Склады, в отличие от офисов и стрит-ретейла, оказались наименее подвержены коронавирусному кризису. Однако и в этом сегменте коммерческой недвижимости эксперты видят угрозы. За счёт падения рубля новые проекты рискуют потерять экономическую эффективность и могут быть заморожены. Кроме того, в ближайшие дни ожидается резкий рост числа заявок на оптимизацию условий аренды.
Объём сделок со складской недвижимостью классов A и B за I квартал 2020-го составил в Петербурге 49,4 тыс. м2. За тот же период прошлого года этот показатель был меньше на 11 тыс. "квадратов". Спрос на высоком уровне поддерживают продуктовые ретейлеры, онлайн-операторы и дистрибьюторы — одни из немногих, кто извлекает прибыль в условиях пандемии и всеобщей изоляции. Об этом во вторник, 14 апреля, сообщили в Colliers International.
Но будущее складской недвижимости отнюдь не такое светлое. Наиболее пострадавшие от коронавируса отрасли уже понимают, что им придётся уменьшать площади хранения своей продукции. Снижение покупательского спроса приведёт к сокращению сбыта, а падение рубля отразится на себестоимости строительства новых объектов. Подробности о ситуации на рынке — в материале dp.ru.
Признаки жизни
По информации Colliers International, крупнейшей сделкой за отчётный период стала аренда компанией Ozon помещений площадью 29 тыс. м2 в строящемся СК "Марвел-Логистика" на территории "PNK Парк Софийская КАД". Именно торговля и дистрибуция стали главной движущей силой на рынке: на долю этих компаний приходится 65% спроса в начале года, тогда как по итогам всего 2019-го они занимали 54%.
В условиях пандемии и всеобщего режима самоизоляции склады остаются развивающимся сегментом коммерческой недвижимости. По словам генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, этому способствует, с одной стороны, дефицит площадей, который поддерживает ставки аренды в сегменте на высоком уровне, а с другой — продолжающийся тренд на рост рынка онлайн-торговли, который в моменте обострён ещё и повышенным спросом со стороны покупателей, находящихся в самоизоляции.
Эксперты и участники рынка прогнозируют, что дальнейшее увеличение складских мощностей может произойти за счёт развития e-commerce и фармацевтики. Эти отрасли стимулирует потребность в формировании большего резерва товаров, в том числе первой необходимости и импортных товаров, с целью снижения риска роста цен на них.
В целом за первые 3 месяца года рынок складов Петербурга не пополнился ни одним спекулятивным объектом, предназначенным для сдачи в аренду. Единственным введённым в эксплуатацию объектом стал склад площадью 23,7 тыс. "квадратов", который компания PNK Group построила по схеме built-to-suit для оператора контейнерных перевозок Maersk. Таким образом, общее предложение качественной складской недвижимости в Петербурге составило 3,1 млн м2. Свободными из них на конец марта оставались всего 3,1%, или 95 тыс. м2.
"Низкая вакансия, ограниченный прирост спекулятивного предложения и стабильно высокие темпы поглощения повлекли постепенное увеличение ставок аренды. За год (с марта 2019 года по март 2020 года) ставки аренды в классе А выросли на 3%, составив 4450 рублей за 1 м2 в год, в классе B — на 9%, до 3650 рублей за 1 м2 в год", — сообщается в исследовании.
В Colliers International подчёркивают, что сроки сдачи объектов, находящихся на низкой стадии строительства, могут быть перенесены на более позднее время. В Cushman & Wakefield (C&W) говорят, что пока проекты, направленные на долгосрочное развитие, продолжают реализовываться, несмотря на текущую конъюнктуру рынка. Последствия будут видны в отдалённой перспективе.
В компании ожидают, что в результате девальвации рубля стоимость строительства качественных объектов может вырасти, что приведёт к экономической неэффективности некоторых новых проектов. В основном новое строительство снизится за счёт замораживания проектов спекулятивного строительства, так как объекты такого типа наиболее уязвимы для изменений конъюнктуры рынка. Плюсы в том, что отдельные форматы останутся на плаву и будут двигать за собой логистику. Речь идёт прежде всего о продуктовом ретейле и онлайн-операторах.
"На протяжении нескольких последних лет развитие онлайн-ретейла оказывало всё большее влияние на развитие складского сегмента. В условиях самоизоляции и повышенного спроса стали очевидны ограничения сегмента по масштабированию бизнеса и срокам исполнения заказов. Это приведёт к дальнейшему росту спроса на складские помещения со стороны торговых операторов, а также будет стимулировать развитие городской логистики", — отмечается в аналитическом отчёте Trends’ Radar, подготовленном аналитиками C&W.
Дисконт нужен всем
В C&W также фиксируют постепенный рост запросов пострадавших арендаторов на оптимизацию или отсрочку арендных обязательств. На данный момент такие запросы уже есть у большей части арендаторов, однако арендодатели всё ещё занимают выжидательную позицию. В агентстве SPB4RENT в этой связи поясняют, что если торговые и офисные объекты в большинстве своём не используются по прямому назначению и арендаторы могут рассчитывать на скидки, то склады Петербурга по-прежнему имеют низкую вакантность — порядка 3%.
"Несмотря на спад реализации многих товаров, они по-прежнему нуждаются в размещении на складах, в связи с этим арендаторы продолжают оплачивать склады без льгот. Другое дело, что компании сейчас могут оптимизировать избыточные площади и сократить размеры складов в Санкт-Петербурге, например в пользу распределительных центров в Подмосковье", — указывают в SPB4RENT.
На данный момент бизнес надеется на скорое восстановление работы предприятий и не закрывает склады. К тому же возможности оперативно реализовать продукцию в этих условиях просто нет. "В силу своей специфики складская недвижимость имеет некоторую инертность, но кризисная ситуация определённо отразится на условиях заключения новых договоров аренды складов, также можно ожидать увеличения вакансии на складском рынке до 7% (в 2 раза)", — прогнозируют в агентстве.
Кризис будет связан с двумя факторами. Во-первых, ситуация ухудшится из-за падения покупательной способности населения и сокращения сбыта. Во-вторых, на обстановку также негативно повлияет сокращение малого и среднего бизнеса, резюмируют эксперты.
