Одна из старейших девелоперских компаний Петербурга — "47 Трест" переходит на генподряды

Один из старейших девелоперов Петербурга — компания "47 Трест" Михаила Зарубина завершает текущие стройки и переходит на генподряд. Тем самым компания надеется снизить риски в условиях постоянного роста себестоимости строительства и неопределенности, связанной с изменением отраслевого законодательства. За последнее время несколько крупных компаний города аналогичным образом изменили стратегию. Хотя за время кризиса рынок генподряда сократился на 30% и сейчас оценивается в 130 млрд рублей. Это происходит на фоне укрупнения девелоперского рынка. На долю десятки лидеров в 2017 году пришлось 62% от общего объема строительства. Это самый значительный показатель за последние 7 лет. Тренд будет усиливаться, говорят эксперты.

Смена стратегии

О планах АО "47 Трест" изменить стратегию работы "ДП" сообщил собственник компании Михаил Зарубин. По его словам, в нынешних условиях постоянного роста себестоимости риски нового строительства непропорционально велики.

"Для нас главными остаются интересы дольщиков. Поэтому совет директоров компании принял решение в ближайшие годы не начинать новые проекты. Наше последнее разрешение на строительство датировано 2016 годом. Завершится оно в 2019 году. Сейчас мы достраиваем все, что у нас есть в работе. И ждем, как будет меняться рынок", — заявил Михаил Зарубин.

В настоящее время в портфеле компании три девелоперских проекта в Петербурге и Ленобласти на 240 тыс. м2 жилья. Это малоэтажный ЖК "Апрель" в поселке Аннино и два проекта в городе — ЖК "Полководец" на Петергофском шоссе и 12–этажный дом на Тамбовской ул.

"В настоящее время у нас остаются непроданными около 400 квартир. Их общая стоимость — 1,5 млрд рублей. Будем постепенно их продавать и смотреть, как рынок отреагирует на поправки в ФЗ–214, которые вступят в силу этим летом. У нас нет потребности постоянно поддерживать большой объем продаж, чтобы достроить старые дома. Так что можем не торопиться", — отметил Михаил Зарубин. От добавил, что дальнейшая стратегия компании будет зависеть от того, как заработает новая система отраслевого законодательства.

"Если сможем приспособиться к ней, останемся застройщиками, будем строить один–два дома. А если не сможем — перейдем на генподряд. Благо опыт в этом деле у нас колоссальный: все 55 лет, что существует компания, мы были именно генподрядной организацией с дополнительной функцией застройщика", — заключил Михаил Зарубин.

По данным СПАРК, выручка АО "47 Трест" за 2016 год составила 144,4 млн рублей, чистая прибыль — только 5 млн (отчетность за прошлый год пока не обнародована). За 5 лет чистая прибыль компании упала в 21,5 раза — в 2012 году она составляла 109,4 млн рублей. А выручка за тот же период сократилась на 14%. Пик выручки за последние 5 лет был в 2014 году — 170 млн рублей.

Ставка на генподряд

"47 Трест" — не единственная компания, которая на фоне кризисных процессов в строительной отрасли решила сосредоточиться на подрядном бизнесе.

Еще 2 года назад на рынке генподряда сосредоточилась финская компания Lemminkainen, которая в этом году вошла в состав финского же концерна YIT вместе с портфелем генподрядных проектов в Петербурге площадью 300 тыс. м2. "Мы не планируем уходить из девелопмента. Но после слияния работаем и на генподряде у сторонних заказчиков", — подтвердил "ДП" гендиректор "ЮИТ Санкт–Петербург" Михаил Возиянов.

ГК "Балтрос", которая входила в тройку крупнейших девелоперов города, после реорганизации в 2015 году занялась инфраструктурными проектами в качестве генподрядчика и активно ведет эту работу силами подразделения "Сотэкс".

Активно работает на генподряде и ГК "Эталон". "Доля внешнего заказа в нашем портфеле в перспективе увеличится с 12 до 30%. В девелоперском бизнесе рисков больше, чем в подряде", — пояснял председатель совета директоров ГК "Эталон" Вячеслав Заренков. Холдинг Setl Group Максима Шубарева также создал в своей структуре проектное бюро и генподрядное подразделение. Это, по расчетам собственников компании, позволит снизить себестоимость строительства на 10%, что очень актуально в условиях сужения рынка.

Диффузия в стройке

За время кризиса рынок генподрядных работ Петербурга сократился на 30% в деньгах, и сейчас эксперты оценивают его оборот в 100–130 млрд рублей в год.

Этот сегмент делят между собой два типа подрядчиков: первые интегрированы в крупные строительные холдинги (на их долю приходится 60% рынка), а вторые не зависят от материнских компаний. На этом рынке работает более 100 строительных фирм. Но крупных игроков с серьезными производственными базами не более 20.

Рынок генподряда также делится на госзаказ и частные проекты. Объем госзаказа в Петербурге в последние годы сокращался вместе с объемами бюджета. Но и компаниям, которые осваивали деньги крупных девелоперов, тоже было нелегко.

"Конкуренция очень велика. Генподрядчикам приходится конкурировать с собственными подрядными структурами заказчика и демпинговать", — пояснил руководитель проектов девелопмента Becar Assept Management Group Александр Кириятских. "За последние 3 года подрядчики фактически стали малыми кредиторами девелоперов. Совокупная просроченная кредиторская задолженность петербургских девелоперов превышает 14 млрд рублей. Из них 84% — долги перед поставщиками и подрядчиками", — говорят в компании Rusland SP.

Непростая ситуация провоцирует обновление состава основных игроков рынка. "Лидеры прошлого — "НСК Монолит", Step, "Кредо" и "Компакт" в последнее время снизили объемы работ. Зато стали более заметны Петербургская строительная компания (ПСК), Управление строительными проектами (УСП), "Санлайн–строй", "Инжпетрострой", — констатирует руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. Некоторые подрядчики, накопив средства, начинают собственные проекты. Но и обратный процесс актуален.

"Рыночные изменения будут способствовать переходу отдельных девелоперов в сегмент генподряда или коммерческой недвижимости небольших форматов. В первую очередь это затронет чересчур консервативных игроков, неготовых или не желающих меняться в ногу со временем. Думаю, в ближайшие год–два мы услышим много таких историй", — говорит гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

Между тем девелоперский рынок города укрупняется. По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2017 году на долю 10 крупнейших застройщиков Петербурга пришлось 62% рынка (см. таблицу). Это максимальный показатель консолидации за последние 7 лет.

"То, что сейчас происходит, не консолидация, а скорее монополизация рынка. Все идет к тому, что останется пара–тройка компаний с приставкой "гос" в названии. А все остальные перейдут на подряд", — прогнозирует один из участников рынка.