В Смольном определились с планами повышения арендных ставок за городские объекты. В 2018 году повышения не запланировано, зато через год платежи на городскую недвижимость поднимут на 4%.
Комитет имущественных отношений (КИО) разработал поправки в два постановления правительства Петербурга, №1379 и № 946, которые регулируют методику определения арендной платы за земельные участки и нежилые помещения в собственности города.
Арендные платежи за землю рассчитывают по сложной формуле, которая учитывает базовую ставку, коэффициенты местоположения, функционального использования территории, понижающие коэффициенты (например, на время строительства) и коэффициент динамики рынка недвижимости. Его чиновники пересматривают каждый год. В 2018 году он составит 1,2. Такой коэффициент применяли в 2016 и 2017 годах. То есть ощутимого изменения стоимости аренды участков у города не произойдет.
Индекс ежегодного изменения размера ставки аренды за объекты нежилого фонда в 2018 году составит 1, то есть повышения не будет. Стоит отметить, что последние 2 года индекс не меняли. Зато в 2019 и 2020 годах будет применяться коэффициент 1,04 — платежи увеличатся на 4%.
Изменения коснутся нескольких тысяч арендаторов. По данным на начало года, у КИО заключено 23,4 тыс. договоров аренды земельных участков общей площадью 132 млн м2 и 7,5 тыс. договоров аренды нежилого фонда общей площадью 1,5 млн м2.
"Повышение ставки аренды на 4% в текущей ситуации вполне оправданно — это меньше уровня инфляции. Частные собственники ежегодно индексируют ставки в большем размере", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. По ее словам, сейчас на рынке стрит-ретейла наблюдается довольно оживленный спрос со стороны арендаторов и инвесторов. На качественные и ликвидные помещения даже появляются листы ожидания. Это уже привело к повышению арендных ставок. Наибольший рост зафиксирован на Старо-Невском проспекте, который уже окончательно приобрел имидж luxury-локации.
"В городской собственности находятся в основном встроенные помещения с низкой ликвидностью — это подвалы или помещения в аварийном состоянии. Большая часть объектов в интересных для ретейла локациях уже давно прошла процедуру приватизации и находится в частной собственности, поэтому новые инициативы серьезного влияния на рынок стрит-ретейла не окажут", — прогнозирует руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International в Петербурге Владимир Каличава. Он отмечает, что в течение 2017 года собственники встроенных помещений не снижали арендные ставки, наблюдались точечные попытки вернуться к докризисным показателям. "В следующем году, по нашим прогнозам, ротация может увеличиться в связи с дальнейшим ослаблением ряда игроков, однако освобождающиеся помещения будут быстро занимать конкуренты или представители других профилей. Собственники будут продолжать попытки вернуть былые позиции с точки зрения уровня ставок аренды, однако существенного роста мы не прогнозируем", — отмечает эксперт.
"В целом рост на уровне 4% в год соответствует среднерыночным значениям последних лет. При этом в 2017 году верхняя граница диапазона максимальных арендные ставок в стрит-ритейле Петербурга не изменилась и составляет 13 тыс. рублей за м2 в месяц – данное значение характерно для Невского проспекта – для помещений площадью около 100 м2, тогда как в 2018 году мы ожидаем их роста. Поэтому если ориентироваться на данную величину, то предлагаемая КИО динамика ставок соответствует среднерыночной с лагом в один год", - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
По данным комитета финансов на 1 ноября 2017 года, доходы бюджета от использования имущества в городской собственности (включает арендные платежи за землю и недвижимость) составили 17,3 млрд рублей. Это 93,9% от годового плана. В бюджет на следующий год заложен прогноз поступлений по этой статье в размере 15,89 млрд рублей, на 2019 год — 16,0 млрд рублей, на 2020 год — 16,6 млрд рублей.
