Квадратные метры для жизни и заработка

По словам руководителя отдела продаж компании "Лемминкяйнен Строй" Марины Сторожевой, лидером по площади застройки апарт–комплексов среди городских районов является Московский — на него приходится 18,3% от всех строящихся апартаментов (83 тыс. м2). Немногим ему уступает Выборгский район — 16%. Здесь строится 72,8 тыс. м2 апартаментов. Третье место занимает Василеостровский район, где возводится 15,1% от всех строящихся апарт–комплексов, основной объем сосредоточен на намывных территориях.

В свою очередь, директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Андрей Жамкин добавляет, что в общей сложности в черте города апартаменты предлагаются в 25 комплексах. С учетом близлежащих пригородов таких объектов насчитывается 36. За минувший год рынок апартаментов пополнился почти на 400 тыс. м2 в восьми новых апарт–комплексах бизнес– и комфорткласса. "Почти половина всех объектов с апартаментами (45%) находится на начальной стадии строительства. Около 25% всего объема предложения первичного рынка апартаментов приходится на комплексы высокой степени готовности или полностью готовые объекты", — пояснил он.

По мнению генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью" Николая Антонова, на выбор местоположения под апартаменты влияет прежде всего назначение земельного участка. В городе не так много свободных мест под застройку, и девелоперы ориентируются именно на наличие пятен в достаточно качественных локациях. "Так как перевод земельных участков под новые цели использования сегодня затруднителен, то девелоперы на "общественно–деловых" участках вынуждены строить коммерческую недвижимость. Так как рынок БЦ и ТЦ на сегодняшний день ощущает себя не лучшим образом, девелоперы идут в апартаменты. Также апартаменты, опять же по причине сложностей с земельными участками, активно начали строить жилищные застройщики", — сказал он.

На уровне

На сегодня в среднем по рынку около 50% апартаментов приобретаются в качестве "доходной" недвижимости.

"Апартаменты за время строительства могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5–7 лет. Для сравнения, срок окупаемости жилой недвижимости — не менее 18 лет. Доходность вложений в апартаменты составляет от 10 до 17% годовых, не считая капитализации самого апартамента с момента его покупки на стадии строительства", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

По ее словам, на доходность апартамента влияет множество факторов: от его стоимости, размера эксплуатационных платежей и вознаграждения управляющей компании до цены за сутки, а также загруженности апарт–отеля, зависящей от локации, фактора туристической сезонности и наличия корпоративных договоров на долгосрочный период. Однако на практике именно профессиональная управляющая компания является главным гарантом доходности инвестора.

По разным оценкам, доходность апартаментов почти вдвое выше традиционной квартиры и сравнима с коммерческой недвижимостью.

При этом удачный выбор управляющей компании избавляет собственника практически от всех проблем. "Управляющая компания всегда на объекте, она рядом — в виде стойки ресепшен, отдела аренды — до нее всегда можно дозвониться, написать, дойти. Гости также могут получить услуги клининга, технической службы — причем с гарантией от порчи, от краж и противоправных действий со стороны персонала, за это службы отвечают перед УК. Гостям не надо общаться с собственниками, отчитываться перед ними и так далее — у них есть свой менеджер по аренде в УК, способный ответить на все вопросы, предоставить поддержку, даже если что–то сломается или выйдет из строя. Оплата всех услуг также происходит прямо на месте — УК самостоятельно снимает показания счетчиков, рассчитывает стоимость тепла, выставляет квитанцию, которую гость может оплатить на ресепшен, — никуда не надо идти, — поясняет Николай Антонов. — Так как апарт–отели — новый формат, все сервисные апартаменты на рынке сегодня новые и имеющие достаточно качественную отделку, и УК опять же внимательно следит за состоянием апартаментов, чтобы оно оставалось "на уровне".

Активный спрос

Как отмечает директор департамента исследований "Colliers International Россия" Вероника Лежнева, по половине объемов всего нового предложения 2017 года на рынке пришлось на сегменты комфорт и бизнес. Однако, несмотря на увеличивающийся объем предложения и усилившуюся конкуренцию на рынке, активный спрос на покупку апартаментов способствовал росту средних цен во всех сегментах по сравнению с 2016 годом. По данным эксперта, средние цены городских апартаментов класса комфорт сейчас находятся на уровне 102,9 тыс. рублей за 1 м2, бизнес — 148,4 тыс. рублей за 1 м2, элита — 625,1 тыс. рублей за 1 м2. В формате загородных апартаментов средняя стоимость квадратного метра составляет 173,2 тыс. рублей за 1 м2.

"Цены на комплексы апартаментов, ориентированных на постоянное проживание, будут продолжать расти. В первую очередь это касается проектов в ликвидных локациях. Менее ликвидные объекты, скорее всего, останутся в прежних ценовых пределах. А по некоторым проектам возможно даже понижение цен в среднем на 3–5%", — говорит Елена Громова, коммерческий директор Royal Park.

В свою очередь, Марина Сторожева считает, что до конца года средняя стоимость 1 м2 в апартаментах поднимется на 8–10%. "Это обусловлено высоким спросом на объекты в данном сегменте. Также ожидается дополнительный рост спроса на апартаменты в связи со снижением ипотечных ставок до уровня 5–6%", — сказала она.

При этом эксперты отмечают, что сейчас апарт–сегмент нуждается в правовом регулировании и формировании стандартов для разных форматов.

"Нормы жилищного кодекса вполне уместно и стоит применять к апартаментам, построенным для постоянного проживания. В меньшей степени — для сервисных апартаментов, работающих по гостиничной схеме. Это позволит решить социальные вопросы жителей, снизить риск появления дешевых низкокачественных общежитий под маской апартаментов и вывести рынок арендного жилья из тени", — уверена Вероника Лежнева.