Подвальное замещение: рынок аренды ждет сотни свободных площадок в центре города

"ДП" исследовал, как используются подвалы на всех 194 улицах и переулках в Центральном районе. Их владельцы зарабатывают не менее 370 млн рублей в год. В ближайшее время на рынке коммерческих объектов в центре может появиться еще как минимум столько же подвалов.

По данным комитета имущественных отношений (КИО), сейчас в центре без дела простаивает более 600 подвалов, формально принадлежащих городу. Многие из них располагаются в крайне привлекательных для коммерции местах.

В начале сентября глава КИО вице-губернатор Михаил Мокрецов и вице-губернатор по ЖКХ Николай Бондаренко объявили о моратории на продажу подвалов через Фонд имущества. Чиновники берут, таким образом, тайм-аут для выработки механизма передачи незанятых подвалов в общедомовую собственность, в первую очередь товариществам собственников жилья. Если этот процесс ускорится, у ТСЖ будут массово появляться новые нежилые помещения, и они станут полноправными участниками рынка коммерческой недвижимости. 

До сих пор жильцам приходилось буквально с боем добиваться этого: почти каждый такой случай проходил через суд и длился много месяцев, а то и лет. Эта проблема общая для всех районов города, однако с точки зрения коммерции подвалы в центре — самые привлекательные.

Для предпринимателя арендовать площадь у ТСЖ хоть и чуть хлопотнее, но зачастую более выгодно. Ведь, в отличие от аренды у города, в случае с ТСЖ арендатору не нужно оформлять документы в "Петроэлектросбыте" на подключение к электроэнергии, нет мороки с составлением плана водоснабжения и отопления и согласованием его у чиновников. Многие ТСЖ сразу включают стоимость коммунальных услуг в арендную ставку и сами оплачивают свои счета.

Всех посчитали

Как подсчитали в администрации Центрального района, общая площадь всех подвалов в многоквартирных домах, расположенных в центре, — более 448 тыс. м2. Если предположить, что хотя бы половина этих помещений будет сдаваться даже по самой низкой ставке, общий доход от аренды превысит 1,6 млрд рублей в год.

В Центральном районе более 2 тыс. подвалов находятся в собственности города: часть из них КИО передает в аренду или безвозмездное пользование, некоторые подвалы отданы под нужды государственных учреждений. Всего в хозяйственный оборот, как это называют чиновники, вовлечено 1368 объектов. Подвалов, свободных от прав третьих лиц, то есть не сданных в аренду, насчитывается 688. Как правило, на них вообще не оформлены ничьи права собственности, и по умолчанию они находятся в распоряжении казны. Именно их судьбу власти в ближайшее время и будут решать. В настоящее время только около 10% площади всех подвалов Центрального района принадлежат ТСЖ — чуть более 50 тыс. м2. Пока примеры успешной сдачи в аренду подвалов жильцами — единичны.

Редакция "ДП" насчитала 435 объектов в Центральном районе, имеющих вход со стороны улицы и уже задействованных под коммерцию. Их суммарная площадь — приблизительно 52 тыс. м2. За год собственники этих помещений в целом получают доход не менее 370 млн рублей. Больше всего таких подвалов вполне ожидаемо оказалось на Невском, Лиговском и Суворовском проспектах, а также на Чайковского, Кирочной, Большой Конюшенной и Фурштадтской улицах.

Одной из трудностей было определить, в каком случае под вывеской магазина или парикмахерской мы видим именно подвал. Порой относительно высокие окна и даже отсутствие характерных лестниц ниже уровня тротуара маскируют подвал под более дорогой вид недвижимости — цокольный этаж. В случае сомнений редакция сверялась с данными Росреестра и указывала подвал только там, где это было явно указано в документах.

"ДП" также посчитал коэффициент коммерческой привлекательности городских улиц: количество подвалов с выходом на улицу и занятых под коммерцию было поделено на 1 км улицы, где они располагаются. И здесь есть неожиданные лидеры: в маленьком Чебоксарском переулке обнаружилась самая большая концентрация используемых подвалов. Совсем немного ему уступают Малая Конюшенная улица, Шведский и Волынский переулки. Все они сконцентрированы вокруг одной из главных торговых улиц города - Большой Конюшенной. На официально самом коротком переулке Петербурга — Песковском (около 30 метров) — занятых под коммерцию подвалов нет. Из больших улиц по этому показателю лидером стала улица Чайковского, опередившая даже такой крупный торговый променад, как Большая Конюшенная. За ними следуют Фурштадская, Кирочная, Маяковского и протянувшийся вдоль элитного "Парадного квартала" довольно длинный Виленский переулок.

На 86 улицах и переулках редакция не нашла нужные подвалы. Скорее всего, такие объекты все же есть, и они используются бизнесом, но вход в них располагается во дворе или даже в парадных.

Единый "портрет" арендатора подвала в центре составить трудно: даже соседние помещения могут занимать дешевое кафе, секонд-хенд и ювелирный магазин. Большинство собственников подвалов, с которыми удалось поговорить "ДП", когда-то купили объект у города. Они считают выгодным свое приобретение: проблемы с поиском арендаторов в центре испытывают лишь немногие из них.  

Забытые метры

В конце 1990-х и начале 2000-х предприниматели активно приватизировали имущество в многоквартирных домах, в том числе и подвалы. Это зачастую происходило с явным нарушением закона, ведь помещения, в которых проложены все коммуникации, должны находиться в общедомовом пользовании, а жильцы и городские службы в случае аварий или ремонтов — беспрепятственно попадать в подвалы. Однако нередко даже участки помещений с запорным и измерительным оборудованием на сетях были переданы в частную собственность или сданы в аренду коммерсантам.

Спустя несколько лет собственники жилья в таких домах столкнулись с необходимостью доступа к системам коммуникаций в подвале, но на "чужую" территорию их не пускали владельцы помещений и арендаторы. Несогласные с таким положением дел жильцы шли в суд, аргументируя свою позицию тем, что право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе подвала, принадлежит именно им. Многие истцы выигрывали дела.

Другая проблема — когда право собственности на подвалы вообще никак не оформлено. Теоретически ТСЖ имеют полное право забрать их себе, но на практике добиться согласия чиновников очень трудно. Одним из бастионов, к примеру, становятся районные ПИБы, которые крайне неохотно согласовывают перепланировку подвалов. А это необходимый шаг, чтобы отгородить часть подвала с тепловым и водопроводным оборудованием от помещений для коммерческого использования.

"Решение, которое сейчас принимает комитет имущественных отношений, — это результат многолетних стенаний и страданий жильцов многоквартирных домов, которые требовали, чтобы были возвращены по закону принадлежащие им подвалы. Фактически сегодняшние подвижки по этому вопросу — исполнение решений судов", — считает Александр Карпов, руководитель группы экспертов постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам.

Споры о том, кому принадлежат подвальные помещения, в Петербурге идут постоянно. В вопросе взаимоотношения города, владельцев квартир и собственника подвала показательна история дома на набережной Мартынова, 12. В 2006 году предприниматель Алексей Петров купил подвальное помещение у города, через несколько лет согласовал с районной администрацией план его обустройства под кафе и в 2016 году приступил к работам. Но жителям дома этот план не понравился, они обратились в суд, требуя признать перепланировку незаконной, и выиграли дело. Осенью 2017 года предприниматель оспорил решение суда в апелляционной инстанции, но решить проблему до конца не удалось: инвестиционный проект так и не был реализован. Алексей Петров негодует: помещение было куплено у города, с чиновниками же согласованы все работы по перепланировке, однако сейчас все это признано незаконным.

Деньги под землей

В настоящий момент на самых оживленных улицах Центрального района Петербурга на открытом рынке доступны лишь пара десятков помещений, которые могут оказаться привлекательными для покупателей и арендаторов: все интересные по расположению и функциональные по состоянию подвалы уже используются. Скорее всего, те точки, которые еще не нашли своих арендаторов, — это проблемные места.

Одно из таких несчастливых помещений, по словам Даниила Кочуры, представителя компании "Мир кафе" (поставки оборудования для общепита) — это подвал на Караванной улице, 9, где часто меняются съемщики. "Один из последних адекватных арендаторов — бар, продающий сидр, переехал на Моховую улицу в первый этаж уже подготовленного для общепита просторного помещения, там работать проще", — рассказывает специалист.

По словам специалистов, чтобы исключить возможное нежелательное соседство, иногда подвальное помещение арендуют компании, которые занимают в этом же здании первый этаж. Такой "нежелательный сосед" появился не так давно у модного дома Татьяны Парфеновой на Невском проспекте, 53, когда в подвальном помещении этого здания открылось грузинское кафе. Летом, в пиковый сезон, его владельцы пытались разместить на Невском летнюю веранду, которая перекрыла бы витрины с платьями Татьяны Парфеновой. После длительных препирательств кафе пришлось отказаться от проекта с верандой, а вскоре и вовсе покинуть подвал.

Эксперты коммерческой недвижимости в Петербурге говорят о том, что в подвалы идут в основном те, кто хочет арендовать помещение в местах с большим переходным трафиком, но при этом не готов платить высокую ставку. Речь как правило, о начинающих предпринимателях, планирующих открыть кафе, салон или магазин, а также о сетевом общепите. На улицах с меньшей проходимостью и во дворах домов помещения арендуют в основном под офисы или склады.

Зачастую у подвалов Центрального района есть небольшие окна и сводчатые потолки — такой антураж работает на создание нестандартной атмосферы, которая может привлечь клиентов нишевых проектов. Но на этом конкурентные преимущества заканчиваются.

"Основные трудности, с которыми сталкивается арендатор подвала, — это плохая гидроизоляция помещения, необходимость в отдельном входе и организация доступа для маломобильных групп населения", — рассуждает Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank СПб.

Ставки аренды подвалов в Центральном районе специалисты по коммерческой недвижимости из Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) в зависимости от расположения и технического состояния объекта оценивают в диапазоне от 400 до 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. При прочих равных условиях это вдвое ниже, чем аналогичные помещения на первом этаже или в цоколе. Так, например, в настоящее время на улице Чернышевского можно снять подвал с ежемесячной ставкой 1 тыс. рублей за 1 м2, а за первый этаж на этой же улице в месяц придется платить 2,2 тыс. рублей за 1 м2.

Некоторые арендодатели идут на хитрость и в своих объявлениях указывают, что сдают в аренду цоколь, хотя на самом деле их помещение — это подвал. Такая, казалось бы, незначительная замена слов приводит к значительной разнице в ставке за 1 м2, цена за аренду увеличивается, судя по объявлениям, на 15-20%. Очень распространены случаи, когда арендодателю принадлежат одновременно помещения на первом этаже и в подвале. Зачастую  это приватизированные в 1990-х старые советские магазины, которые имели в подвалах подсобки. Или же — примеры успешного перевода в собственность по согласованию с соседями и чиновниками подвала под квартирой на первом этаже. Сейчас такие случаи практически не встречаются, а в 1990-2000-х это периодически удавалось сделать.

Товарищество арендодателей

В случае если КИО решит передать находящиеся на балансе города и не вовлеченные в хозяйственную деятельность подвалы в общедомовое пользование, у собственников квартир будет несколько вариантов, как распорядиться новым нежилым имуществом.

Первый и самый простой путь — получить подвал и ничего с ним не делать. Если это неглубокое и ничем не оборудованное пространство, а сам дом расположен вдали от проходных мест, собственники квартир получат лишь головную боль, ведь город больше не будет обязан тратиться на его содержание, к примеру, дератизацию и гидроизоляцию.

Второй вариант — прибыльный. ТСЖ, выступающее от имени собственников жилья, сможет сдавать его в аренду. Возможно, сперва придется потратиться на ремонт, но зато на доходы от сдачи помещений жильцы смогут ремонтировать и благоустраивать свой дом.

Но со вторым вариантом могут возникнуть проблемы, которые в итоге приведут к конфликтам.

"При передаче подвалов в общедомовую собственность риски того, что новые площади будут использоваться не в интересах жильцов, сохраняются", — рассуждает Александр Карпов. Например, в случае, если передача подвала в пользование ТСЖ окажется фиктивной, а реально управлять подвалом будет сторонняя коммерческая фирма или один из жильцов дома. Так, выступая якобы в интересах жильцов, ТСЖ будет идти на сделки, выгодные только предпринимателю, и при этом закрывать глаза на нарушения прав собственников жилья.

Большинство тех ТСЖ Центрального района, с которыми удалось поговорить "ДП" и у которых уже сейчас есть подвал в общедомовой собственности, идут по первому пути — следят за чистотой в помещении и никак его не используют. В ТСЖ боятся проблем и трудностей, которые могут появиться еще на этапе поиска потенциального арендатора. Большинство председателей — это пожилые люди, которые не знают и не хотят узнавать ни финансовых, ни юридических тонкостей сдачи помещений в аренду. Их главная аргументация против коммерческой эксплуатации площадей — "нам не нужно, чтобы тут шастали чужие".

Есть и те, кто хотел бы использовать подвал в качестве дополнительного финансового источника, но у них пока не выходит. Так, в ТСЖ дома на улице Чайковского, 54, рассказали, что рассматривали вариант сдачи подвального помещения под склад, дело дошло даже до размещения объявления. Однако дом так и не смог найти арендатора, причина в слишком низких потолках: всего 1,7 м.

Достойный пример того, как жильцы могут эффективно использовать свои подвальные помещения — дом на улице Академика Павлова, 16. Это хоть и не Центральный район, но тоже в историческом центре и по соседству с оживленным Каменноостровским проспектом. Несколько лет назад ТСЖ отсудило у Смольного подвалы в здании и стало искать арендаторов. От города дому достались художественные мастерские, которые арендовали площадь на льготных условиях. После того как ТСЖ получило подвалы, оно решило поднять ставку аренды, и мастерские покинули помещение.

На поиск новых арендаторов дом потратил не один месяц: слишком много "факторов беспокойства" могли принести с тобой потенциальные съемщики, рассказал "ДП" Алексей Шаскольский, бывший председатель ТСЖ, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства.

В аренде было отказано кейтеринговой компании, которая планировала глубокой ночью выгружать мебель в подвал дома; не смогли договориться и с молодой компанией, которая собиралась выращивать лук, — запах очень быстро стал распространяться по первым этажам здания. Из-за сезонности бизнеса недолго продержалась фирма по ремонту велосипедов. Однако сейчас дело пошло, и почти весь подвал уже сдан в аренду. В доме находятся транзитные склады двух интернет-магазинов напольных покрытий и студия звукозаписи.

Даже после того, как все три входа в подвал были заняты, желающие арендовать свободное помещение остались. ТСЖ смогло уговорить жителей организовать вход в подвал через одну из парадных: провели опрос жильцов каждой квартиры, и они согласились. В дом въехала парфюмерная компания, а в парадной в обмен на лояльность сделали ремонт вне очереди.

Алексей Шаскольский не стал распространяться о финансовой стороне сдачи своего подвала в аренду, уточнив лишь, что ставки там довольно низкие для Петроградского района: начинались от 250 рублей за 1 м2, а затем чуть выросли. Дом довольно большой: площадь подвалов — более 1 тыс. м2.  Но почти половину использовать под коммерцию нельзя — над ними на первом этаже детский сад. Еще часть площади занимает инженерное оборудование. В итоге под коммерцию остается лишь около 200 м2. При средней ставке в 300 рублей за 1 м2 в год дом получает около 700 тыс. рублей. Алексей Шаскольский попросил отметить, что все эти деньги идут исключительно на нужды дома.

"Можно либо сидеть как собака на сене и никого не пускать в подвалы, а можно организовать коммерческое использование помещений и на доходы от аренды решать все проблемы дома", — рассуждает Алексей Шаскольский. В его доме доходы от аренды позволяют осуществлять ремонты на несколько сотен тысяч рублей, а также содержать консьержа, садовника и юриста.

Собственный подвал, в каком бы техническом состоянии он ни был, может приносить доход, — сейчас это понимают, кажется, все. Так, например, на Avito можно увидеть объявление о сдаче в аренду подвала в здании Московского вокзала, владелец помещения площадью 195 м2 — ОАО "РЖД". Ежемесячная ставка — чуть больше 600 рублей за м2, что для этого места — сущие копейки. Но объект находится в очень плохом техническом состоянии и потребует от арендатора многомиллионных вложений только в ремонт.

А в доме на 8-й Советской улице, 23, собственник сдает совсем малюсенькое подвальное помещение площадью всего 12 м2 за 15 тыс. рублей в месяц. При этом помещение пользуется спросом — судя по фотографиям, оттуда совсем недавно съехал арендатор.

Проблемы не на поверхности

Меры, которые сейчас принимает КИО, не решат уже существующие проблемы подвалов, но могут исключить их повторение во многих других домах.

Своеобразна и в то же время довольно типична история подвалов в доме на Итальянской улице, 10/5. Одно помещение дома занято магазином. Когда-то собственник, сейчас зарегистрированный как ИП Попов, приобрел у города подвал, в котором размещаются коммуникации всего здания. В 2010-2011 годах город выделил дому деньги на ремонт кровли, канализации, электро- и водоснабжения, отопления. Но предприниматель не дал провести работы в подвале, фактически принадлежащем ему. Противостояние жильцов и собственника продолжается до сих пор, по словам председателя дома, коммерсант то включает, то выключает водоснабжение и отопление. Сейчас суд решает, предоставить ли ТСЖ сервитут — право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

"Если это право будет предоставлено, то за сервитут нам придется платить 19 тыс. рублей в месяц или 228 тыс. рублей в год, но все это кажется неважным по сравнению с теми проблемами, которые мы испытываем сейчас, когда отлучены от контроля над коммуникациями", — рассказывает Геннадий Галицкий, председатель ТСЖ дома на Итальянской улице. В суде интересы жильцов представляет юрист, его услуги обойдутся дому в сумму около 1 млн рублей.

В другом подвале этого же дома расположился круглосуточный пивной бар, а над ним, сразу на первом этаже, работает детский сад. Повернув с Итальянской улицы на Садовую, в этом же доме можно увидеть окна еще одного, третьего подвального помещения. Когда-то город передал его в пользование НП "Фонд развития музыки и танца", но организация, по словам, председателя ТСЖ, сейчас никак не использует помещение.

Встречаются и очень необычные собственники, также решившие заработать на своей недвижимости. Так, подвал другого дома, на Лиговском проспекте, 124, также целиком принадлежит не ТСЖ, он в собственности церкви. В 2014 году владельцем подвала и первого этажа стал приход Крестовоздвиженского собора, находящегося в 200 м от здания и неофициально объединяющего казачью общину Петербурга. В этом есть своя историческая правда: дом изначально еще в XIX веке строился как приют и богадельня Крестовоздвиженской церкви. Сейчас первый этаж у "казачьего" прихода арендует "ПетербургГаз".

А жильцам дома на Большой Московской улице, 1-3, принадлежит часть подвала, где находятся все коммуникации жилых помещений, вот только пройти туда представители ТСЖ не могут. Тот участок первого этажа, через который можно попасть в подвал, отдан городскому объединению подростково-молодежных клубов Центрального района "Перспектива".

Коммунальный вопрос

Получить в собственность часть подвала, пропорциональную площади своей квартиры, теоретически может любой собственник жилья. В случае с пятиэтажным домом и подвалом в 500 м2 владелец квартиры в 70 м2 может попытаться оформить в собственность 12-17 м2 подвала — а это уже просторная кладовка или винный погреб. А при должной предпринимательской жилке — 15-20 тыс. рублей в месяц дохода, примеры есть.

В Петербурге сразу несколько фирм предлагают юридическую помощь тем, кто хочет оформить часть подвала в собственность. В компании "Согласдом", которая подобный опыт имеет, "ДП" рассказали, что в числе желающих законным путем получить подвал — в основном жильцы первых этажей. Одни хотят использовать подвал в коммерческих целях — сдавать в аренду, другие, оформив помещение в собственность, планируют увеличить метраж своей квартиры.

Стоимость услуг компаний, которые помогают собственникам в центре "присоединить" к своей площади подвал, начинается от 1 млн рублей, а сам процесс займет по меньшей мере год бумажной волокиты. Специалисты таких фирм в беседе с "ДП" признаются, что предприимчивых собственников жилья совсем немного, а положительных исходов дела — вовсе считанные единицы. Весь процесс, как правило, обрывается еще на самом первом этапе, необходимом для оформления части подвала в собственность, — получении согласия на это всех жителей дома.