Показатель на 30% превышает результат прошлого, а также 2016 года за аналогичный период.
Совокупный спрос в обоих сегментах по итогам 9 месяцев остается самым высоким за последние 3 года — 220 тыс. м2, или 3100 квартир. Любопытно, что ни новые антироссийские санкции, ни законодательные инициативы, ни волатильность рубля не оказали сдерживающего влияния на спрос и предложение в сегментах бизнес и премиуме. Наоборот, показатели демонстрируют рост третий год подряд. Что стало драйвером новых проектов, кто основной покупатель и на какие характеристики он ориентируется сегодня?
История сегмента
Выделение классов бизнес и премиум из элиты произошло относительно недавно: еще 10–12 лет назад в докризисный период на рынке Санкт–Петербурга любой проект в традиционно центральной локации — Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районе нарекался девелоперами элитным, в то время как консультанты уже задумывались о том, что элита на Березовой аллее, на западной части Петроградской стороны и на Васильевском острове — это очень разная элита. Именно кризис 2009–2010 годов отсек ненужные атрибуты роскоши в компромиссных локациях псевдоэлитных проектов, снизив качество отделки и материалов и разукрупнив квартирографию: средняя площадь в таких проектах уменьшилась за счет появления однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир с типовыми планировочными решениями. Таким образом, девелоперы страховали себя от большого объема остатков на финальной стадии реализации, делая свои проекты более высоколиквидными.
Выиграли все — и девелоперы, и покупатели: девелоперы получили управляемый продукт, прогнозируемые продажи и рост спроса в течение 2012–2014 годов на проекты уже официально принятого бизнес–класса, а покупатели — доступное, за счет оптимизации девелоперских финансовых моделей, жилье в привлекательных локациях. Спрос временно снизился в кризис 2015 года, но с тех пор этот сегмент показывает только положительную динамику.
Портрет покупателя
Осведомленность и рачительность — главные тренды, характерные для покупателей этого сегмента. К сожалению продавцов, плечо сделки он не уменьшает, напротив, понимание рынка, информационная доступность всех проектов основных игроков лишь откладывает принятие решения. Диапазон ожиданий покупателя бизнес–класса весьма широк — от высоты потолков, чистовой отделки и подземного паркинга до архитектуры дома, качества отделки МОПов и благоустройства территории. А учитывая специфику сегмента — клиент уже хочет статуса, но еще не готов за него переплачивать — цена все равно останется решающим фактором. Рационализм и ожидания покупателя вынуждают девелоперов постоянно держать руку на пульсе при формировании как перечня преимуществ самого продукта, так и его ценообразования.
Покупатель бизнес–класса Северной столицы помолодел в среднем на 5 лет за последние 3 года, 40% покупателей в этом сегменте — это люди 25–34 лет, при этом около 30% из них являются жителями других регионов России. Но большинство этих людей уже в браке и рассматривают квартиры именно для семейного проживания, уделяя большое внимание социальной инфраструктуре района.
Если раньше потребителю классов бизнес и премиум хотелось подчеркнуть статус покупки за счет выбора квартиры с большим метражом, теперь больше внимания уделяется таким неотъемлемым уже для обоих классов характеристикам, как закрытая территория, высокий уровень безопасности, небольшое число квартир на этаже.
В приоритете — функционал дома и квартиры. Такие требования со стороны потребителя диктуют правила и повышают уровень работы застройщиков, поэтому новые проекты, которые возводятся сейчас в сегментах бизнес и премиум, в том числе на участках серого пояса, повышают статус локации, можно сказать, преобразуют ее.
Наблюдая за традиционными всплесками продаж, характерными для IV квартала в сегментах бизнес и премиум, мы ожидаем, что показатели совокупного объема спроса по итогам года достигнут 300 тыс. м2, или более 4 тыс. квартир. При этом показатель объема ввода проектов к концу 2018 года может составить 500 тыс. м2.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости
Colliers International
