Пустующие активы. Офисы банка "Советский" в Петербурге, Москве и Сочи уйдут с молотка за 240 млн рублей

В Российском аукционном доме (РАД) по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ) объявили торги по распродаже недвижимости лишенного лицензии петербургского банка "Советский". С молотка уйдут бывшие офисы кредитной организации в Москве и Петербурге, а также бизнес-центр в пригороде Сочи. Начальная стоимость имущества составляет 240 млн рублей.

Ранее на торги выставлялись подразделения банка в Архангельске и Пскове, теперь очередь дошла до центральных отделений. Опрошенные dp.ru эксперты сомневаются, что объекты вызовут ажиотаж на рынке коммерческих помещений, однако могут заинтересовать представителей ретейл-сегмента.

Остатки былого величия

Как указано в карточке аукциона, торги пройдут 12 ноября по пяти лотам. К Петербургу относятся три объекта. За 20,1 млн рублей продается помещение площадью 165 м2, расположенное на цокольном этаже дома по Садовой улице, 112-114А, где в прошлом находился дополнительный офис "Адмиралтейский". Сейчас о банке "Советский" в этом месте напоминают лишь остатки вывески, отпечатанные на стене здания.

Почти 40 млн рублей организаторы торгов просят за помещение площадью 281,5 м2 и долю в праве на земельный участок на Московском проспекте, 198А. Раньше здесь размещалось одно из дополнительных отделений банка. Самый дешевый лот аукциона — небольшой экс-офис банка в Мытнинском переулке, 5А, площадью 85 м2. Его продают за 8,1 млн рублей. Предполагается, что вместо банка там можно открыть магазин или центр бытовых услуг.

Два самых дорогих объекта расположены в Москве и Сочи. В столице на торги выставили бывший филиал "Московский" в Сыромятническом проезде неподалеку от Курского вокзала. Офисные помещения площадью 357 м2 оценили в 63,1 млн рублей. По данным РАД, транспортный и пешеходный трафик в этом месте высокий, а инфраструктура соответствует требованиям крупных компаний и предприятий.

На юге страны банку "Советский" принадлежит бизнес-центр площадью почти 4 тыс. м2 на Батумском шоссе в поселке Дагомыс, пригороде Сочи. За здание конкурсный управляющий намерен выручить не менее 109,3 млн рублей. В описании лота сказано, что объект выполнен в стиле хай-тек с затемненным витринным остеклением по фасаду.

Первый и второй этаж, также как и третий с четвертым, сообщаются между собой "вторым светом". Данное планировочное решение визуально увеличивает пространство, делает помещения более светлыми, а также добавляет оригинальности и статуса. Внутри выполнена черновая отделка, частично установлены санузлы.

"Объект привлекателен с точки зрения арендного бизнеса. Среднерыночная арендная ставка в данном районе составляет 850 рублей за 1 м2 в месяц. Учитывая хорошую транспортную доступность, а также высокий автомобильный и пешеходный трафик, данное здание возможно рассматривать как специализированный или многофункциональный районный торговый центр. Говоря о специализированном ТЦ, возможны такие профили, как строительство, сантехника, обои, товары для ремонта, спортивно-туристические товары, дисконт-центр и прочее", — отмечают в РАД.

ТЦ имеет несколько отдельных входов, поэтому при многофункциональном центре возможно открытие фитнес-клуба, автосервиса, кафе, аптеки, салона красоты и прочих услуг для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района и отдыхающих.

Рестораторы вместо банкиров

Петербургские активы банка с некоторыми оговорками перспективны под ретейл, полагает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

"Адекватность предложенных цен — 95 тыс., 120 тыс. и 140 тыс. рублей за квадратный метр — очень сильно зависит от состояния помещений и того, насколько они пригодны для коммерческого использования. Помещения на цокольных этажах, в случае если остальное здание соответствует требованиям противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического надзора, привлекают стрит-ретейл — магазины или рестораны. Озвученные цены довольно высокие, поэтому предложением скорее заинтересуются рестораторы, но только при соблюдении других необходимых критериев — например, важно, куда выходит цокольное помещение — во двор или на улицу", — говорит Ольга Шарыгина.

По ее словам, из трех петербургских лотов самый привлекательный — на Московском проспекте благодаря доле земельного участка, а земля в этой локации стоит дорого. Что касается двух остальных заявок, то в процессе торгов вряд ли будет больше одного шага на повышение, так как заявленные шаги выглядят неоправданно большими, резюмирует эксперт.

Партнер Rusland SP Андрей Бойков согласен с коллегой относительно привлекательности объекта на Московском проспекте. "Здесь задействован первый этаж и подвал, а также оборудовано банковское помещение, что позволит банкам быстро открыть отделение. Следующий по привлекательности лот — на Садовой улице. Объект расположен не в самой лучшей части улицы, где не столь высок пешеходный трафик. Наименее привлекательный актив — в Мытнинском переулке. У объекта не самая востребованная площадь, плюс он расположен на цокольном этаже в месте с низкой проходимостью", — отметил Андрей Бойков.

В целом начальная стоимость лотов соответствует рыночной, подчеркнул собеседник dp.ru. По его мнению, повышение цены возможно только в случае с объектом на Московском проспекте.

Ранее "ДП" сообщал, что первыми на торги по распродаже недвижимого имущества банка "Советский" выставили офисы финансовой организации в Пскове и Архангельске. Отделение в Пскове за 8,3 млн рублей купила Наталия Сорочинская, конкурс по объектам в Архангельске не состоялся.

Как указано на сайте АСВ, общая рыночная стоимость объектов недвижимости АО "Банк "Советский" на начало 2019 года оценивалась в 1,652 млрд рублей. В списке имущества, помимо уже вышедших на торги объектов, фигурирует в том числе головной офис банка на Большом Сампсониевском проспекте, стоимость которого превышает 630 млн рублей. По нему конкурс пока не проводился.

Справка:

Банк "Советский" был основан в 1990 году в Вологде. В 2001 году было принято решение о переезде центрального офиса в Петербург. В 2004 году кредитная организация присоединилась к системе страхования вкладов. Всего у банка было около 50 отделений в 27 городах России, большинство из них находились в СЗФО.

Финансовые проблемы в "Советском" начались в 2015 году, тогда в банке ввели временную администрацию, а потом перешли к санации. Изначально санатором выступал "Российский капитал", позже эти права перешли к Татфондбанку. Агентство по страхованию вкладов выделило Татфондбанку на оздоровление "Советского" заем на сумму более 10 млрд рублей. В декабре 2016 года в Татфондбанк была введена временная администрация в лице АСВ, а уже в начале марта у банка отозвали лицензию. В итоге функция временной администрации по управлению банком "Советский" была вновь возложена на АСВ.

До санации банк "Советский" (активы — около 46 млрд рублей) принадлежал группе акционеров во главе с Андреем Карповым (24%), Владимиром Митрушиным (около 20% акций банка) и его сыном Станиславом. В число активных акционеров также входили Александр Тепляков (около 14%) и Кирилл Ласкин (10%).

Центробанк отозвал лицензию у "Советского" 3 июля 2018 года в связи со значением всех нормативов достаточности собственных средств (капитала) "ниже 2%, снижением размера собственных средств (капитала) ниже минимального значения уставного капитала, установленного на дату государственной регистрации кредитной организации".

В августе 2018-го Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области запустил банкротство банка. Иск о несостоятельности кредитной организации подал ЦБ.