По данным комитета имущественных отношений (КИО), сейчас в центре без дела простаивает более 600 подвалов, формально принадлежащих городу. Многие из них располагаются в крайне привлекательных для коммерции местах.
В начале сентября глава КИО вице-губернатор Михаил Мокрецов и вице-губернатор по ЖКХ Николай Бондаренко объявили о моратории на продажу подвалов через Фонд имущества. Чиновники берут, таким образом, тайм-аут для выработки механизма передачи незанятых подвалов в общедомовую собственность, в первую очередь товариществам собственников жилья. Если этот процесс ускорится, у ТСЖ будут массово появляться новые нежилые помещения, и они станут полноправными участниками рынка коммерческой недвижимости.
До сих пор жильцам приходилось буквально с боем добиваться этого: почти каждый такой случай проходил через суд и длился много месяцев, а то и лет. Эта проблема общая для всех районов города, однако с точки зрения коммерции подвалы в центре — самые привлекательные.
Для предпринимателя арендовать площадь у ТСЖ хоть и чуть хлопотнее, но зачастую более выгодно. Ведь, в отличие от аренды у города, в случае с ТСЖ арендатору не нужно оформлять документы в "Петроэлектросбыте" на подключение к электроэнергии, нет мороки с составлением плана водоснабжения и отопления и согласованием его у чиновников. Многие ТСЖ сразу включают стоимость коммунальных услуг в арендную ставку и сами оплачивают свои счета.
Как подсчитали в администрации Центрального района, общая площадь всех подвалов в многоквартирных домах, расположенных в центре, — более 448 тыс. м2. Если предположить, что хотя бы половина этих помещений будет сдаваться даже по самой низкой ставке, общий доход от аренды превысит 1,6 млрд рублей в год.
В Центральном районе более 2 тыс. подвалов находятся в собственности города: часть из них КИО передает в аренду или безвозмездное пользование, некоторые подвалы отданы под нужды государственных учреждений. Всего в хозяйственный оборот, как это называют чиновники, вовлечено 1368 объектов. Подвалов, свободных от прав третьих лиц, то есть не сданных в аренду, насчитывается 688. Как правило, на них вообще не оформлены ничьи права собственности, и по умолчанию они находятся в распоряжении казны. Именно их судьбу власти в ближайшее время и будут решать. В настоящее время только около 10% площади всех подвалов Центрального района принадлежат ТСЖ — чуть более 50 тыс. м2. Пока примеры успешной сдачи в аренду подвалов жильцами — единичны.
Редакция "ДП" насчитала 435 объектов в Центральном районе, имеющих вход со стороны улицы и уже задействованных под коммерцию. Их суммарная площадь — приблизительно 52 тыс. м2. За год собственники этих помещений в целом получают доход не менее 370 млн рублей. Больше всего таких подвалов вполне ожидаемо оказалось на Невском, Лиговском и Суворовском проспектах, а также на Чайковского, Кирочной, Большой Конюшенной и Фурштадтской улицах.
Одной из трудностей было определить, в каком случае под вывеской магазина или парикмахерской мы видим именно подвал. Порой относительно высокие окна и даже отсутствие характерных лестниц ниже уровня тротуара маскируют подвал под более дорогой вид недвижимости — цокольный этаж. В случае сомнений редакция сверялась с данными Росреестра и указывала подвал только там, где это было явно указано в документах.
"ДП" также посчитал коэффициент коммерческой привлекательности городских улиц: количество подвалов с выходом на улицу и занятых под коммерцию было поделено на 1 км улицы, где они располагаются. И здесь есть неожиданные лидеры: в маленьком Чебоксарском переулке обнаружилась самая большая концентрация используемых подвалов. Совсем немного ему уступают Малая Конюшенная улица, Шведский и Волынский переулки. Все они сконцентрированы вокруг одной из главных торговых улиц города - Большой Конюшенной. На официально самом коротком переулке Петербурга — Песковском (около 30 метров) — занятых под коммерцию подвалов нет. Из больших улиц по этому показателю лидером стала улица Чайковского, опередившая даже такой крупный торговый променад, как Большая Конюшенная. За ними следуют Фурштадская, Кирочная, Маяковского и протянувшийся вдоль элитного "Парадного квартала" довольно длинный Виленский переулок.
На 86 улицах и переулках редакция не нашла нужные подвалы. Скорее всего, такие объекты все же есть, и они используются бизнесом, но вход в них располагается во дворе или даже в парадных.
Единый "портрет" арендатора подвала в центре составить трудно: даже соседние помещения могут занимать дешевое кафе, секонд-хенд и ювелирный магазин. Большинство собственников подвалов, с которыми удалось поговорить "ДП", когда-то купили объект у города. Они считают выгодным свое приобретение: проблемы с поиском арендаторов в центре испытывают лишь немногие из них.
В конце 1990-х и начале 2000-х предприниматели активно приватизировали имущество в многоквартирных домах, в том числе и подвалы. Это зачастую происходило с явным нарушением закона, ведь помещения, в которых проложены все коммуникации, должны находиться в общедомовом пользовании, а жильцы и городские службы в случае аварий или ремонтов — беспрепятственно попадать в подвалы. Однако нередко даже участки помещений с запорным и измерительным оборудованием на сетях были переданы в частную собственность или сданы в аренду коммерсантам.
Спустя несколько лет собственники жилья в таких домах столкнулись с необходимостью доступа к системам коммуникаций в подвале, но на "чужую" территорию их не пускали владельцы помещений и арендаторы. Несогласные с таким положением дел жильцы шли в суд, аргументируя свою позицию тем, что право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе подвала, принадлежит именно им. Многие истцы выигрывали дела.
Другая проблема — когда право собственности на подвалы вообще никак не оформлено. Теоретически ТСЖ имеют полное право забрать их себе, но на практике добиться согласия чиновников очень трудно. Одним из бастионов, к примеру, становятся районные ПИБы, которые крайне неохотно согласовывают перепланировку подвалов. А это необходимый шаг, чтобы отгородить часть подвала с тепловым и водопроводным оборудованием от помещений для коммерческого использования.
"Решение, которое сейчас принимает комитет имущественных отношений, — это результат многолетних стенаний и страданий жильцов многоквартирных домов, которые требовали, чтобы были возвращены по закону принадлежащие им подвалы. Фактически сегодняшние подвижки по этому вопросу — исполнение решений судов", — считает Александр Карпов, руководитель группы экспертов постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам.
Споры о том, кому принадлежат подвальные помещения, в Петербурге идут постоянно. В вопросе взаимоотношения города, владельцев квартир и собственника подвала показательна история дома на набережной Мартынова, 12. В 2006 году предприниматель Алексей Петров купил подвальное помещение у города, через несколько лет согласовал с районной администрацией план его обустройства под кафе и в 2016 году приступил к работам. Но жителям дома этот план не понравился, они обратились в суд, требуя признать перепланировку незаконной, и выиграли дело. Осенью 2017 года предприниматель оспорил решение суда в апелляционной инстанции, но решить проблему до конца не удалось: инвестиционный проект так и не был реализован. Алексей Петров негодует: помещение было куплено у города, с чиновниками же согласованы все работы по перепланировке, однако сейчас все это признано незаконным.
В настоящий момент на самых оживленных улицах Центрального района Петербурга на открытом рынке доступны лишь пара десятков помещений, которые могут оказаться привлекательными для покупателей и арендаторов: все интересные по расположению и функциональные по состоянию подвалы уже используются. Скорее всего, те точки, которые еще не нашли своих арендаторов, — это проблемные места.
Одно из таких несчастливых помещений, по словам Даниила Кочуры, представителя компании "Мир кафе" (поставки оборудования для общепита) — это подвал на Караванной улице, 9, где часто меняются съемщики. "Один из последних адекватных арендаторов — бар, продающий сидр, переехал на Моховую улицу в первый этаж уже подготовленного для общепита просторного помещения, там работать проще", — рассказывает специалист.
По словам специалистов, чтобы исключить возможное нежелательное соседство, иногда подвальное помещение арендуют компании, которые занимают в этом же здании первый этаж. Такой "нежелательный сосед" появился не так давно у модного дома Татьяны Парфеновой на Невском проспекте, 53, когда в подвальном помещении этого здания открылось грузинское кафе. Летом, в пиковый сезон, его владельцы пытались разместить на Невском летнюю веранду, которая перекрыла бы витрины с платьями Татьяны Парфеновой. После длительных препирательств кафе пришлось отказаться от проекта с верандой, а вскоре и вовсе покинуть подвал.
Эксперты коммерческой недвижимости в Петербурге говорят о том, что в подвалы идут в основном те, кто хочет арендовать помещение в местах с большим переходным трафиком, но при этом не готов платить высокую ставку. Речь как правило, о начинающих предпринимателях, планирующих открыть кафе, салон или магазин, а также о сетевом общепите. На улицах с меньшей проходимостью и во дворах домов помещения арендуют в основном под офисы или склады.
Зачастую у подвалов Центрального района есть небольшие окна и сводчатые потолки — такой антураж работает на создание нестандартной атмосферы, которая может привлечь клиентов нишевых проектов. Но на этом конкурентные преимущества заканчиваются.
"Основные трудности, с которыми сталкивается арендатор подвала, — это плохая гидроизоляция помещения, необходимость в отдельном входе и организация доступа для маломобильных групп населения", — рассуждает Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank СПб.
Ставки аренды подвалов в Центральном районе специалисты по коммерческой недвижимости из Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) в зависимости от расположения и технического состояния объекта оценивают в диапазоне от 400 до 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. При прочих равных условиях это вдвое ниже, чем аналогичные помещения на первом этаже или в цоколе. Так, например, в настоящее время на улице Чернышевского можно снять подвал с ежемесячной ставкой 1 тыс. рублей за 1 м2, а за первый этаж на этой же улице в месяц придется платить 2,2 тыс. рублей за 1 м2.
Некоторые арендодатели идут на хитрость и в своих объявлениях указывают, что сдают в аренду цоколь, хотя на самом деле их помещение — это подвал. Такая, казалось бы, незначительная замена слов приводит к значительной разнице в ставке за 1 м2, цена за аренду увеличивается, судя по объявлениям, на 15-20%. Очень распространены случаи, когда арендодателю принадлежат одновременно помещения на первом этаже и в подвале. Зачастую это приватизированные в 1990-х старые советские магазины, которые имели в подвалах подсобки. Или же — примеры успешного перевода в собственность по согласованию с соседями и чиновниками подвала под квартирой на первом этаже. Сейчас такие случаи практически не встречаются, а в 1990-2000-х это периодически удавалось сделать.
В случае если КИО решит передать находящиеся на балансе города и не вовлеченные в хозяйственную деятельность подвалы в общедомовое пользование, у собственников квартир будет несколько вариантов, как распорядиться новым нежилым имуществом.
Первый и самый простой путь — получить подвал и ничего с ним не делать. Если это неглубокое и ничем не оборудованное пространство, а сам дом расположен вдали от проходных мест, собственники квартир получат лишь головную боль, ведь город больше не будет обязан тратиться на его содержание, к примеру, дератизацию и гидроизоляцию.
Второй вариант — прибыльный. ТСЖ, выступающее от имени собственников жилья, сможет сдавать его в аренду. Возможно, сперва придется потратиться на ремонт, но зато на доходы от сдачи помещений жильцы смогут ремонтировать и благоустраивать свой дом.
Но со вторым вариантом могут возникнуть проблемы, которые в итоге приведут к конфликтам.
"При передаче подвалов в общедомовую собственность риски того, что новые площади будут использоваться не в интересах жильцов, сохраняются", — рассуждает Александр Карпов. Например, в случае, если передача подвала в пользование ТСЖ окажется фиктивной, а реально управлять подвалом будет сторонняя коммерческая фирма или один из жильцов дома. Так, выступая якобы в интересах жильцов, ТСЖ будет идти на сделки, выгодные только предпринимателю, и при этом закрывать глаза на нарушения прав собственников жилья.
Большинство тех ТСЖ Центрального района, с которыми удалось поговорить "ДП" и у которых уже сейчас есть подвал в общедомовой собственности, идут по первому пути — следят за чистотой в помещении и никак его не используют. В ТСЖ боятся проблем и трудностей, которые могут появиться еще на этапе поиска потенциального арендатора. Большинство председателей — это пожилые люди, которые не знают и не хотят узнавать ни финансовых, ни юридических тонкостей сдачи помещений в аренду. Их главная аргументация против коммерческой эксплуатации площадей — "нам не нужно, чтобы тут шастали чужие".
Есть и те, кто хотел бы использовать подвал в качестве дополнительного финансового источника, но у них пока не выходит. Так, в ТСЖ дома на улице Чайковского, 54, рассказали, что рассматривали вариант сдачи подвального помещения под склад, дело дошло даже до размещения объявления. Однако дом так и не смог найти арендатора, причина в слишком низких потолках: всего 1,7 м.
Достойный пример того, как жильцы могут эффективно использовать свои подвальные помещения — дом на улице Академика Павлова, 16. Это хоть и не Центральный район, но тоже в историческом центре и по соседству с оживленным Каменноостровским проспектом. Несколько лет назад ТСЖ отсудило у Смольного подвалы в здании и стало искать арендаторов. От города дому достались художественные мастерские, которые арендовали площадь на льготных условиях. После того как ТСЖ получило подвалы, оно решило поднять ставку аренды, и мастерские покинули помещение.
На поиск новых арендаторов дом потратил не один месяц: слишком много "факторов беспокойства" могли принести с тобой потенциальные съемщики, рассказал "ДП" Алексей Шаскольский, бывший председатель ТСЖ, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства.
В аренде было отказано кейтеринговой компании, которая планировала глубокой ночью выгружать мебель в подвал дома; не смогли договориться и с молодой компанией, которая собиралась выращивать лук, — запах очень быстро стал распространяться по первым этажам здания. Из-за сезонности бизнеса недолго продержалась фирма по ремонту велосипедов. Однако сейчас дело пошло, и почти весь подвал уже сдан в аренду. В доме находятся транзитные склады двух интернет-магазинов напольных покрытий и студия звукозаписи.
Даже после того, как все три входа в подвал были заняты, желающие арендовать свободное помещение остались. ТСЖ смогло уговорить жителей организовать вход в подвал через одну из парадных: провели опрос жильцов каждой квартиры, и они согласились. В дом въехала парфюмерная компания, а в парадной в обмен на лояльность сделали ремонт вне очереди.
Алексей Шаскольский не стал распространяться о финансовой стороне сдачи своего подвала в аренду, уточнив лишь, что ставки там довольно низкие для Петроградского района: начинались от 250 рублей за 1 м2, а затем чуть выросли. Дом довольно большой: площадь подвалов — более 1 тыс. м2. Но почти половину использовать под коммерцию нельзя — над ними на первом этаже детский сад. Еще часть площади занимает инженерное оборудование. В итоге под коммерцию остается лишь около 200 м2. При средней ставке в 300 рублей за 1 м2 в год дом получает около 700 тыс. рублей. Алексей Шаскольский попросил отметить, что все эти деньги идут исключительно на нужды дома.
"Можно либо сидеть как собака на сене и никого не пускать в подвалы, а можно организовать коммерческое использование помещений и на доходы от аренды решать все проблемы дома", — рассуждает Алексей Шаскольский. В его доме доходы от аренды позволяют осуществлять ремонты на несколько сотен тысяч рублей, а также содержать консьержа, садовника и юриста.
Собственный подвал, в каком бы техническом состоянии он ни был, может приносить доход, — сейчас это понимают, кажется, все. Так, например, на Avito можно увидеть объявление о сдаче в аренду подвала в здании Московского вокзала, владелец помещения площадью 195 м2 — ОАО "РЖД". Ежемесячная ставка — чуть больше 600 рублей за м2, что для этого места — сущие копейки. Но объект находится в очень плохом техническом состоянии и потребует от арендатора многомиллионных вложений только в ремонт.
А в доме на 8-й Советской улице, 23, собственник сдает совсем малюсенькое подвальное помещение площадью всего 12 м2 за 15 тыс. рублей в месяц. При этом помещение пользуется спросом — судя по фотографиям, оттуда совсем недавно съехал арендатор.
Меры, которые сейчас принимает КИО, не решат уже существующие проблемы подвалов, но могут исключить их повторение во многих других домах.
Своеобразна и в то же время довольно типична история подвалов в доме на Итальянской улице, 10/5. Одно помещение дома занято магазином. Когда-то собственник, сейчас зарегистрированный как ИП Попов, приобрел у города подвал, в котором размещаются коммуникации всего здания. В 2010-2011 годах город выделил дому деньги на ремонт кровли, канализации, электро- и водоснабжения, отопления. Но предприниматель не дал провести работы в подвале, фактически принадлежащем ему. Противостояние жильцов и собственника продолжается до сих пор, по словам председателя дома, коммерсант то включает, то выключает водоснабжение и отопление. Сейчас суд решает, предоставить ли ТСЖ сервитут — право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.
"Если это право будет предоставлено, то за сервитут нам придется платить 19 тыс. рублей в месяц или 228 тыс. рублей в год, но все это кажется неважным по сравнению с теми проблемами, которые мы испытываем сейчас, когда отлучены от контроля над коммуникациями", — рассказывает Геннадий Галицкий, председатель ТСЖ дома на Итальянской улице. В суде интересы жильцов представляет юрист, его услуги обойдутся дому в сумму около 1 млн рублей.
В другом подвале этого же дома расположился круглосуточный пивной бар, а над ним, сразу на первом этаже, работает детский сад. Повернув с Итальянской улицы на Садовую, в этом же доме можно увидеть окна еще одного, третьего подвального помещения. Когда-то город передал его в пользование НП "Фонд развития музыки и танца", но организация, по словам, председателя ТСЖ, сейчас никак не использует помещение.
Встречаются и очень необычные собственники, также решившие заработать на своей недвижимости. Так, подвал другого дома, на Лиговском проспекте, 124, также целиком принадлежит не ТСЖ, он в собственности церкви. В 2014 году владельцем подвала и первого этажа стал приход Крестовоздвиженского собора, находящегося в 200 м от здания и неофициально объединяющего казачью общину Петербурга. В этом есть своя историческая правда: дом изначально еще в XIX веке строился как приют и богадельня Крестовоздвиженской церкви. Сейчас первый этаж у "казачьего" прихода арендует "ПетербургГаз".
А жильцам дома на Большой Московской улице, 1-3, принадлежит часть подвала, где находятся все коммуникации жилых помещений, вот только пройти туда представители ТСЖ не могут. Тот участок первого этажа, через который можно попасть в подвал, отдан городскому объединению подростково-молодежных клубов Центрального района "Перспектива".
Получить в собственность часть подвала, пропорциональную площади своей квартиры, теоретически может любой собственник жилья. В случае с пятиэтажным домом и подвалом в 500 м2 владелец квартиры в 70 м2 может попытаться оформить в собственность 12-17 м2 подвала — а это уже просторная кладовка или винный погреб. А при должной предпринимательской жилке — 15-20 тыс. рублей в месяц дохода, примеры есть.
В Петербурге сразу несколько фирм предлагают юридическую помощь тем, кто хочет оформить часть подвала в собственность. В компании "Согласдом", которая подобный опыт имеет, "ДП" рассказали, что в числе желающих законным путем получить подвал — в основном жильцы первых этажей. Одни хотят использовать подвал в коммерческих целях — сдавать в аренду, другие, оформив помещение в собственность, планируют увеличить метраж своей квартиры.
Стоимость услуг компаний, которые помогают собственникам в центре "присоединить" к своей площади подвал, начинается от 1 млн рублей, а сам процесс займет по меньшей мере год бумажной волокиты. Специалисты таких фирм в беседе с "ДП" признаются, что предприимчивых собственников жилья совсем немного, а положительных исходов дела — вовсе считанные единицы. Весь процесс, как правило, обрывается еще на самом первом этапе, необходимом для оформления части подвала в собственность, — получении согласия на это всех жителей дома.