Долевое строительство за последние десятилетия превратилось в основную схему строительства жилья, за счет банковских кредитов или инвестиционных средств получается редко.
На сегодняшний день долевое строительство — самый популярный среди покупателей и самый доступный для девелоперов способ привлечения средств на возведение новостроек. За 5 месяцев 2017 года, по данным Росреестра, в целом по стране зарегистрировано 252,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В прошлом году только в Петербурге было зарегистрировано почти 50 тыс. договоров участия в долевом строительстве, причем Северная столица обогнала по этому показателю Москву.
"Согласно нашим данным, более 90% застройщиков на первичном рынке Санкт–Петербурга работают по договорам долевого участия, в соответствии с 214–ФЗ", — отмечает коммерческий директор "Главстроя–СПб" Алексей Гусев.
Оправданный риск
Для покупателя главным плюсом долевого участия в строительстве является возможность купить квартиру по минимальной цене. Поэтому у надежных застройщиков по–прежнему много покупателей недвижимости на стадии котлована, но интерес к объекту обычно сохраняется на всех стадиях готовности.
"Безусловно, застройщики предлагают самые выгодные цены на начальных этапах строительства при 100%–ной оплате, — отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, — разница между стоимостью на начальном этапе и в момент сдачи комплекса в эксплуатацию достигает 30%". Так, по словам Ольги Трошевой, сегодня на стадии котлована можно приобрести жилье в таких проектах комфорткласса от Setl City, как малоэтажный ЖК "Планетоград" в Московском районе, ЖК "Невские паруса", ЖК "Чистое небо" и др.
При этом, как отмечают застройщики, в существующем виде закон 214–ФЗ в максимальной степени защищает дольщика от возможных рисков. "214–ФЗ — один из наиболее эффективных и часто корректируемых законов в российском законодательстве, он действует с 2005 года, — рассказывает Алексей Гусев, — сегодняшняя редакция 214–ФЗ достаточно защищает права дольщика".
"Сегодня у дольщиков есть возможность проверить надежность застройщика и совершить безопасную покупку, — отмечает Ольга Трошева. — Так, один из главных критериев — опыт работы компании на рынке и ее имидж". Второй критерий — наличие у застройщика условий для реализации жилой недвижимости в соответствии с 214–ФЗ. "Если компания реализует жилье согласно этому закону и заключает с покупателем договор долевого участия, это исключает возможность двойных продаж". Дополнительную гарантию, по ее словам, дает аккредитация новостройки в банках и наличие ипотеки на квартиры в объекте. При аккредитации объекта кредитные учреждения проводят тщательную проверку застройщика и его деятельности — это дополнительная гарантия для клиента.
Однако, по мнению Алексея Гусева, закон не исключает на 100% присутствие на рынке недобросовестных компаний. "Полагаю, что в борьбе с деятельностью сомнительных застройщиков и компаний, нарушающих положения закона, поможет более глубокий контроль со стороны надзорных организаций", — считает он.
Отдельные недостатки
В закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вносилось очень много изменений, детально описывающих каждый шаг. "Но, к сожалению, даже эта скрупулезная детализация не может гарантировать защиту дольщиков", — считает председатель совета директоров строительной компании "Норманн" Виктор Сеппенен. Например, по его словам, пока что страховые компании не спасли ни одного рухнувшего проекта. "Сейчас появится государственный страховой фонд, возможно, ситуация улучшится", — добавляет он.
Алексей Гусев, в свою очередь, говорит, что ранее действовавшая система страхования гражданской ответственности застройщика была правильным инструментом регулирования рынка. "Работа компенсационного фонда для меня остается неоднозначной, — поясняет Алексей Гусев, — создание одного органа, который будет самостоятельно устанавливать ставки для строительных компаний, может привести к увеличению стоимости жилья и появлению дополнительных административных барьеров".
Директор департамента недвижимости
ГК "ЦДС"
Сергей Терентьев считает, что текущая версия 214–ФЗ достаточно сбалансирована и учитывает интересы как дольщиков, так и застройщиков. Но есть, по его словам, частности, которые несколько осложняют работу строительных компаний. Например, новая процедура вывода объектов на рынок, которая не повышает надежность застройщика и не несет в себе каких–либо преимуществ для покупателя.
Кроме того, все последние изменения в 214–ФЗ, по мнению застройщиков, хоть и защищают права дольщиков, но делается это за счет самих же дольщиков. "Все это делает дороже стоимость проектов, — констатирует Виктор Сеппенен. — Мы работаем в бюджетном секторе, и наши клиенты считают каждый рубль, для них любое повышение цены очень болезненно".
Кроме того, ужесточение правил долевого строительства ведет к укрупнению рынка, поскольку затраты на реализацию проектов увеличиваются, и небольшим компаниям становится все тяжелее справляться с издержками. "В разумных пределах такая "чистка рядов" — это хорошо, однако масштабное закручивание гаек может привести к снижению конкуренции", — поясняет Алексей Гусев.
Кроме того, ужесточение требований к застройщикам приводит к тому, что возникает желание у третьих лиц воспользоваться этой ситуацией. В частности, в строительных компаниях отмечают, что в настоящее время активничают юристы, подстрекающие дольщиков к противостоянию с застройщиками. Это создает ненужное напряжение на рынке. "Взаимодействие застройщиков и дольщиков должно быть партнерским, — говорит Виктор Сеппенен, — желание сильно обогатиться одной стороной за счет другой ни к чему хорошему не приведет".
Альтернатива есть
Несмотря на то что долевое строительство за счет привлечения средств будущих жильцов прочно занимает основную долю рынка, строители могут использовать и другие методы финансирования. Среди них Алексей Гусев называет, например, схему жилищно–строительного кооператива и получение долгосрочного кредита на стройку в банке.
Виктор Сеппенен и вовсе называет долевое строительство вынужденной мерой, вызванной слабостью нашей банковской сферы. "Если бы банки давали кредиты под 2%, а не под 20% годовых, строили бы на кредитные деньги", — говорит он.
Сергей Терентьев рассказывает, что альтернативными источниками финансирования строительных проектов являются банковские кредиты, а также проектное финансирование. Однако эти инструменты не слишком популярны у застройщиков ввиду высокой стоимости привлеченных денежных средств.
"Кроме того, в последнее время многие банки ужесточили процедуры оценки потенциальных заемщиков и особо не стремятся кредитовать строительную отрасль", — добавляет он. В связи с этими факторами застройщики пока чаще используют деньги дольщиков, а также собственные средства. "Ситуация может измениться либо при снижении ставок по кредитам для застройщиков и смягчении требований к заемщикам, либо при введении ограничений на деньги дольщиков, например эскроу–счетов", — считает Сергей Терентьев.
В числе возможной альтернативы Виктор Сеппенен называет строительство арендного жилья на инвестиционные деньги.
"У нас в стране очень велик разрыв между жильем в собственность и жильем в аренду, — отмечает он, — по сравнению, например, с Европой, где доля жилья в собственности — около 30–40%, у нас 95% жилья находится в собственности". По его мнению, доходные дома — это будущее, к которому мы рано или поздно придем.
Альтернативные способы финансирования находят свое применение пока только в жилье верхнего ценового сегмента, поскольку там больше покупателей предпочитают приобретать готовые квартиры, а не вкладываться на этапе строительства. А в массовом строительстве реальной альтернативы долевому участию пока не предвидится.
