История современной элитной недвижимости в Санкт-Петербурге началась в 1990-е годы с расселения коммуналок. Затем стали строиться отдельные жилые комплексы в центре города, элитными становились целые локации — такие как Крестовский остров. Сейчас это значимый сегмент рынка недвижимости, со своими особенностями и лидерами.
Каждой эпохе — свое элитное жилье. Еще пару столетий назад престижными считались исключительно дворцы в центре города. В советское время в тренде были дома сталинской архитектуры, например, на Московском проспекте.
Новая история элитного жилья берет начало в 1990-х. Тогда первые представления о нем были связаны с домами в историческом центре, в основном занятыми коммуналками. Их расселяли, делали "евроремонт" (еще один термин того времени) — так появлялись первые элитные квартиры. "Однако ее появление в доме не означало изменения состава соседей, т.е. жители таких квартир сталкивались с тем, что в парадной состав жильцов мог быть неоднородным", — рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Первые жилые дома высокого класса стали также появляться в историческом центре в середине 1990-х и были связаны преимущественно с реконструкцией. Один из первых проектов — дом на набережной Робеспьера.
"Больше половины элитного жилья в городе тогда строила "Группа ЛСР", — отмечает Екатерина Немченко. — Благодаря ей появились очень интересные и разные дома на карте города — по ним даже можно отслеживать эволюцию рынка элитного жилья".
"Без лишней скромности можно сказать, что "Группа ЛСР" ("Строительная корпорация "Возрождение "Санкт-Петербурга") стояла у истоков формирования рынка премиум-недвижимости Санкт-Петербурга, — говорит коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Ольга Аветисова. — Мы заявили о себе, начав с реконструкции зданий в историческом центре, через несколько лет перешли к строительству недвижимости самого высокого класса по собственным оригинальным проектам. Уже стали историей такие знаковые комплексы, как "Каменноостровская коллекция" на Петроградской стороне, "Дом у моря" и "Венеция" на Крестовском острове, "Зоологический, 2-4", "Смольный парк" и "Парадный квартал" в самом сердце города".
К концу 1990-х — началу 2000-х элитная недвижимость стала уже полноценным сегментом рынка, который пополняется, развивается и предлагает новые форматы. Меняются вкусы и предпочтения клиентов, формируются новые премиальные территории, но незыблемой остается потребность в качественном, соответствующем высоким стандартам жилье.
От центра на острова
Во все времена локация для элитного дома была одним из основополагающих факторов. "Практически параллельно протекали два процесса: точечная застройка и реконструкция, — рассказывает Екатерина Немченко. — В историческом центре, в первую очередь возле Таврического сада и на Кирочной улице, появлялись проекты редевелопмента, в то время как на Крестовском строили новые дома — отдельные и в составе жилых кластеров, — что впоследствии позволило сформировать имидж острова как элитной локации".
Хотя изначально премиальным считался только исторический центр — жить рядом с выдающимися памятниками архитектуры, вблизи акватории Невы мечтал практически каждый взыскательный клиент. "Именно поэтому активное строительство в то время было сосредоточено в самом сердце города, — рассказывает Ольга Аветисова. — Мы не исключение — канал Грибоедова, Шпалерная и Большая Морская улицы, Ковенский переулок — здесь и в других уголках центра Петербурга мы реализовали одни из самых знаковых проектов. Этот список скоро пополнит и наш элитный "Русский дом", который будет завершен в ближайшее время".
Сейчас же география проектов премиум-класса расширяется. Например, на карте города появилась новая локация, по характеристикам аналогичная Крестовскому — Петровский остров. Эта территория обладает всеми преимуществами для реализации дорогих проектов: виды на воду, парки и скверы, близость центра города, островная обособленность и многие другие. "Учитывая этот тренд, мы вышли на остров с нашим новым проектом NEVA HAUS, который строится на береговой линии Малой Невки", — добавляет Ольга Аветисова.
На класс выше
Требования клиентов к квартирам премиум-класса ежегодно растут. И сравнивая рынок элитной недвижимости сейчас и, к примеру, 5-10 лет назад, можно легко найти изменения как в поведении покупателя, так и в проектах застройщиков. "Дома строились и продолжают строиться под ожидания целевой аудитории, — поясняет Екатерина Немченко. — Многие тенденции, которые были характерны для элитных проектов несколько лет назад, переходят в сегменты жилья бизнес-класса и экономкласса". То, что было в диковинку для рынка: просторные кухни-гостиные, количество санузлов по числу спален, большие окна, просторные террасы — приходило, в первую очередь, в элитное жилье, а сейчас транслируется в другие классы.
Сейчас в тренде просторные, но в то же время удобные планировки, однородная социальная среда с соседями, близкими по стилю жизни. "Уходит в прошлое необоснованный пафос и излишняя пышность, — рассказывает Ольга Аветисова. — Главный приоритет элитной недвижимости сегодня — отличная локация и исключительные видовые характеристики". Словом, местоположение должно удовлетворять все потребности жителя — человек должен быть в центре событий, но при этом жить уединенно, вне суеты, чтобы было и красиво, и функционально.
Покупатели по-прежнему тщательно подходят к выбору квартир и застройщика — ведь в основном недвижимость покупается для собственного проживания. Поэтому клиент обязательно учитывает известность компании, ранее построенные объекты. "У нас велика доля повторных покупок: такие покупатели приходят уже подготовленные и знакомые с портфелем наших проектов, — объясняет Ольга Аветисова, — хороший имидж "Венеции", "Парадного квартала", "Дома у моря" и других знаковых реализованных нами объектов премиум-класса в Санкт-Петербурге привлекает клиентов".
Функциональный подход
Если говорить о внутреннем содержании, то популярны квартиры с видовыми характеристиками, просторными планировками с несколькими санузлами, гостиной не менее 30-45 м2 и гардеробной от 7 до 9 м2. "Сейчас актуальный тренд — это функциональность: уход от ненужных коридоров, ненужных квадратных метров", — подчеркивает Екатерина Немченко.
По ее словам, с течением времени стали больше внимание обращать на инженерию, но традиция использовать самые дорогие материалы для строительства никуда не делась, будь то кирпич или деревянные стеклопакеты. Входные группы такая же важная составляющая элитного дома, как и его внешний вид. Сейчас они сравнимы с лобби дорогих отелей, ведь для их отделки используются те же приемы: зонирование пространства, организация зон отдыха и ресепшн, использование больших пространств со вторым светом, дорогих люстр и светильников или даже предметов искусства для украшения помещений. Появился тренд на привлечение к участию в проектах именитых дизайнеров и архитекторов.
Важным параметром является и наличие паркинга. "Если в первых домах не было инфраструктуры и подземных гаражей, то сейчас без нужного обеспечения машино-местами проект будет неуспешен — это один из важных аспектов", — констатирует Екатерина Немченко. Объем инфраструктуры определяет сам девелопер. Будет ли собственная инфраструктура со SPA, бассейном, оранжереей или местами общего пользования, например, сигарной комнатой, доступна только для жильцов, или это будет инфраструктура по примеру "Парадного квартала", где есть закрытые зоны дворов, а есть территория, которая доступна для всех окрестных жителей, например, кафе и магазины или площадь с фонтаном.
Продолжение следует
Рынок элитной недвижимости продолжает свое развитие. По данным Knight Frank St. Petersburg, за 2017 год девелоперы вывели в продажу в 2 раза больше квартир, чем в 2016 год. За прошедший год первичный рынок элитной жилой недвижимости пополнился четырьмя новыми жилыми комплексами в разных локациях — на Крестовском и Петровском островах, а также вблизи Литейного проспекта и на Петроградской стороне. Первый квартал 2018 года уже традиционно стал спокойным для рынка элитной жилой недвижимости. "На протяжении последних 3 лет в данный период новые проекты на рынок не выводятся, — поясняет Екатерина Немченко. — Как правило, активность начинается со II квартала". Площадь проектов, которые могут выйти в продажу в течение 2018 года, составляет около 225 тыс. м2. Основная доля элитных квартир по-прежнему сконцентрирована на Крестовском и Петровском островах. Эксперты считают, что потенциал развития элитного сегмента сохраняется за Петровским островом, который прочно закрепился в качестве новой локации премиальной недвижимости, а также за новыми проектами клубного формата, расположенными в интересных локациях исторического центра.
Однако, убеждена Ольга Аветисова, потенциал центра города и Крестовского острова почти исчерпан. "Не новость, что спрос постепенно смещается на альтернативную локацию — Петровский остров. Пока же его территория только формируется как элитная. Но вспомните тот же Крестовский: свой имидж престижного района для проживания он формировал годами. Аналогичная судьба ждет и Петровский".
