Бизнес-центр "Калинкинъ", расположенный в Адмиралтейском районе Петербурга, может сменить собственника. За недвижимость просят 1 млрд рублей. Эксперты называют объект весьма специфичным: относительно высокая стоимость, отдаленная локация и охранный статус могут отпугнуть потенциальных покупателей. Но есть и уникальные преимущества. Один из них — прямой выход к воде.
Исторический архитектурный ансамбль на набережной Фонтанки, где в прошлом располагались Прядильный дом и знаменитая "секретная" Калинкинская больница, продается за 1 млрд рублей. Соответствующие объявления размещены на нескольких сайтах — агрегаторах коммерческой недвижимости.
Постройки, наделенные статусом памятника архитектуры, приспособлены под бизнес-центр класса B площадью почти 11,7 тыс. м2. В прошлом году сеть частных гериатрических центров "Опека" открыла в одном из корпусов пансионат. В других зданиях находятся офисы транспортно-логистических и торговых компаний. На участке есть просторный двор со сквером и фонтаном. Опрошенные "ДП" эксперты сомневаются, что объект вызовет ажиотаж на рынке.
Ингерманландская сторона
Как указано в объявлениях, актив состоит из четырех отдельно стоящих домов, признанных объектами культурного наследия. Фасадная часть основного здания, включая высокую арку во внутренний двор, расположена на углу набережной Фонтанки и Либавского переулка. По данным КГИОП, раньше здесь размещалась прядильная фабрика.
Самый большой по площади объект — главный корпус бывшей Калинкинской больницы, известной как "секретный" дом. В лот также включены старый аптечный корпус и бывшее родильно-гинекологическое отделение, в котором сейчас работает пансионат для пожилых людей "Рижский". По данным компании-инвестора "Опека", учреждение рассчитано на 52 постояльца. Оно было открыто в июне 2018 года при участии экс-губернатора Петербурга Георгия Полтавченко.
Ближайшее окружение в основном состоит из промышленной застройки. Адмиралтейские верфи — крупнейшее предприятие, расположенное поблизости.
"Исторически земельный участок занимал достаточно обширные территории и граничил с набережной реки Фонтанки с одной стороны и Рижским проспектом — с другой. Эта территория входила в загородную Ингерманландскую сторону Санкт-Петербурга. На левом берегу реки Фонтанки — недалеко от впадения реки в Финский залив — издавна располагалась деревня Калинкина, которая еще в дореволюционной и современной топонимике дала название двум мостам через реку Фонтанку", — сообщается на сайте объекта.
Ремонт комплекса продолжался с 2007 по 2010 год. Реновация позволила собственнику открыть БЦ "Калинкинъ". По сведениям сервиса "2GIS", сейчас здесь арендуют офисы более 10 компаний.
Понадобятся крепкие нервы
Как стало известно "ДП", собственник рассматривает продажу зданий единым активом. Брокеры, занимающиеся сделкой, предлагают ансамбль исторических построек под офис крупной компании.
"Мне кажется, что в целом этот объект привлекателен, хотя и очень специфичен. Он может быть приобретен или традиционным инвестором с крепкими нервами, или под собственные цели — я больше верю во второй вариант. Несмотря на то что эта локация развивается в последнее время, она остается не настолько коммерчески привлекательной, насколько хотелось бы инвесторам. Вряд ли цена в миллиард рублей может обеспечить желаемую доходность — в среднем 10-12% годовых", — отмечает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
"Недавно мы анализировали БЦ на набережных рек и каналов Петербурга, и наше исследование показало, что диапазон их стоимости колеблется от 45 тыс. до 260 тыс. рублей за 1 м2, средняя цена — в районе 120 тыс. рублей за 1 м2. Казалось бы, на этом фоне предложенная цена (85 тыс. рублей за 1 м2) кажется привлекательной, но с точки зрения обеспечения нужной доходности она снизится как минимум на 10%. Также отпугнет инвесторов и, возможно, снизит стоимость квадратного метра еще на 10% статус охранного объекта", — добавила Ольга Шарыгина.
Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что локация объекта не самая удачная, хотя и находится вблизи центра города. "Бизнес-центр довольно далеко расположен от станции метро, что создает неудобства для арендаторов. В целом цена за метр адекватна рынку. Но я уверен, что инвесторы будут просить дисконт. Привлекательность актива и его реальная стоимость будут зависеть от заполняемости бизнес-центра, существующего арендного потока и перспектив для его увеличения", — подчеркнул Бойков.
По мнению генерального директора управляющей компании Legat Invest Игоря Данковцева, место расположения выставленного на продажу бизнес-центра крайне непривлекательно.
"Большая удаленность от метро, пешком уже не дойти (напрашивается развозка, а это дополнительные расходы). Охранный статус объекта, конечно, тоже вносит свою лепту по ограничению использования и получению максимально возможной прибыли. Стоимость аренды в данном месте и ближайшем окружении — не выше 700 руб. за 1 м2 в месяц. Если объект пустующий и не генерирующий денежного потока сейчас, то он автоматически становится пассивом, а не активом и тем самым совсем теряет инвестиционную привлекательность", — рассуждает Игорь Данковцев.
Опыт Legat Invest показывает, что необходимо делать предпродажную подготовку для быстрой и выгодной продажи, то есть довести объект до максимально возможной доходности со сроком окупаемости объекта менее 10 лет, только тогда к нему появится интерес инвесторов. Чем меньше будет срок окупаемости, тем будет выше интерес со стороны потенциальных инвесторов, резюмировал собеседник "ДП".
