Перейти на эскроу и не обанкротиться

Восемь лет назад растущий рынок жилищного строительства Польши пошел по пути внедрения эксроу–счетов, пройдя известные болезни роста. Чем российская ситуация отличается от европейской?

В последние 10 лет Польша стала лидером по экономическому росту среди всех стран Европы. Произошло это благодаря эффекту низкой базы, отказу от жесткой плановой экономики и эффективным управленцам с европейским образованием, возглавившим государство. За 14 лет в составе Евросоюза поляки довели среднедушевой доход практически до уровня лидеров Еврозоны. Не стал исключением и строительный сектор.

Для регулировки растущего рынка в 2011 году был принят закон "О защите прав покупателя жилья или дома на одну семью", который сделал обязательным использование специальных банковских счетов (mieszkaniowy rachunek powierniczy) двух типов: закрытый (zamkniety) и открытый фидуциарный жилищный счет (otwarty, OMRP). Закрытый — аналогичный российскому эскроу, когда девелопер может забрать деньги только по окончании строительства и оформления собственности клиента на помещение. Открытые счета предусматривают для застройщика возможность забирать средства по мере прохождения строительных этапов, а для банка — акцептовать эти платежи. Российские девелоперы также просили регулятора ввести возможность поэтапного раскрытия счетов по мере выполнения строительных этапов, но пока получили отказ.

В Польше же открытые счета были предусмотрены изначально, риски были частично застрахованы гарантией банка или страховой компании. Но были предусмотрены счета без обеспечения, и против них началась активная кампания. Например, Управление по конкуренции и защите прав потребителей предложило вовсе ликвидировать открытые счета без обеспечения: такая форма сделок не гарантирует безопасность вложений покупателя. Польская ассоциация застройщиков ожидаемо выступила против — ведь к моменту внесения этих поправок в закон до 90% сделок на первичном рынке совершалось с использованием открытых счетов. Ликвидация открытых счетов привела бы к уходу с рынка мелких застройщиков, для которых другие формы защиты платежей клиентов оказались бы недоступными.

Если оставить за скобками вопрос о механике работы польского эскроу, можно с уверенностью сказать, что испытание работой строительной отрасли через банк Польша прошла успешно. Согласно статистике Statistics Poland, провала в темпах жилищного строительства в стране не случилось. С 2011 года в Польше стабильно вводится 145–155 тыс. жилых зданий общей площадью 14–16 млн м2. В 2012 году, после вступления в силу закона "О защите прав покупателя…", было проседание по объемам выдачи разрешений на строительство (в 2012 году их количество снизилось на 10%, в 2013–м — на 16%), но уже к 2014 году рынок адаптировался, и количество разрешений увеличилось на 13% и уже ощутимо не снижалось. Думаю, что российский рынок стоит на пороге радикального пересмотра качества предложения: жилья станет меньше, но оно станет качественнее, большее внимание будет уделяться концепции и благоустройству.

Магнус Исакссон, девелопер проекта города–курорта Gatchina Gardens