные эпидемией, в ближайшее время", — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Пугающая неопределенность

Главный негативный фактор — значительная неопределенность (эпидемиологические ограничения, связанные с ними издержки экономики и спроса). "Вполне возможно, что невысокая покупательская активность сохранится ближайшие 2–3 месяца, с августа–сентября начнется восстановление до уровней ориентировочно 80% соответствующих месяцев прошлого года. При таком сравнительно нейтральном сценарии итоговый объем продаж за 2020 год составит минус 25–30% от уровня 2019 года", — полагает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".

Причем ряд экспертов полагают, что негативная тенденция сохранится и дальше. "Многое будет зависеть от продления программы господдержки ипотеки. Общая просадка по итогам года также будет зависеть от этого фактора", — полагает Роман Строилов, директор по развитию "М2Маркет". По мнению Дмитрия Охрименко, директора по развитию "Цифровой платформы", негативная тенденция коснется и ипотеки. "По нашим оценкам, продажи ипотеки по итогам года просядут на 20–25%, при этом падение будет дифференцированным в разных сегментах рынка. Так, первичка просядет не более чем на 10%, а рынок готового жилья ждет более серьезное падение, до 30%", — подсчитал он.

Как рассказывают эксперты, снижение продаж не было равномерным. "Поведение покупателей в любой кризисной ситуации очень простое — минимум рисков. Поэтому они чаще всего выбирают удобные, понятные и обжитые локации и дома в максимальной стадии готовности", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1". С ней согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Спрос на почти готовое или готовое жилье вырос на четверть. Для большинства покупателей это идеальный баланс между риском и ценой. За полгода до ввода объекта в эксплуатацию клиент получает минимальные риски каких–либо проблем со строительством и короткий срок ожидания нового жилья при пока еще не максимальной цене", — рассказывает он.

Еще один фактор — репутация застройщика. Любой кризис выносит с рынка от двух до пяти компаний, оставляя за собой обманутых дольщиков, которые потом все–таки получают квартиры, но с большими проблемами.

Впрочем, в городском комитете по строительству заявляют, что осуществляют еженедельный мониторинг состояния отрасли. В том числе темпов строительства, динамики продаж и кадрового обеспечения строек. Пока проблем со сдачей объектов нет, говорят в Комстрое.

Разные мнения

По словам экспертов, сейчас покупатели понимают, что необходимо принимать решения и совершать сделки в текущих реалиях, не полагаться на завтрашний день. И нет смысла откладывать покупку на будущее. "Уже сейчас мы отмечаем, что уровень покупательской активности в первой половине мая оказался выше начала и середины апреля и вполне может сравниться с маем 2019 года. При этом стоит учитывать большое число нерабочих дней, несмотря на которые месяц показывает хороший результат по продажам", — оптимистична Ольга Трошева. "Наш прогноз достаточно оптимистичный: мы рассчитываем, что к концу года отрасль выйдет на плановые показатели продаж. Если ухудшения ситуации не будет и с июня основные ограничения снимут, летом пройдет период восстановления, а осень станет традиционно активной. Тем более льготная ипотека действует до 1 ноября, что также будет подстегивать спрос", — надеется Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".

С ними не согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Ставка 6,5% — это катализирующий фактор для тех, кто уже интересовался покупкой квартиры и находился в поиске. Например, покупатели, у кого уже была предварительно одобрена ипотека, сейчас переоформляют ее по новой ставке. Поэтому на первом этапе может наблюдаться всплеск таких сделок. А вот насколько новое предложение способно подтолкнуть к покупке “новичков” — вопрос остается открытым", — говорит она.

В целом общая картина по рынку станет лучше, как только будут полностью прекращены ограничения и все сферы экономики заработают в прежнем режиме. "Вместе с этим начнется возвращение к привычной модели потребления. Пока мы находимся в режиме действующих ограничений, потенциал для снижения спроса и последствия продлеваются. В 2020 году от событий весны, перетекающих в лето, рынок не оправится. Мы увидим последствия и в 2021 году, но уже с шансами начать движение вверх", — прогнозирует Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Без скачков

Впрочем, каких–либо глобальных скачков цен в любую сторону участники рынка не ожидают. "С одной стороны, мы понимаем, что спрос будет падать и, по идее, цены надо снижать, но, с другой стороны, стоимость стройматериалов растет — в итоге снижать цены просто некуда", — рассказывает Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Петербурге.

С ней согласен Сергей Терентьев. "Можно прогнозировать, что цены будут расти по мере готовности объектов", — говорит он. В ФСК не ожидают удешевления квадратных метров. "Снижение стоимости может быть частным и незначительным, в рамках отдельных компаний и проектов за счет дополнительных акций", — полагает руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.

А вот Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO, уверена, что до конца года цены будут только расти. "Это связано в первую очередь с тем, что новые проекты сейчас, по понятным причинам, на рынок не выходят, а в старых растет степень готовности. А главное — покупатели понемногу начинают преодолевать кризис неопределенности, порожденный эпидемией", — уверена она.

С прогнозом коллеги согласна Ольга Трошева. "С начала мая спрос растет, и есть все основания прогнозировать увеличение цен по итогам полугодия в среднем на 6–7%", — говорит она.