Фото: Сергей Ермохин

Строительство рынка строительства Петербурга: от рисков к стабильности

Ветераны строительного рынка Петербурга помнят времена, когда за $10 тыс. можно было купить квартиру в черте города, а прибыль частного инвестора от перепродажи квартиры, изначально купленной на этапе котлована, достигала 150%.

В 1980–х в Ленинграде ежегодно появлялось от 120 до 180 новых жилых домов. Однако преобразования в экономике и системе госуправления, осуществленные в 1992 году, привели к резкому падению жизненного уровня и полной остановке строительной деятельности. Однако уже в 1994 году, несмотря на отсутствие бюджетных ассигнований, в Петербурге стали появляться первые стройки, реализуемые по схеме долевого строительства. Лидирующие позиции на рынке в то время занимали три компании: концерн VMB, строительная компания "Росстро" и финансовая компания "Сото–кредит".

Глава "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук: "Нельзя оцифровать биохимию между клиентом и агентом"

Глава "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук: "Нельзя оцифровать биохимию между клиентом и агентом"

15362
Павел Никифоров

Несмотря на низкий уровень доходов населения, строительство быстро стало рентабельным. По словам президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, цены на недвижимость в то время росли на 15–20% в год в долларах, а прибыль от строительства квартир до 1998 года составляла 20–30%.

"Когда в 1996 году мы построили дом на Комендантском, 39, цены держались на уровне $250–300 за 1 м2, — рассказывает основатель группы "Эталон" Вячеслав Заренков. — Например, в нашем доме однокомнатная квартира стоила $10 тыс., двухкомнатная — $15–18 тыс., трехкомнатная — $20–25 тыс.". При этом, вспоминает эксперт, рабочие получали $180–300 в месяц. По тем временам не так уж мало, если учесть, что средняя зарплата в России в 1996 году составляла $100–125. Однако, по словам Александра Шарапова, объемы стройки в это время были несущественными: в среднем они укладывались в 200–300 тыс. м2 в год.

"Те времена характеризуются тем, что вся застройка в Петербурге была точечной и уплотнительной. При этом средств, чтобы прокладывать новые инженерные сети, не было, и новые жилые объекты строились на территориях, которые были подготовлены в советские времена", — рассказывает эксперт.

"В то время частного рынка земли почти не было, львиная доля жилья строилась на городской территории, которую распределяла инвестиционно–тендерная комиссия целевым образом по так называемой двойной рыночной оценке, — добавляет генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. — Торгов не существовало, в основном были неофициальные договоренности, и считалось моветоном подать свою заявку на заявку другого застройщика, ведь в ответ он мог поступить так же, и в наказание всех вместе могли отправить на торги. Был целый бизнес, когда люди специально подавали заявки на "чужие" пятна и потом вымогали деньги за то, чтобы их снять".

Строительная лотерея

Времена были лихие, рисковали все — и застройщики, и люди, решавшиеся доверить им свои деньги. "В экономических условиях 1990–х годов бичом строительного рынка была ситуация, когда компаниям не удавалось выполнить обязательства перед дольщиками, и на последних этапах строительства нередко практиковали "дополнительный сбор средств".

За границей стабильности. Петербуржцы активизировались на рынке зарубежной недвижимости

За границей стабильности. Петербуржцы активизировались на рынке зарубежной недвижимости

16582
Антон Тарануха

"Права потребителей, конечно, в то время не были защищены", — говорит президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Однако и потребители в 1990–е встречались разные, далеко не все из них "отвечали за базар". Особенно тяжко приходилось строительным компаниям, которые осваивали загородный рынок. "В начале 1990–х мы как раз набивали первые шишки, — вспоминает Вячеслав Заренков. — Строить жилые дома без участия государства для нас оказалось возможным лишь в пригородах Ленинграда, и мы решили заняться коттеджами. Больше всего трудностей возникало при расчетах с заказчиками: бывало, дом уже наполовину готов, а заказчик исчезает, не расплатившись".

Тем не менее строительный рынок развивался очень быстро и целенаправленно шел к цивилизованным формам работы. В 1995 году возникает первое бюро регистрации в Петербурге во главе с Валерием Назаровым. "Мы гордились самостоятельно разработанным городским бюро регистрации современным программным обеспечением, отсутствием очередей. Нормативным сроком регистрации договора считался месяц, и большинство городов с этими сроками не справлялось, но в Петербурге была ситуация, в которой можно было зарегистрировать недвижимость за неделю", — вспоминает Александр Шарапов.

В середине 1990–х были заключены и первые ипотечные сделки. По словам Эдуарда Тиктинского, банки выдавали кредиты на несравнимо более жестких условиях, чем сегодня, с маленькими сроками возврата кредитов, до 1–1,5 года. Ставки же находились на уровне 36% годовых в иностранной валюте. Но уже в 1997 году был запущен ипотечный механизм покупки жилья с погашением кредита в срок 10 лет. "Ставка была порядка 20–25% в год в валюте. И она считалась беспрецедентно низкой", — рассказывает Эдуард Тиктинский.

Умножение возможностей

Постепенно жизнь налаживалась, но в 1998 году грянул один из самых мощных российских кризисов. По словам Александра Шарапова, рынок обвалился буквально в течение квартала, и если в середине года стоимость квадратного метра была около $600, то уже к Новому году цены на недвижимость составляли $200–250 за 1 м2. Но рынок достаточно быстро восстановился. Кроме того, именно тогда многие девелоперы поняли, что кризис — это не обязательно плохо.

"В 1998 году, когда рынок рухнул, Becar находилась в процессе сделки по приобретению одного этажа бизнес–центра "Бекар", но в результате обвала цен смогла приобрести все здание площадью 4 тыс. м2 целиком. Приобретение и реновация БЦ "Бекар" обошлась для нас в $230 за 1 м2. В 1999 году, уже после кризиса, мы приобрели еще и БЦ "Нобель" — за $60 за 1 м2", — рассказывает Шарапов. Начало 2000–х годов было ознаменовано развитием рынка коммерческой недвижимости.

"Первые бизнес–центры класса А появились в конце 1990–х, но это преимущественно были проекты реконструкции или приспособления исторических зданий. Например, в то время была проведена масштабная реконструкция БЦ "Атриум". А вот по–настоящему новые проекты коммерческой недвижимости, построенные с нуля по специально разработанному проекту, появились уже в 2000–х", — вспоминает Николай Пашков. Следующей вехой стало принятие в 2004 году федерального закона № 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Появление этого закона, призванного защитить права дольщиков и ограничить мошеннические схемы, а также развитие схем ипотечного кредитования и активизация национальных программ спровоцировали резкий скачок спроса. На первичном рынке возник серьезный дефицит предложения.

"В 2006 году объем предложения за год был равен 4,36 млн м2, а годовой вывод объектов нового строительства — 1,2 млн м2, что привело к небывалому росту цен от 110 до 119% в различных сегментах рынка Петербурга, — комментирует руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — К началу октября средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $2144 за 1 м2, в панельных и монолитно–панельных — $2019". По словам Николая Пашкова, в 2005–2006 годах в периоды такого роста частный инвестор на покупке долевой недвижимости мог заработать и 100%, и 150%.

"При этом вероятность, что человек получит в итоге квартиру, была довольно велика. Конечно, на тот момент были "глобальные" крахи, проблемные объекты. В штуках относительно рынка их, может быть, было и не так мало, но надо понимать, что и рынок был гораздо меньше. Поэтому в абсолютном исчислении обманутых дольщиков на рынке было меньше, чем, например, в наше время в отдельно взятом "СУ–155" или ГК "Город".

Татьяна Елекоева Все статьи автора
19 октября 2018, 11:24 5635
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама