Границы покупательского интереса уже давно вышли за пределы конкретной квартиры, ее планировки и стоимости. Покупателей нынче интересует все: от плотности застройки района до организации детских праздников.
Объекты масс–маркет конкурируют между собой не только в части проработанности планировочных решений, которые все время модернизируются, но и в части интересных фасадных решений, благоустройстве территории, организации мест общего пользования (МОП) и особенно необычных детских площадок и зон отдыха.
Равнение на "хай–класс"
В борьбе за клиента проекты масс–маркет заимствуют черты более дорогих сегментов жилья. Правда, в качестве фишек девелоперы используют элементы, не приводящие к значительному росту себестоимости. "Например, появляются различные элементы, которыми застройщики ранее пренебрегали: спортивные площадки, места для выгула собак, зоны отдыха для разных возрастных групп. Повсеместно применяется концепция "двор без машин". Отделку МОП делают по авторским дизайн–проектам, что позволяет без увеличения себестоимости сделать более привлекательный продукт", — говорит Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет". "В нашем проекте мы спроектировали площадки для отдыха жильцов, столы для пикников и барбекю. В некоторых домах оборудован придомовой сад с грядками, за которыми смогут ухаживать сами жильцы. Но основным общественным пространством является пешеходный бульвар, который несет в себе и логистическую функцию, и рекреационную", — рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Застройщики массового жилья продумывают инфраструктуру заранее и думают о сервисах, которые будет предоставлять в будущем УК. "В целом покупатель остался прежним, но большой выбор дает возможность тщательнее присматриваться к деталям. Масс–маркет — это очень абстрактное, обобщенное название, в рамках этого рынка базовые характеристики комплекса могут варьироваться по многим показателям: в контексте локации, застройщика, наличия отделки", — рассуждает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.
Впрочем, борьба за покупателей не всегда приводит к положительным изменениям. "Отсюда и обилие ярких проектов, которые мы видим в сегменте: цветные фасады, граффити, декоративные элементы. Обезличенный проект сегодня — это маркетинговое самоубийство. У явления есть обратная сторона: слишком разнородные проекты создают архитектурную неоднородность, порой даже внутри одного квартала. Эстетическая сторона всегда на совести застройщика", — сетует директор департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь.
Размер и многообразие планировок
Единственное, что, по существу, не изменилось за последние 2–3 года, — это средняя площадь квартир и общий подход к формированию квартирографии. В ходу по–прежнему небольшие эргономичные квартиры. Благосостояние населения не растет, и большие лоты с трудом находят покупателя. "Что касается площадей, то здесь господствует тренд на оптимизацию. Покупатели очень хорошо считают деньги: оплата электричества, растущие счета за отопление, нет желающих оплачивать дополнительные неиспользуемые метры, поэтому уже сейчас многие застройщики, предлагая планировку покупателю, показывают возможную расстановку мебели, чтобы сложилось целостное впечатление о квартире", — делится наблюдением Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп". "Тем не менее важно разнообразие планировочных решений, поэтому в каждом нашем проекте представлено до 30–40 вариантов планировок — клиент может подобрать квартиру в соответствии со своими предпочтениями и финансовыми возможностями. Квартиры с кладовыми пока не являются обязательной опцией в домах комфорткласса, но мы также видим рост интереса к этому продукту", — говорит Сергей Мамошин, вице–президент — руководитель дирекции по Санкт–Петербургу и Ленинградской области ГК "ПИК". "Стандартные планировки постепенно уходят в прошлое — прежде всего это касается "коридорных" решений, и это правильно. Сейчас покупатели выбирают эргономично зонированные квартиры, позволяющие каждому члену семьи иметь свое личное пространство, пусть даже на небольшой площади. При больших объемах застройки в сегменте масс–маркет требуется разработка универсальных решений, которые будут удобны и понравятся максимальному числу людей. В каждом доме у нас предусмотрено 20–25 вариантов планировок, учитывающих различные требования потенциальных покупателей", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Уравнение массового покупателя
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2019 году совокупная доля малогабаритных квартир (студий и однокомнатных квартир) в структуре спроса на первичном рынке в Санкт–Петербурге составила 72%. Ввиду отсутствия роста покупательной способности населения доля эта вряд ли будет сильно меняться в будущем. При этом внутри этого сегмента есть некоторые изменения: так, за 5 лет на 12% увеличилась в спросе доля квартир евроформата. "Если говорить об изменениях, то отмечу, что в последнее время изменился портрет покупателей недвижимости в новостройках. Так, увеличилась доля покупателей помладше — то есть до 25 лет. Это так называемое поколение Z. Если 5 лет назад среди покупателей был 1% из поколения Z, то сегодня — уже 10%. Через 5 лет, по нашим прогнозам, будет уже около 30%. Это люди наиболее современные, отличающиеся и от поколения X, и от поколения Y", — решает уравнение Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". С ней согласен и Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development. "Сейчас выросло новое поколение покупателей. За последние 10 лет россияне побывали в разных странах, многое увидели. У потребителя появилась некая насмотренность, он понимает, как должны выглядеть жилые кварталы, и формирует собственное представление о том, где он хочет жить", — уверен он.
