Австрийская Immofinanz, владеющая торговыми комплексами в столице, уходит из России. Ее активы стоимостью 50–55 млрд рублей достанутся FortGroup.
Петербургский девелопер FortGroup остался единственным претендентом на покупку пяти московских торговых комплексов австрийской Immofinanz. Сделка будет закрыта до конца года. Ее итоговая сумма немного превысит размер долговой нагрузки Immofinanz на московские активы, которая на данный момент составляет 45 млрд рублей. Закрыв эту сделку, FortGroup войдет в топ–15 владельцев коммерческой недвижимости России, практически сравнявшись по размеру бизнеса с холдингом "Адамант", которому принадлежит 22 ТРК в Петербурге суммарной площадью 1,2 млн м2.
Эксперты говорят, что эта сделка подтверждает наметившийся в последнее время тренд на укрупнение игроков рынка недвижимости.
Миллиард убытков
О том, что FortGroup до конца года купит столичные торговые комплексы австрийской Immofinanz, "ДП" сообщили три непосредственных участника переговоров. Речь идет о пяти объектах: торговых центрах GoodZonе на Каширском шоссе и "Пятая авеню" на улице Маршала Бирюзова, а также трех комплексах "Золотой Вавилон" — в Отрадном, Ясеневе и на проспекте Мира. Общая арендуемая площадь этих объектов — 278,5 тыс. м2. Портфель этой недвижимости австрийцы покупали до "крымской весны", когда евро стоил около 42 рублей. Стоимость портфеля, выраженная в евро, составляла на апрель 2014 года 1,7 млрд евро.
В отчетности Immofinanz, опубликованной минувшим летом, портфель этой же недвижимости был оценен уже в 976 млн евро. И из той же отчетности следует, что долговая нагрузка на московские активы Immofinanz составляет 674,7 млн евро (45,4 млрд рублей).
"Кредит на покупку московских объектов Сбербанк и другие банки выдавали австрийцам в валюте. Договориться о рублевом рефинансировании они не смогли", — рассказывает источник "ДП". По его словам, итоговая сумма продажи московских торговых комплексов составит 50–55 млрд рублей, что слегка превысит долги по ним.
Общие потери Immofinanz от инвестиций в Россию превысят 1 млрд евро. "Однако в текущей экономической ситуации австрийцы вряд ли могли рассчитывать на лучший выход из проблемного актива: поступлений от аренды хватает только для обслуживания долга перед банками", — говорит собеседник "ДП".
Единственный претендент
В официальном сообщении, которое на днях появилось на сайте Immofinanz, говорится, что компания ведет переговоры по российским активам с одним из участников рынка.
"Наши планы закрыть сделку до конца 2017 года в силе. Но ее ключевые параметры все еще дорабатываются, поскольку на активы есть и другие претенденты", — говорится в сообщении Immofinanz. Но источники "ДП" утверждают, что FortGroup осталась единственным претендентом на пакет недвижимости. Хотя чуть ранее СМИ сообщали, что среди участников тендера, объявленного австрийцами минувшим летом, были холдинг O1 Group Бориса Минца и компания Mallteth (бывшая "РосЕвроДевелопмент").
В пятницу на запрос "ДП" об интересе к активам Immofinanz в Mallteth не ответили. А в O1 Group отказались от комментариев, заявив, что "тендер еще не завершен и они не вправе разглашать информацию".
Бизнес в двух столицах
В случае покупки активов Immofinanz бизнес FortGroup удвоится. Общая площадь торговых помещений в портфеле петербургского девелопера вырастет с 500 тыс. до 1 млн м2, арендопригодная — с 320 тыс. до 700 тыс. м2.
"Доход от аренды FortGroup в этом году составит 4,6 млрд рублей. Московские активы Immofinanz приносят сопоставимую сумму", — говорит осведомленный источник "ДП". Таким образом, закрыв эту сделку, FortGroup войдет в топ–15 владельцев коммерческой недвижимости России, практически сравнявшись по размеру бизнеса с холдингом "Адамант" (13–е место в рейтинге Forbes, доход от аренды $180 млн — 10,1 млрд рублей по сегодняшнему курсу). В компании "Адамант" комментировать возможное влияние сделки на расстановку сил в сегменте торговой недвижимости отказались.
Эксперты говорят, что эта сделка логична. "FortGroup уже занимает второе место по объему портфеля торговых площадей в Петербурге, а эта сделка даст компании возможность выйти на московский рынок. Думаю, новый собственник московских ТРК реализует планы прежнего владельца об их реконцепции (минувшим летом Immofinanz заявляла о намерении вложить в эту работу $80 млн. — Ред.). Это позволит увеличить доходность объектов", — говорит директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина.
Мастер реконцепции
FortGroup умеет приводить в порядок старые торговые комплексы. Свой бизнес на рынке недвижимости компания начала с покупки активов холдинга "Макромир" у одного из его основателей Андрея Рогачева. Семь ТРК общей площадью 260 тыс. м2 FortGroup получила вместе с долгами продавца (они составляли 17 млрд рублей). Компания заплатила по кредитам банкрота и подвергла реконцепции его активы. В частности, самый слабый объект "Макромира" — ТРК "Феличита" превратили в успешный комплекс "Лондон Молл". В последние годы FortGroup постоянно говорит о необходимости реконцепции Большого Гостиного Двора (БГД) в Петербурге, где владеет 10% акций. Главный универмаг города несколько лет снижает прибыль. Реконцепция могла бы решить эту проблему. Но договориться с другими собственниками БГД пока не удается.
