Социалка по новым нормативам. Замглавы комстроя Евгений Барановский о требованиях к социальной инфраструктуре

"ДП":

Как застройщики будут исполнять обязательства по социальной инфраструктуре в новых условиях?

Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству:

В 2018 году застройщики построили за счет внебюджетных средств и ввели в эксплуатацию 23 объекта социнфраструктуры, в числе которых две школы на 1675 мест и 18 детских садов почти на 2450 мест. В этом году в планах четыре школы на 3 тыс. мест суммарно и 15 детских садов. Определяя количество мест в соцобъектах, мы исходим из проекта планировки территорий и нормативных нагрузок на объекты строительства. Выдавая градплан или разрешение на строительство, мы должны быть уверены, что социальная инфраструктура будет возведена в нужном объеме и в срок. Согласно 214–ФЗ застройщики при наличии публичного договора с городом могут вносить себестоимость соцобъектов в договоры долевого участия. Город прорабатывает и дополнительные механизмы финансирования строительства школ и детских садов. Отдельного внимания требует ситуация, когда создаваемый объект намного перекрывает потребность в инфраструктуре всего жилого комплекса. В этом случае мы пересчитываем по норме: делим общую площадь проекта на 28 м2, получаем ориентировочное количество жителей из расчета, что на 1 тыс. жителей нужно 60 мест в детских садах и 120 — в школах. Мы работаем над вариантом, когда разница между необходимой потребностью и вновь создаваемой социальной инфраструктурой станет предметом выкупа.

"ДП":

Можно сказать, что к концу года мы получим единые для всех правила?

Евгений Барановский:

Они и сейчас единые — если жилой комплекс не обеспечен соцобъектами, то разрешение на его строительство не выдается.

Что касается уже построенных домов, то мы в течение 5 лет работаем в этом направлении и стараемся сложившийся дефицит сократить. К сожалению, есть отрицательные практики. Например, кто–то из застройщиков обанкротился в процессе строительства, и поиски нового исполнителя приводят к задержкам и срывам сроков. Но, несмотря ни что, обязательства в большей своей части выполняются.

Валентина Фокина, генеральный директор ООО «ГСС»:

Сейчас строится много детских садов, школ, физкультурно–оздоровительных комплексов. Как обстоят дела с благоустройством пространства вокруг них?

Планирует ли комитет обязывать застройщиков создавать скверы, парковые территории? Возможно, такая работа уже ведется. И есть ли политика создания рекреационных зон?

Евгений Барановский:

В этом вопросе есть перекосы. Яркий пример — территория в Московском районе, где "Группа ЛСР" построила по инвестусловиям два детских сада, а инженерная подготовка в рамках адресно–инвестиционной программы проведена еще не была. Получилось, что территория не самая благоустроенная вокруг новых красивых детских садов.

В рамках объезда действующий губернатор города Александр Беглов дал поручение ускорить работы, и в ближайшее время там преобразуют весь квартал. Чтобы эти вопросы решались в рабочем порядке, а не только через поручения руководителя, сейчас проводится анализ всех проектов, и комитет по строительству следит за ситуацией.

Константин Михайловский, директор по развитию ООО «ХК «Альянс–Инвест»:

Если у застройщика жилой проект не очень большой (соцотчисления условно 300 млн рублей), а социальный объект — школа за 1 млрд 200 млн рублей, будет ли город сам искать других соинвесторов на школу? И как застройщик получит разрешение на строительство?

Евгений Барановский:

Я в начале коротко коснулся той схемы, которую сейчас прорабатывает вице–губернатор Николай Линченко, — выкуп городом разницы между требованиями градостроительных документов и потребностями, формируемыми объектом застройщика. Мы заключаем договор, прописываем в договоре планируемую стоимость и сроки выполнения. Вы получите жилье, на котором будете зарабатывать, а мы — объекты социальной инфраструктуры. Но этот механизм пока лишь прорабатывается, и такие случаи на каждой территории реализуются по–разному: создание консорциума, строительство из общего котла и т. д. Но модель, к которой мы стремимся, мне кажется наиболее логичной.

Константин Михайловский:

Девелоперам сложнее будет работать…

Евгений Барановский:

По поручению врио губернатора будет создана карта интерактивных объектов социальной инфраструктуры, Любой гражданин сможет открыть и посмотреть в доступной форме, когда, за чей счет и в какие сроки будет возведен тот или иной объект, и дальше проголосовать рублем. Если гражданин не увидит даже планов по созданию соцобъектов на какой–либо территории, то и капитализация такого проекта даже с эскроу–счетом будет минимальна. К тому же я уверен, что в банке тоже будут смотреть на финансовую модель и наличие необходимых объектов в проекте.

Николай Урусов, генеральный директор ООО «Красная стрела»:

В проекты, которые сейчас реализовываются в рамках проектного финансирования, можно включать соцобъекты, есть такая практика. А после 1 июля как в рамки своих проектов включать соцобъекты?

Евгений Барановский:

Так же, как и сейчас. Фактически ничего не меняется. Банк смотрит финансовую модель в целом. Перейдет застройщик завтра на эскроу, не перейдет — финансовая модель от этого не изменится. Дольщик сегодня заключает договор, понимая, что средства тратятся в том числе на создание детского сада.

Константин Михайловский:

Раньше в отсутствие проекта планировки для точечного пятна (условно 500 жителей, 15 тыс. м2) можно было заплатить отчисления и получить градплан. Можно было размещать встроенные соцобъекты. Сейчас с этим тяжело становится. Дальше мы придем к тому, что если при анализе объектов покупки технически нет обеспеченности, то это тупик, ведь деньгами этот вопрос уже не затыкается.

Евгений Барановский:

Если ППТ нет, то мы смотрим, сколько ваш проект может генерировать мест. Если он небольшой, и есть нормативная доступность в районе уже сложившейся застройки, и она с профицитом, то ваш объект обеспечен инфраструктурой, и никаких препятствий нет. Если же на маленьком пятне вы решили построить небоскреб, то, на мой взгляд, будет несколько странно получение вами необходимых документов без соответствующих социальных обязательств.

Константин Михайловский:

А можно ли деньги заплатить?

Евгений Барановский:

А зачем? Мы прекратили эту практику давно. Ведь от того, что вы на какой–то счет перечислите средства, места в школах не появятся. Мы сможем, допустим, актовый зал отремонтировать. Решим одну проблему, другая останется. Дефицит и дисбаланс мест будет расти. Я считаю, это неправильно.

Анжелика Большегородская, заместитель генерального директора корпорации «Мегалит»:

Если речь идет о малоэтажном строительстве, проект подразумевает небольшое количество мест, то в этом случае можно построить небольшой частный детский сад на 30–50 мест. А каким образом решать вопрос со школой?

Евгений Барановский:

Повторюсь, мы разрабатываем модель, при которой город будет выкупать объекты, возводимые застройщиком, на ту разницу, которая будет генерироваться.

Анжелика Большегородская:

Но если и в школе нужно всего около 20–30 мест? Строить здание меньше, чем на 450 учеников, просто нет смысла. Где в этом случае взять земельный участок?

Евгений Барановский:

В рамках территории должны быть объекты образования. Не конкретно на этом участке, а на каком–то другом. Если на конкретном этом в голом поле, значит, нужно еще раз садиться с комитетом и профильными органами власти и рассматривать возможность. Нужно еще и начальную школу строить.

Анжелика Большегородская:

Будем ли возвращаться к истории, когда детский сад можно было совмещать с начальной школой?

Евгений Барановский:

Это вопрос немного не в моей компетенции. Органы профильной исполнительной власти, комитет по образованию, комитет по градостроительству и архитектуре — садимся и решаем этот вопрос. Мы сторонники отдельно стоящих помещений. Это комфортнее, лучше, жизнь показывает, это можно красиво сделать.

Анжелика Большегородская:

Частными они могут оставаться — детские сады и школы?

Евгений Барановский:

Да, кто запрещает?

"ДП":

А как в новых условиях быть с достройкой незавершенных объектов?

Евгений Барановский:

За последние 3 года мы сдали около 50 проблемных домов. Сегодня поставлена задача — сдать большую часть всех таких объектов в 2019 году и совсем закрыть вопрос в 2020–м. На этот год остались 15 объектов плюс три дома в ЖК "Прибалтийский". В целом работы много. Есть объекты, которые официально не признаны проблемными, но бесконечно долго строятся: ЖК "Светлана", например, от компании "Невский луч" — долгострой на контроле, и мы планируем его завершить в этом году. Есть, конечно, очень сложные объекты, которые мы до конца еще не распутали. Например, "Ареал" в Ленсоветовском — семь домов и застройщик в активной стадии процедуры банкротства. Чем больше мы погружаемся в изучение документов, тем больше понимаем, что те, кто привлекал средства граждан, изначально не планировали его вообще достраивать. Понятно, что в таких проектах вопросы инженерии, социальных объектов и дорог стоят крайне остро.

При всем многообразии проблемных объектов мы нашли возможности для их реализации: дорабатываем "Новую Скандинавию", нам удалось довести до логического завершения историю по "Охте–Модерн", которую будет достраивать "Группа ЛСР". Объекты ГК "Город" в этом году будут сданы в полном объеме. Крайне сложная ситуация с ГК "Норманн", но мы уже сдвинули с мертвой точки историю "Ижора парка" и перевели стройку на прямой договор между "Е3" и субподрядчиками. Остаются еще "Три апельсина" и дом "На Заречной" — здесь мы сейчас в стадии проработки, но мы точно его завершим. Спасибо всем нашим надежным партнерам, компаниям строительной отрасли города, за то, что они участвуют в этом процессе, хотя мы понимаем, что нет ничего сложнее и проблемнее, чем за кем–то достраивать.

Анжелика Большегородская:

Мы достраивали объект. Это очень сложно. Мало того что его нужно достроить и ввести — это все мелочи. На нас ложится бремя решения вопросов с дольщиками и банками. История тянется после ввода еще не один год. Насколько дороже это стоит, зависит от консервации дома, а ее чаще всего нет. И, конечно, основные трудозатраты идут на работу с обманутыми дольщиками, и длится она не один год. Юридический вопрос в этом смысле — один из самых сложных.

Евгений Барановский:

Вообще, все крупные застройщики так или иначе участвуют и помогают. ЛенСпецСМУ достроил "Кристалл Полюстрово", выдохнул и через год пошел достраивать один из объектов ГК "Город" "Морская звезда". Брошенные несколько раз объекты "Чесмы" на Гражданке и на Будапештской "Глоракс" поднимал с нуля. Сейчас два корпуса на Будапештской уже получили разрешения на ввод, а на других уже заканчивают коробки. Так что работа продвигается.