Креативные пространства Петербурга: от арта до бара

Первые креативные пространства в Петербурге стали появляться лет семь назад. За это время их набралось несколько десятков, и, несмотря на широту такого понятия, как креативное пространство, за одних и тех же клиентов сегодня борются друг с другом образовательные проекты и бары.

Становление формата

Урбанист Саймон Эванс определяет креативные пространства как "сообщества творчески ориентированных предпринимателей, которые взаимодействуют на замкнутой территории". В РФ закрепленного законом определения креативного пространства нет, но петербургские депутаты, принимая закон об арендных льготах для таких проектов, составили список профильных для этого формата видов деятельности. Это компании по пошиву одежды и обуви, изготовлению гравюр, обработке стекла, галереи, музеи, студии дизайна и звукозаписи и пр.

По сути, в креативных пространствах бизнес старается создать места, где люди могут проводить как можно больше времени вне дома. Эту задачу первыми в Петербурге сформулировали создатели коворкинга "Третье место". Они привели объяснение социолога Рэя Ольденбурга: третье место — это пространство между работой и домом, которое нужно для развлечения, образования, досуга, отдыха, общественной активности и др. По мнению Ольденбурга, эта часть городского пространства играет роль в развитии гражданского общества и демократии.

Среди первых игроков зарождающегося рынка в Петербурге были лофт–проект "Этажи", который работает до сих пор, тайм–кафе "Циферблат", "Четверть" и др. Сейчас, по данным Knight Frank SPb, в городе около 60 креативных пространств. Среди тех, кто на слуху, — "Голицын Лофт" (специализируется на общепите), "Ткачи" (в основном сдают помещения под магазины дизайнерских вещей и офисы), "Артмуза" (здесь есть театральный зал и более 130 творческих мастерских), "ОхтаLab" (организует платные и бесплатные образовательные лекции) и другие. За последний год открылась "Среда" в Гостином Дворе, в несколько раз увеличил площадь "Порт Севкабель", готовится к открытию обсерватория Yota Lab на крыше в здании на набережной Обводного канала.

Как это работает

Объем рынка оценивают в 800–900 млн рублей, если считать выручку управляющих компаний. Основную часть составляют доходы от сдачи помещений в аренду.

Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar, рассказывает, что сейчас средняя выручка креативного пространства площадью 5 тыс. м2 в центре города — около 50–60 млн рублей. Подобный объект на окраине принесет 30–35 млн рублей в год. Объект площадью 10 тыс. м2 в центре может генерировать выручку 99–105 млн рублей в год. При этом стоимость аренды для разных видов бизнеса обычно различается: для стрит–ретейла ставка будет выше, у школы или хостела — ниже.

"Рынок креативных пространств в Петербурге — на этапе роста, что отчасти связано с тем, что местные власти оказывают поддержку подобным проектам, — рассуждает Ольга Шарыгина. — Тот же закон о низкой арендной ставке при условиях прозрачной работы может простимулировать рынок. К тому же в Петербурге по–прежнему пустует много промышленных площадок, в том числе близко к центру".

Артем Кардаш, управляющий партнер Miles & Yards ("Порт "Севкабель"), рассказывает, что ставки аренды в заметных петербургских арт–пространствах — 700–2500 рублей за 1 м2.

"Выгоднее всего в таких пространствах размещать бары и кафе, магазины авторских товаров событийные пространства, коворкинги и студии, шоу–румы, образовательные проекты, современные детские проекты, спортивные проекты, салоны красоты и здоровья, — говорит Артем Кардаш. — При прочих равных проходимость в креативном пространстве будет выше за счет централизованной "информационной политики" и синергии бизнесов, которые работают рядом". "Порт Севкабель", добавляет он, постепенно расширяется: общая площадь проекта — 25 тыс. м2, пока активно используется 7,5 тыс. м2.

"На наш взгляд, самые заметные пространства сегодня — Новая Голландия и "Севкабель": они масштабны, с долгосрочной и продуманной концепцией, сильными собственниками, — рассуждает Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость". — А энергичнее всех развивается "Голицын Лофт", его полюбили молодежь и туристы. Роль сыграло расположение в центре, разнообразие ресторанов". Станислав Ступников рассказывает, что ставки аренды в таких пространствах рассчитывают примерно так же, как и в ТЦ. Первые этажи в основном сданы под общепит (рестораны, бары), и обходятся они не меньше чем в 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Выше могут быть творческие мастерские, картинные галереи, креативные офисы и прочее, там ставки не превысят 1,5 тыс. рублей за 1 м2. Эксперт добавляет, что одна из причин популярности этого формата у собственников зданий в том, что подобные проекты, как правило, развиваются в зданиях, уже не пригодных не только для классической торговли, но даже для офисов. Они требуют либо дорогостоящей реконструкции, либо изобретения новых концепций бизнеса.

"Конечно, в креативных пространствах заведения меньше, а трафик ниже, чем, например, на центральных магистралях города, — продолжает Ступников. — Но этот трафик весь целевой, а это очень важно! И поэтому при правильной концепции заведения победа очевидна".

Модная история

Экономика арт–пространств очень сильно зависит от расположения, от объектов, которые находятся рядом, от специализации и репутации арендаторов, даже от моды. Отчасти из–за рискованности серьезно вкладываются в ремонт обычно либо собственники помещений (почти всегда это производственные компании, у которых освободились площади), либо управляющие компании с долгосрочной арендой. Подавляющая часть петербургских креативных пространств работают в неотремонтированных помещениях, достраивая только туалеты, а нужное оборудование устанавливают субарендаторы: магазины, бары и др. Такие кластеры часто переезжают, и на этапе становления рынка это привело к закреплению за всеми арт–пространствами репутации нестабильных и экономически невыгодных. Самая распространенная причина закрытия креативных пространств — смена планов собственника помещения или его конфликт с управляющей компанией. Так закрылись "Тайга", "Четверть", "Архитектор" и другие.

Некоторые арт–пространства как будто пытаются предоставить посетителям все необходимое, чтобы они вообще не уходили: хостел для сна, коворкинг для работы, бар и выставку для досуга.

Моде на креативные пространства следуют даже государственные учреждения. К примеру, библиотека им. Гоголя (ЦБСК Красногвардейского района) превратилась в многофункциональное общественное пространство в 2013 году. "Состав старой библиотеки сменился на 95%, теперь здесь проходят циклы лекций, экскурсии для школьников, разговорные клубы, кинопоказы", — комментируют сотрудники.

И многие компании из других сфер перенимают отдельные составляющие формата: магазины и рынки принимают на своей территории спектакли и конференции, проводят лекции и др. Иногда даже предоставляют свои площадки бесплатно, рассчитывая, что чем больше времени посетители проведут в их помещении, тем выше вероятность, что они что–то купят. Так, Музей советских игровых автоматов регулярно устраивает утренние "лекции–завтраки" с известными спикерами, "Долгоозерный рынок" планирует еженедельно проводить мастер–классы для родителей с детьми.

Репутация рынка

Сейчас один из самых заметных игроков рынка — компания BS Art Development Group (пространства "Флигель", "Третий кластер", Corpus–2, "Цархитектор", "ДК Газа"). По данным СПАРК, она включает ООО "Нью сан групп" и другие юрлица, которые принадлежат предпринимателю Александру Басалыгину. Он же руководил пространством "Архитектор", закрытым после смены собственника помещения на Миллионной ул., а также вместе с предпринимателем Михаилом Гавриловым — пространством "Троицкий" в "Пассаже". Дизайнеры, которые торговали в "Троицком" посредством управляющей компании, после закрытия проекта обвинили организаторов в том, что за товары им не заплатили. О невыплатах рассказали дизайнеры Ольга Примерова, Светлана Снек и другие их коллеги. В суд они не обратились: договоры аренды заключали как физлица и по закону не могли торговать, но в соцсетях до сих пор действуют группы, где люди пишут о своем опыте работы с арт–пространством. Сам владелец через СМИ объяснял конфликт спешкой и взаимным недопониманием.

Сейчас несколько арендаторов помещений в Corpus–2 рассказывают, что в их договорах (есть в распоряжении редакции) арендодателем помещений выступает ИП Александр Николаевич Коновалов, о деятельности которого "ДП" в 2016 году опубликовал подробное расследование (за что получил журналистскую премию "Золотое перо"). На ИП зарегистрированы бизнесы на 3–4 млрд рублей в Петербурге, включая крупнейшую в городе сеть салонов красоты "Леди". Кроме того, ИП Коновалов, возможно, имеет отношение к организации нелегальной стихийной торговли с лотков. Ее оборот оценивают в несколько десятков миллиардов рублей в год.

По данным СПАРК, общая выручка юрлиц, которыми владеет Александр Басалыгин, не превышает 6 млн рублей. От комментариев предприниматель отказался.

Однако эксперты уверены, что репутационные проблемы некоторых участников рынка не остановят его развитие.

В ближайшее время городские власти планируют создать Фонд креативных пространств — несколько зданий, где творческим бизнесам будут сдавать территории за 0,01% от стоимости аренды, которую определят на торгах. В пилотном перечне зданий — Каменноостровский пр., 58–60А, Кадетская линия, 21А, два корпуса в Апраксином Дворе и др.