11:3324 мая 201811:33
813просмотров
11:3324 мая 2018
Все больше девелоперов Петербурга заявляют проекты, в составе которых есть жилье разных классов. Это позволяет застройщикам расширить аудиторию, увеличить продажи и снизить риски на фоне кризиса.
В Петербурге строят все больше смешанных проектов, где в рамках одного жилого комплекса появляются корпуса, относящиеся к разным классам жилья. Создание таких проектов позволяет девелоперам ускорить возвращение вложений, снизить риски, а в некоторых случаях поднять доходность строек на 10–20%. В перспективе число смешанных проектов будет расти, говорят эксперты.
Все смешалось в доме…
Проекты, в которых есть жилье разных классов, присутствуют на рынке всегда, но их немного (см. карту). "Сейчас общее количество таких строек в Петербурге не превышает 5% первичного рынка", — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. А вот в кризис на фоне падения потребительского спроса застройщики стали больше внимания обращать именно на этот формат. Особенно те, кто готовится застраивать бывшие промышленные участки. "Неудачное соседство, промышленный вид, индустриальное окружение могут снижать класс части корпусов", — поясняет Алексей Попов из ГК "Плюс".
Сочетание разных видов жилья актуально и для больших проектов квартальной застройки. "На них существует большой локальный спрос. Именно он обеспечивает около 40% (а иногда до 80%) продаж. Чтобы удовлетворить запросы разных потребителей, нужны квартиры разных классов", — поясняет руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев и приводит в пример ЖК "Балтийская жемчужина", где представлено жилье трех видов: эконом, комфорт и бизнес.
Но обычно в одном проекте сочетают два близких класса жилья. Например, квартиры с видом во двор относят к масс–маркету, а фасадные (особенно с видом на воду или парк) — к более дорогому бизнес–классу. "Но все зависит от конкретного участка. Иногда бывает и наоборот — квартиры в тихом дворе пользуются большим спросом, чем жилье с видом на оживленную магистраль, и потому стоят дороже", — говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева.
При продаже смешанные проекты обычно позиционируют в более высоком классе. "Продавать недорогое жилье в смешанных проектах проще, чем более дорогое. Ведь корпуса высокого статуса повышают привлекательность проекта в целом. А для привлечения более богатой публики приходится предлагать что–то действительно уникальное, поскольку соседство с людьми другого статуса таких покупателей настораживает", — добавляет замдиректора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.
"Большого разрыва в социальной неоднородности при грамотном разделении на секции не возникает", — успокаивает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Все дело в деньгах
Причины появления смешанных проектов, как правило, экономические. "Если бы новостройки сейчас продавались так же хорошо, как 5–7 лет назад, никто не стал бы намеренно создавать смешанные проекты. Ведь это увеличивает их себестоимость, поскольку любая дополнительная качественная характеристика — это дополнительные затраты. Но в условиях обострившейся конкуренции застройщики вынуждены улучшать свои проекты, делать их более интересными, чем у коллег по рынку", — говорит генеральный директор строительной компании "Красная стрела" Николай Урусов.
Создание смешанных проектов позволяет расширить целевую аудиторию и увеличить количество сделок в одном проекте. "Таким образом застройщик достигает поставленных финансовых показателей. Проекты более низкого сегмента — это быстрые продажи и окупаемость. А более дорогие проекты, которые обычно продаются по базовой цене, без скидок (а иногда и без рассрочек), приносят большую прибыль, но окупаются медленнее", — добавляют в Colliers International.
"Кроме улучшения ликвидности смешение классов позволят поднять доходность проекта на 10–20%. У покупателя появляется выбор, застройщик диверсифицирует свой бизнес, и его положение становится более устойчивым", — отмечает директор по продажам ГК Docklands development Татьяна Колосова.
Перспективы микса
По прогнозу экспертов, число смешанных проектов будет расти.
"Их появление неизбежно, учитывая, что многие перспективные участки под строительство находятся в промышленных районах и на намыве", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
"Застройщики продолжать "играть" с квартирографией, благоустройством, общественными пространствами и архитектурой. Но базовые характеристики классов (локация, транспортная доступность, экология, близость к центру города, инфраструктура и др.) останутся неизменными", — заключил Николай Урусов.
“
Микс–проекты появляются, когда участок под застройку соответствует бизнес–классу, а ближайшее окружение по каким–то критериям до этой планки не дотягивает. Например, часть квартир имеет виды на промышленные зоны. Но есть люди, которые готовы с этим недостатком проекта мириться. Поэтому возникают корпуса разного класса в одном и том же жилом комплексе. Практика показывает, что профессиональное сообщество и риелторы, чтобы избежать ненужной путаницы, присваивают таким проектам какой–то один класс, чаще — более высокий.
Вера Сережина
Директор Управления Стратегического Маркетинга Группы Rbi
“
Практика совмещения в одном проекте жилья разных классов пока не слишком распространена в Петербурге. Если говорить о нашей компании, то мы, запустив первый такой проект — ЖК Magnifika, диверсифицировали свой девелоперский продукт: разделили по сегментам корпуса, которые строим и продаем параллельно. В Эстонии по такой же схеме мы реализовывали один проект. И он был успешным, поскольку строить так оказалось выгоднее, чем вводить в эксплуатацию разные очереди одного и того же дома. Это позволяет сократить срок возврата инвестиций на капитал на 2–3 года и дает возможность покупать новые пятна под застройку.
Майкл Бьёрклунд
Председатель Совета Директоров ООО "Бонава Санкт–Петербург"
“
Разделение жилья на различные категории характерно для больших проектов и тех строек, что находятся на границе классов (особенно много их в сером поясе Петербурга). Микс позволяет девелоперу создавать максимально разнообразный продукт. Данный тренд — ответ на растущую конкуренцию среди девелоперов и изменение требований к новому жилью. Он будет усиливаться. А ближе к концу года строители вообще разделятся на две категории: первые будут активно работать с ценовыми инструментами (акции, скидки, спецпредложения), вторые сделают ставку на разнообразие и качество продукта.
Юлия Ружицкая
директор по продажам "Главстроя–СПб"
