Директор по продажам коммерческой недвижимости компании Legenda Леонид Фарисеев рассказал о том, что влияет на стоимость аренды коммерческих помещений, о преимуществах инвестиций в такие объекты и о том, почему недостаток коммерческих площадей является плюсом для бизнеса.
Какая коммерческая недвижимость на рынке Петербурга сегодня является наиболее прибыльной с точки зрения инвестирования?
Понятие коммерческой недвижимости нельзя трактовать в одном–единственном ключе, ее видов великое множество. При этом она изначально создана как объект, предназначенный для получения прибыли. Коммерческой недвижимостью могут являться производственные площади, гостиницы, технопарки и прочее. Если мы с вами говорим о помещениях формата street–retail, а именно на них и специализируется наша компания, то, безусловно, наиболее прибыльными являются торговые помещения на первой линии в людных местах. Это довольно просто объяснить — в таких точках велик пешеходный трафик, соответственно, и количество потенциальных покупателей выше.
В чем заключаются главные риски при инвестировании в коммерческую недвижимость?
Любые инвестиции сопровождаются рисками — как минимум инвестор может недополучить запланированный доход, максимум — полностью потерять свои деньги. То же самое и в коммерческой недвижимости. К сожалению, есть объекты, которые либо не могут приносить ожидаемый расчетный доход, либо в разы ниже расчетного, либо не приносят дохода совсем. Но эти риски можно минимизировать — я советую обращаться за консультацией и подготовкой расчетов к специалистам. В противном случае при существующем тренде размещения объектов коммерческой недвижимости в любом подходящем и неподходящем месте риски будут слишком велики.
Какие инвестиции более выгодны: в коммерческую или в жилую недвижимость?
Чтобы ответить на этот вопрос, следует сравнить эти виды недвижимости. Только изначально условимся, что стоимость продажи или арендная ставка определены корректно, то есть по объективно рыночной цене. В таком случае мы видим, что срок окупаемости квартир и апартаментов превышает 20 лет, в то время как окупить помещения street– retail реально за 10–12 лет. Почему такая разница? Все дело в заполняемости — в квартирах и апартаментах корректно принимать к расчету заполняемость 7,5 месяца в году, а в качественном коммерческом помещении — 12 месяцев. Бизнес предпринимателя строится отчасти и на том, что его место со временем начинает притягивать потоки покупателей, соответственно, и прекращать свою деятельность он просто так не будет. Иначе — убытки. А арендатора апартаментов или квартиры обычно не удерживает ничего. Сегодня он арендует в одном месте, завтра в другом. Отсюда и увеличенные сроки окупаемости. Кроме того, в коммерческой недвижимости, как правило, отделку делает арендатор под свой вид бизнеса, а в квартире это должен сделать собственник. Опять дополнительные затраты. Также надо учитывать и то, что в большинстве случаев арендатор коммерческой недвижимости — юрлицо, которое дорожит своей репутацией и местом. Он не будет портить помещение, а, наоборот, постарается аккуратно его эксплуатировать и поддерживать хорошие отношения с собственником. Соответственно, в случае грамотно построенных отношений вся работа собственника сводится к проверке поступления арендной платы с помощью "банк–клиента".
Какие факторы влияют на стоимость аренды или покупки коммерческих помещений в новостройках?
Сегодня существует переизбыток предложений в новостройках. И все проблемы связаны с тем, что зачастую коммерческая недвижимость в избытке строится именно в определенной локации. Застройщик по принципу "как у всех" проектирует в каком–либо КОТ 1–3 этажа под коммерцию. Строит. Пытается продать. А эти помещения не продаются. В такой ситуации он вынужден снижать цену, но и это не помогает. Почему? Ответ прост. Ликвидность определяется тремя факторами: цена покупки, прогнозируемая арендная ставка и коэффициент заполняемости. Ликвидность напрямую зависит от местоположения, пешеходного трафика и от потенциального количества покупателей. В результате инвестор часто видит, что какой–либо из указанных факторов не соответствует другим. И он понимает, что если завышена стоимость, то срок окупаемости будет слишком велик, а если место непроходное, то сдать помещение в аренду подчас невозможно.
Отсюда вывод: стоимость помещения, рассчитанная исходя из этих факторов, не требует дисконта при продаже или при аренде. Например, мы производим оценку недвижимости используя до 40 параметров, которые учитывают все нюансы того или иного помещения.
Что сегодня надо сделать для нормализации ситуации на рынке коммерческой недвижимости?
В первую очередь необходимо ввести жесткое регулирование объемов возведения коммерческой недвижимости в конкретных локациях. В противном случае будет продолжаться хаотичная застройка. Ведь мы понимаем, что если строится, условно, торговый центр, то одновременно с ним должна развиваться и улично–дорожная сеть, зона парковок и прочее. Если этого не делать, то получится как у метро "Пионерская", где явный избыток коммерческой недвижимости, которая сегодня сильно теряет свою востребованность.
Если говорить о локациях, то где и какую коммерческую недвижимость строить наиболее целесообразно?
В формате street–retail оптимальный расчетный объем коммерческой недвижимости — 5–7% от возводимого жилья. Если больше, то переизбыток предложения снижает арендные ставки и стоимость самой недвижимости. Безусловно, единого рецепта не существует, все зависит от конкретной локации. Принцип один: объектов должно немного не хватать. Дефицит может составлять около 3–5%. Это благотворно для всех — и собственников, и арендаторов, и покупателей. При таком расчете сохраняются и разумные арендные ставки, возникает конкуренция, что положительным образом сказывается на покупателях.
