Фото: Сергей Коньков

Ставки по принуждению. Банки объявили условия кредитов для застройщиков

Основные банки определили параметры, по которым готовы кредитовать девелоперов под эскроу–счета. Цифры не порадовали строителей, но те уже смирились: возводить жилье без заемных средств им все равно не дадут.

"Реализуем только проекты, в которых уверены". Интервью с гендиректором "Группы ЛСР" Максимом Соколовым

"Реализуем только проекты, в которых уверены". Интервью с гендиректором "Группы ЛСР" Максимом Соколовым

23846
Наталья Бурковская

С 1 июля 2019 года застройщики лишатся права напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию, а строительство пойдет за счет банковских кредитов. Исключение составят проекты, соответствующие критериям неприменения эскроу, которые сейчас разрабатывает Минстрой.

О том, по каким ставками застройщики могут привлечь проектное финансирование, банкиры рассказали на круглом столе "Новые банковские продукты для застройщиков", организованном петербургским отделением "Деловой России" и Гильдией управляющих и девелоперов. Работать по проектному финансированию уполномочены 63 российских банка, при этом активно с застройщиками готова работать лишь половина из них.

Процент от репутации

Ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу–счетов у банков приблизительно одинаковая — от 11 до 14% годовых, в зависимости от репутации компании–застройщика.

"У нас базовая ставка около 14%", — рассказал Максим Варников, директор петербургского филиала АО "Банк ДОМ.РФ". У Сбербанка, по словам Константина Бачкина, директора управления недвижимости ПАО "Сбербанк России", этот показатель составит 12%. Но эта ставка максимальная — на тот момент, когда на эскроу–счетах не будет денег дольщиков. С ростом продаж и, соответственно, наполнением счетов она будет снижаться. При 100%–ном покрытии банки готовы снижать стоимость денег до 4,5–6%. "Так что средневзвешенная ставка составит 7–9%", — говорит Артем Иванов, руководитель направления по развитию корпоративного бизнеса ПАО "Банк "ФК Открытие".

Срок кредита составит до 5 лет, при комплексной застройке — до 7 лет. Сумма займа может составлять до 85% (собственный вклад — не менее 15%). Также под получение кредита банку передается обеспечение: ипотека земельного участка, имущественные права на строящиеся площади на инвестиционной фазе, личное поручительство владельца компании.

Трофейный особняк. "Группа ЛСР" намерена сдать бизнес-центр на Невском до конца года

Трофейный особняк. "Группа ЛСР" намерена сдать бизнес-центр на Невском до конца года

4444
Наталья Бурковская, Павел Никифоров

Впрочем, последнее не обязательно. "Мы будем смотреть на качество проекта, дополнительное обеспечение, которое может представить застройщик. Возможно, личное поручительство не понадобится. Но для нас оно — скорее символический знак того, что владелец компании уверен в своем проекте и готов разделить инвестиционные риски", — поясняет Андрей Закопаев, управляющий директор по работе с ключевыми клиентами ПАО "Банк ВТБ".

При этом, по словам банкиров, дисконт при оценке имущества становится более лояльным для застройщиков. "Если сейчас дисконт в среднем составляет 40%, то при использовании эскроу–счетов мы готовы его снижать до 20%", — добавляет Артем Иванов.

Аутсайдеры рынка

Особое внимание банкиры обещают уделять качеству проектов и рискам, которые несет застройщик.

Так, по словам Константина Бачкина, основными причинами отказа будут систематические нарушения сроков сдачи домов, наличие судебных исков от контрагентов и убыточные проекты. "Понятно, что подходить к каждому случаю будем индивидуально. Если застройщик строит шесть домов и по одному сорвал сроки, и то не по своей вине, естественно, это не станет причиной для отказа. Если проблемы возникают с каждым домом, то кредит компания вряд ли получит", — поясняет он.

То же касается и судебных исков: если они составляют не более 10% от оборота компании, то ничего страшного. Причем оценивать будут и компании–должники, которые ранее принадлежали застройщику.

"По нашим оценкам, примерно 30–35% застройщиков не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им доверять не будут", — заявлял еще в начале февраля по этому поводу глава Сбербанка Герман Греф.

Компании, которые не смогут пройти банковское сито и не получат кредиты, будут вынуждены уйти с рынка. И это реальная проблема. Так, по данным, озвученным губернатором Ленобласти Александром Дрозденко, из 142 застройщиков, которые сегодня привлекают средства по 46 тыс. договоров долевого участия, перейти на эскроу–счета смогут лишь 76 (с 40 тыс. договоров).

"Как посчитали региональные власти, 56% новостроек, которые имеют действующее разрешение на строительство, будут реализовываться по старым схемам — это практически все новостройки, которые активно реализовываются на рынке. И это уже приятная новость: значит, есть вероятность избежать шоковой терапии", — считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

По оценкам курирующего строительство вице–премьера Виталия Мутко, 11% компаний, возводящих 14 млн м2, столкнутся с трудностями при переходе на эскроу–счета. Эти застройщики не имеют и никогда не имели кредитов. И вряд ли еще получат.

Впрочем, все еще может измениться. Как заявил министр строительства и жилищно–коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев, Минстрой и Центробанк в ближайшее время совместно разработают рекомендательный стандарт по проектному финансированию жилищного строительства.

Пятая стадия — принятие

Отрасли в новых условиях будет однозначно непросто, говорят эксперты. "Строить иллюзии по поводу того, что все застройщики легко смогут получить проектное финансирование, было бы неверно. Обеспечить все потребности рынка сейчас не готовы даже банки. Выжить удастся тем компаниям, которые заранее озаботились вопросом работы в новых условиях, у которых нет закредитованности и накоплена достаточная подушка безопасности на переходный период", — говорит Александр Рогатых, председатель совета директоров компании "Аквилон Инвест". "Сложно сказать, сколько компаний, которые сейчас успешно реализуют проекты, смогут остаться на рынке в связи с переходом на эскроу–счета. Единственное, что может помочь фирмам, — это возможность вернуться к договорам долевого участия после того, как объект строительства будет реализован на 30%", — полагает исполнительный директор АО "Ойкумена"Роман Мирошников.

"Работа с эскроу–счетами и проектным финансированием предъявляет высокие требования к надежности, устойчивости застройщиков. В ближайшее время отрасль будет адаптироваться к новым условиям, а через 2–3 года можно ожидать сокращения рынка вследствие снижения маржинальности", — полагает Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург".

Впрочем, чтобы делать прогнозы, необходимо увидеть итоговые критерии освобождения жилых проектов от продажи через счета эскроу, полагают участники рынка. "Пока мы не понимаем, для какого количества объектов будут действовать старые правила, а значит, и оценить масштабы перехода на эскроу пока невозможно. В любом случае сжатие рынка мы увидим не сразу, а в перспективе нескольких лет, когда девелоперы закончат начатые объекты и задумаются о выводе новых. До 25% компаний все же решат покинуть строительный рынок", — предполагает Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".

"Выживут в итоге сильнейшие компании, которые раньше остальных сумеют адаптироваться к новым реалиям и имеют большой объем собственного финансирования", — полагает Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

При переводе всех проектов на эскроу–счета в середине 2019 года цены неминуемо и достаточно серьезно вырастут.

"Причем это не пойдет на пользу ни застройщику, ни покупателю. Как рост цен отразится на спросе — это открытый вопрос. На мой взгляд, переход на новую схему работы несущественно снизит спрос на рынке, так как, к сожалению, у покупателей не будет других возможностей приобрести жилье. И решать жилищный вопрос гражданам придется в тех условиях, которые нам обозначили законодатели", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

По мнению экспертов, рост составит около 15–20%.

Впрочем, Владимир Якушев более оптимистичен, чем участники рынка. "Подорожания в 2–3 раза точно не будет. Если проект хороший, продажи достаточно активны, как заверяет банковское сообщество, это будет примерно 5–6%", — заявил он.

Герман Греф также прогнозировал рост ставок по кредитам застройщикам, а вследствие этого и увеличение себестоимости строительства (примерно на 5%) и, соответственно, рост цен на новостройки.

Минстрой озвучивал критерии, которые позволят нашей компании завершить начатые объекты без перехода на эскроу–счета. К ним относятся уже стартовавшие проекты в рамках развития застроенных территорий, готовность которых составляет более 15%. Почти все наши объекты подходят под эти параметры. Что касается новых проектов, то у нас есть отлаженные партнерские отношения с банком «Санкт–Петербург», с которым мы рамочно обсуждали возможность перехода на эскроу–счета, чтобы соответствовать новым требованиям законодательства.
Дмитрий Михалев
Дмитрий Михалев
руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация»
У нас заключено соглашение с банком «Санкт–Петербург» об открытии эскроу–счетов в некоторых строящихся домах. Сегодня в одном из корпусов по таким счетам продано 20% квартир; сдача дома запланирована на конец 2019 года. При дальнейшей работе планируется, что масштабные объекты компании будут реализовываться очередями по 10–15 тыс. м2 — возведение таких объемов не должно занимать более 2 лет. Таким образом, дома будут вводиться в эксплуатацию, а деньги, полученные с эскроу–счетов, — направляться на новое строительство.
Сергей Степанов
Сергей Степанов
директор по продажам компании «Строительный трест»
Действительно, переход на использование эскроу–счетов будет под силу не всем. Преимущество будет у крупных игроков с диверсифицированным портфелем проектов и достаточным объемом собственных средств для запуска проектов. Тем же, кто ориентировался в первую очередь на денежные средства дольщиков, после 1 июля работать станет сложнее. Ввиду недостаточности собственного капитала, ограниченного доступа к финансовым инструментам или высокой долговой нагрузки они окажутся в зоне риска и могут прекратить деятельность.
Кирилл Багаченко
Кирилл Багаченко
главный финансовый директор группы «Эталон»
Русский бизнес известен способностью в критические моменты мобилизовываться и находить ресурсы, о которых даже сам не догадывался. Но проблемы, конечно, есть. Я выделяю две основные: недостаточно упорядоченный для работы по новым условиям имущественно–правовой статус активов некоторых компаний и возросшую себестоимость. Проектное финансирование требует дополнительных расходов, которых раньше не было в смете. А платить за это, кроме как покупателям, некому. Так что, если цена скорректируется, как и ожидается, на 30–40%, большинство застройщиков все же смогут работать.
Евгений Богданов
Евгений Богданов
основатель проектного бюро Rumpu
Проекты, стадия готовности которых менее 30%, а проданное количество квадратных метров превышает половину или больше, рискуют оказаться малодоходными или вообще убыточными. Они неизбежно «попадут» на эскроу–счета. Взяв деньги на строительство у банков, застройщикам придется повышать цену 1 м2 для обслуживания кредита. Повышение цены «квадрата» приведет к определенному снижению спроса: продажа квартир будет идти меньшими темпами, срок реализации увеличится. В таком случае обслуживание кредита становится дорогим, так как основная задача в условиях эскроу — быстрее построить объект и ввести в эксплуатацию, чтобы забрать деньги с эскроу–счетов.
Алексей Муравьев
Алексей Муравьев
директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы»
Наталья Бурковская, Павел Никифоров Все статьи автора
2 апреля 2019, 12:04 37134
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама