На границе Ломоносовского и Петродворцового районов продают бизнес-парк "Мартышкино". Владелец оценил недвижимость в 1,6 млрд рублей. Объектом уже интересовались потенциальные покупатели, но до сделки дело пока не дошло. Эксперты говорят, что стоимость будет значительно снижена из-за непопулярности локации на складском рынке. Подробности — в материале dp.ru.
Площадь земельного участка, на котором находится 20 тыс. м2 производственных и складских зданий бизнес-парка "Мартышкино", составляет 12 га. Также в лот входит территория в 8 га, ее можно будет использовать для расширения. По словам продавца объекта и руководителя агентства коммерческой недвижимости Daliana Rent Далии Витты, на свободных территориях можно построить до 20 тыс. м2 недвижимости.
Бизнес-инкубатор и "Газпром"
Состояние всех помещений бизнес-парка продавец оценила как "достойное рабочее". Отмечается, что положительными факторами объекта можно назвать прилегающую ж/д ветку и близость нескольких портов. В "Мартышкино" также работает бизнес-инкубатор, где поддерживаются стартапы, связанные с инновационными технологиями.
"Объект полностью заселен арендаторами. Компании в "Мартышкино" присутствуют самые разнообразные, спектр их выходит за рамки традиционных производств, складов и логистики. Это и научные объединения, и торговые концерны, и даже праздничное агентство, которое занимается организацией свадеб и корпоративных мероприятий; здесь арендуют площади представители ПАО "Газпром", — пояснила Витта.
Представитель Daliana Rent добавила, что объект уже посещали потенциальные покупатели из разных городов России, в том числе из Москвы и Калининграда. По ее словам, высокая цена компенсируется перспективностью объекта.
"Как показывает практика, такими предложениями многие интересуются, но до реальных просмотров и переговоров доходят считаные единицы. К тому же группа собственников бизнес-парка акцентирует внимание на возможности разумного снижения стоимости объекта в процессе согласования условий продажи с будущим владельцем", — отметила Витта.
Инвесторы не спешат
Собственник бизнес-парка установил цену исходя из арендного потока и возможной доходности на уровне 8–9%, уверена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Объект может приносить от аренды офисов, производственных помещений и земельных участков по 120–140 млн рублей в год.
При этом, по словам эксперта, доходность на этом уровне является низкой для потенциального покупателя. С ней согласен руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.
"Цена видится завышенной, даже если предположить, что объект имеет очень высокую энерговооруженность. Любой инвестор, выходящий на покупку, будет сравнивать ее со строительством нового здания в альтернативной локации, например в ИП "Марьино", который находится относительно недалеко от Ломоносова", — отметил он.
Шарыгина считает, что Ломоносовский и Петродворцовый районы являются перспективными направлениями. Рядом есть промзона Ломоносовская и порт Бронка, но инвесторы пока не спешат вкладывать деньги в локацию.
"Пока еще крайне плохо развита транспортная инфраструктура, которая является больным вопросом для локации. Туда непросто доехать и по этой причине крайне сложно формировать большой штат линейного персонала", — утверждает Шарыгина.
Князев добавил, что, хоть у направления и есть перспектива, сейчас в сегменте складской недвижимости оно не очень популярно.
"Будущий покупатель, скорее всего, будет использовать объект по прямому назначению — под производство, поэтому ему необходимо продумать решение вопроса с трудовыми ресурсами в данной локации, учитывая масштаб текущего здания и объемы возможного будущего строительства", — отметил эксперт.
