Важное преимущество

Если смотреть на локализацию активности девелоперов района, то в первую очередь можно выделить кварталы, ограниченные Кушелевской дорогой, Полюстровским пр. и Лабораторным пр. и, соответственно, Бестужевской ул. с проходящим посередине пр. Маршала Блюхера.

"По интенсивности застройки в последние 2–3 года этот район — один из самых востребованных, он уступает разве что застройке Мурино", — комментирует руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group (SIG) Максим Игнатович, отмечая, что здесь представлены почти все городские застройщики, что подтверждает востребованность локации.

Общий интерес

По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на начало IV квартала 2017 года объем рынка жилья локации пр. Маршала Блюхера составил 382,6 тыс. м2 (8,7 тыс. квартир), из них в предложении находится 128,1 тыс. м2 (2,8 тыс. квартир).

По данным SIG, на разных этапах строительства сейчас находятся более 10 жилых комплексов: ЖК "Суворов" (застройщик — "РосСтройИнвест"), ЖК "Кантемировский" (ЦДС), ЖК "Кирилл и Дарья" (КВС), ЖК "Калейдоскоп" ("Группа ЛСР"), ЖК "Полюстрово парк" (Setl City), ЖК "Медалист" ("Лидер Групп"), ЖК "Фламинго" ("КапСтрой"), ЖК "Пифагор" ("Графит Холдинг"), ЖК "Ландыши" ("ЛенСпецСМУ"), ЖК "Город мастеров" ("РосСтройИнвест"), ЖК "Маршал" ("Л1").

Как отмечает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость" Евгения Литвинова, все объекты здесь относятся к классу масс–маркет.

Часть объектов уже завершена и введена в эксплуатацию. Например, "Группа ЛСР" только своими ЖК сформировала новый масштабный микрорайон. "Уже построены и заселены жилые комплексы: "Калина–парк", "Калина–парк 2", CINEMA. Ведется строительство комплекса "Калейдоскоп", — рассказывает коммерческий директор ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Аветисова.

"Особенность развития данной территории заключалась в том, что крупный земельный массив под застройку появился в сложившейся, застроенной локации — под распродажу конца нулевых попал ремонтный завод Министерства обороны, занимавший весь квартал на пересечении пр. Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. И ввиду того, что объект Минобороны был обеспечен всеми коммуникациями и приличным резервом мощностей, застройка территории велась ударными темпами", — объясняет Максим Игнатович.

Доступная среда

Район пользуется хорошим спросом у покупателей. По словам Евгении Литвиновой, за 9 месяцев 2017 года было реализовано 123 тыс. м2, или 4% в общем объеме спроса Санкт–Петербургской агломерации. Одним из наиболее важных преимуществ является близость к центру и хорошо развитая транспортная сеть, несмотря на отсутствие метро непосредственно в локации и временные трудности с закрытием станции "Лесная" — ближайшей к микрорайону.

"В 20 минутах ходьбы находится метро, до Петроградской стороны и Невского пр. можно быстро добраться на автомобиле через Кантемировский и Литейный мосты", — отмечает Ольга Аветисова. Недалеко находится развязка с кольцевой автодорогой.

Также здесь проходят крупные городские магистрали — Кантемировская ул. и пр. Маршала Блюхера. "Они часто бывают загружены, но в Петербурге все районы маются в пробках, так что эту ситуацию нельзя назвать уникальной", — комментирует начальник отдела маркетинга Группы компаний "КВС" Марианна Ивлева.

Неподалеку находится несколько зеленых зон — парк Лесотехнической академии и парк академика Сахарова. Для шопинга и развлечений — торгово–развлекательный комплекс "Европолис" у метро "Лесная".

Цена комфорта

Стоимость квартир в данной локации со временем менялась. Как отмечает директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева, в момент начала застройки района, когда первые проекты выводила компания "Строительный трест", цены на квартиры здесь были выше, чем в Приморском районе. Сейчас, по словам Марианны Ивлевой, средняя цена предложения установилась на уровне 100 тыс. рублей за 1 м2. "Цена зависит не только от локации, но и от характеристик объекта, — поясняет Ольга Аветисова, — настоящий комфорткласс начинается от 80 тыс. рублей на начальной стадии строительства, цена квадратного метра в квартирах с близким сроком сдачи достигает 90–95 тыс. рублей и выше".

При этом, как поясняет Максим Игнатович, в связи с близостью окончания строительства почти всех жилых комплексов цены уверенно растут. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", с начала 2017 года цена увеличилась на 10,8%. При этом средний бюджет покупки в локации находится на уровне среднегородского — 4,2 млн рублей.

Возможно, средний бюджет покупки тоже будет расти. Поскольку еще 3–4 года назад в комплексах, которые здесь возводились, доля студий была очень высока, то и затраты на приобретение жилья в среднем были меньше. "Сегодня застройщики уходят от этой тенденции и, например, в новых проектах "ЛенСпецСМУ" доля квартир–студий не будет превышать 6–10%", — рассказывает Полина Яковлева, отмечая, что район достаточно сформирован и стоит увеличивать в проектах долю 2–3–комнатных квартир комфорткласса для семей с целью постоянного проживания.

Вместо заводов

Поскольку в последние годы в Калининском районе наблюдался бум жилищного строительства, то самые привлекательные участки уже застроены или застраиваются. Из последних проектов Евгения Литвинова называет компанию "Дом на Лабораторном, 23А", которая в ноябре получила разрешение на строительство по одноименному адресу. По ее словам, пока непонятно, каким образом компания распорядится участком — будет реализовывать самостоятельно проект или продаст.

"Если говорить о свободных территориях для реализации новых проектов, то есть промышленные зоны, которые в будущем логично было бы преобразовать", — отмечает Ольга Аветисова. При этом Полина Яковлева говорит о том, что хотелось бы, чтобы девелоперы к освоению этих территорий подошли комплексно, разработав в первую очередь логистику движения. Она считает, что в своей застроенной части район сегодня не обладает единой концепцией, нет грамотной системы логистики, что приводит к транспортным проблемам с пробками и парковками.

По словам Максима Игнатовича, застройщики сейчас активно ведут переговоры с собственниками предприятий, расположенных в непосредственной близости к рассматриваемому району — по другую сторону Полюстровского пр. Так что в ближайшие пару лет именно в районе Полюстровского стоит ожидать новых проектов.