В 2017 году застройщикам Петербурга придется пережить два раунда изменения правил землепользования и застройки, которые были утверждены летом этого года. Для одних застройщиков это означает, что они получили больше времени для согласования своих планов, для других — зависание проектов почти на год.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые в новой редакции были утверждены летом 2016 года, в следующем году снова изменят.
Во-первых, 15 января вступает в силу закон о границах зон охраны в Петербурге. После этого комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) начнет корректировку ПЗЗ в соответствии с этим законом. По словам главы КГА Владимира Григорьева, новую редакцию правил планируется утвердить 5 июля.
Во-вторых, КГА планирует дополнить ПЗЗ схемой высотных доминант, то есть участков, на которых возможно будет строить выше, чем указано в нормативах. "Мы постараемся успеть с высотными доминантами ко второй итерации изменения ПЗЗ, которую мы планируем на конец 2017 года. Будут изменения по границам исторического поселения, по изменению в генплан, которые планируем принять в июне-июле", — говорит Владимир Григорьев.
Для согласования обоих изменений будут проходить отдельные общественные слушания.
Таким образом, у застройщиков, планирующих проекты в границах зон охраны, то есть в центральных районах, поблизости с памятниками истории и культуры, появились дополнительные полгода на согласование проектов. После включения зон охраны в ПЗЗ нормативы для этих территорий, скорее всего, будут ужесточены. Однако без изменения ПЗЗ в городе не будут действовать нормативы для центра города, а это может означать, что не будут согласовываться никакие проекты. А компании, которые планировали создать в составе своих проектов высотки, должны или отказаться от этого, или ждать целый год в надежде на включение своего объекта в схему доминант.
"Существует целесообразность внесений изменений в ПЗЗ дважды — это вынужденная мера, — считает руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев. Он также напоминает, что, кроме корректировки в части зон охраны, в первом раунде изменений должен быть учтен принятый в этом году ФЗ-373, в котором говорится в том числе о деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Территории нескольких проектов "СПб Реновация" попадают в границы зон охраны, в компании решат, подавать ли предложения, после того как познакомятся с проектом новых ПЗЗ.
Не все застройщики согласны с необходимостью такой частой смены норм. "ПЗЗ и другие градостроительные документы не должны меняться чаще чем хотя бы раз в 5 лет, а лучше 10. Застройщики не могут быть настолько гибкими, чтобы раз в полгода вносить корректировки в свои проекты, — настаивает руководитель отдела продаж УК "Теорема" Марина Агеева. — Строительство домов требует больше времени, чем, например, отшив коллекции одежды к двум сезонным показам — сегодня модно красное, а через полгода зеленое. Каждое нововведение — это дополнительные финансовые затраты и корректировка "математики" проекта. Причем обычно в худшую сторону".
Исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников уверен, что нужна новая технология изменения ПЗЗ. "Понятие общественных слушаний сегодня нецелесообразно. Все это как пятое колесо в телеге — вроде и едет, но в то же время пользы не приносит. Я считаю, что вопрос высотной застройки, охранных зон, доминант — это вопрос специалистов, а не общественности", — убежден Роман Мирошников.
Однако именно механизм общественных слушаний сможет помочь девелоперам высказать свои пожелания при корректировке ПЗЗ. Ранее Владимир Григорьев заявлял, что КГА не планирует принимать от застройщиков заявки к составлению схемы высотных доминант, "поскольку нет ни одного девелопера, который бы не хотел на своем участке видеть высотную доминанту". На общественных слушаниях застройщики смогут подать свои предложения вместе со всеми желающими.
