Социальная перезагрузка

Ленобласть меняет программу "Социальная инфраструктура в обмен на налоги". Теперь школы и детсады у строителей будут выкупать за 50% от цены Минрегиона. Это снизит темп перехода в регион девелоперов из Петербурга, где такие объекты бизнес строит за свой счет.

Ленобласть меняет формат программы "Социальные объекты в обмен на налоги", которая была основной приманкой для перетягивания на рынок региона застройщиков из Петербурга. Благодаря этой программе объем строительства в Ленобласти за последние 4 года удвоился. Но выкуп инфраструктуры, на который регион в течение 6 лет планировал потратить 15 млрд рублей, оказался слишком тяжелым бременем для его бюджета в кризис. Поэтому чиновники решили выкупать у строителей инфраструктуру только за 50% от цены, установленной Минрегионом РФ, хотя прежде выкупали за 100% этой цены. Изменения не коснутся уже подписанных соглашений. Но бизнес все равно не в восторге. По словам застройщиков, без этой программы возведение жилья в регионе станет нерентабельным.

Расходы превышают доходы

О планах резко изменить правила игры на строительном рынке Ленобласти вчера на региональном съезде строителей заявил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
По его словам, Ленобласть планирует частично отказаться от программы "Социальные объекты в обмен на налоги", которая действует в регионе с 2012 года. Согласно этой программе, до 70% налогов, которые застройщики платят в бюджет Ленобласти, идут на выкуп у них же возведенных в регионе детских садов и школ.
За 4 года на налоги застройщиков было выкуплено семь социальных объектов. В планах текущего года — выкуп 20 школ и детсадов. А всего за 6 лет бюджет собирался потратить 15 млрд рублей на выкуп у строителей 60 социальных объектов.
"Но практика показала, что расходы на выкуп превышают доходы от строительной сферы", — сообщил Александр Дрозденко. И пояснил, что даже в активный для строительной отрасли 2015 год, когда в эксплуатацию было введено 2,3 млн м2 жилья, бюджет получил от застройщиков только около 2 млрд рублей налогов. Причем из них на выкуп социальной инфраструктуры пойдет примерно 1,4 млрд рублей.
"Очевидно, что денег не хватит на выкуп всех запланированных объектов, тем более что из–за падения объема продаж в кризис налоговые поступления в бюджет, скорее всего, будут падать", — пояснил Александр Дрозденко.

Деление на три зоны

В связи с этим на ближайшую пятилетку — с 2016 по 2021 год — власти Ленобласти предлагают ввести условное зонирование территории региона, разделив ее на три части.
Границы зон еще обсуждаются. В первую, предположительно, попадет территория в радиусе 10–15 км от границы с Петербургом, вплоть до трассы А120. Там власти планируют выкупать у застройщиков соцобъекты за 50% от цены Минрегиона. При этом всю инженерную инфраструктуру, а также пожарные депо бизнес будет строить полностью за свой счет. "Но это не коснется тех компаний, с которыми уже подписаны соглашения", — пообещал губернатор Ленобласти.
Вторая зона — территория районных центров. Там социальные объекты по–прежнему будут выкупать за налоги. Но застройщики будут финансировать 50% внеквартальной инженерии и дорог.
Третья зона — отдаленные районы Ленобласти, которые сегодня практически неинтересны застройщикам.
Там Ленобласть продолжит самостоятельно финансировать создание инженерной инфраструктуры и будет полностью выкупать новые социальные объекты за счет бюджета.
"Если через год–два ситуация на рынке изменится, мы поменяем схему. Все равно это более привлекательные условия, чем в соседнем Петербурге", — попытался утешить застройщиков Александр Дрозденко.

В городе тяжелее

В вопросах строительства социальной инфраструктуры Ленобласть до сих пор завидно отличалась от Петербурга, где застройщики возводят все детсады и школы (а местами и строят дороги) за свой счет, да еще и попадают при этом под двойное налогообложение (см. "ДП" № 004 / 2016). Вдобавок к этому власти Петербурга в последнее время грешат пересмотром действующих на строительном рынке правил игры: то неожиданно уменьшат высотность и плотность новостроек, то придумают дополнительные согласования для девелоперов.
Неудивительно, что городские строители, устав от законодательной чехарды и постоянного закручивания гаек, стали активно покупать и застраивать участки в пригородных районах Ленобласти, которая на фоне города выглядела оазисом стабильности и градостроительной адекватности. В результате за 4 года объем ввода жилья в Ленобласти почти удвоился: с 1,14 млн м2 в 2012 году до 2,2 млн м2 в 2015 году. Причем 80% новостроек развернулось в районах, прилегающих непосредственно к границам Петербурга.
Сейчас в Ленобласти согласовано строительство 26 млн м2 жилья. Причем почти на 9 млн "квадратов" уже выданы разрешения на строительство. По прогнозу чиновников, население пригородных районов региона (Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский, Кировский и Тосненский) к 2030 году увеличится с 650 тыс. человек до 1,4 млн человек.
Чтобы обеспечить это население объектами культуры, здравоохранения, спорта, образования, а также дорогами, по словам заместителя председателя правительства Ленобласти по строительству Михаила Москвина, надо около 142 млрд рублей, или по 9,5 млрд рублей в год в течение 14 лет. "Мы призываем строить меньше, да лучше", — резюмировал Михаил Москвин.

Рентабельность на пределе

Опрошенные "ДП" строители заявили, что понимают причины, по которым правительство Ленобласти решило изменить правила игры. Но радости по этому поводу не выразили.
"Пока эти вопросы находятся в стадии обсуждения. Но кто сказал, что будет легко?" — философски вздыхает генеральный директор Setl Group Илья Еременко.
"Рентабельность проектов в Ленобласти и так на пределе, поскольку жилье там стоит меньше, чем в городе, а издержки на стройку сопоставимы. Из–за дополнительной социальной нагрузки проекты в области станут для строителей экономически невыгодными", — считает первый заместитель генерального директор "Группы ЛСР" Александр Вахмистров.
"У нас все договоры с Ленобластью подписаны, так что текущих проектов эта реформа не коснется. А дальше видно будет", — говорит гендиректор "Полис групп" Иван Романов.
Денис Жуков, совладелец "СВП Групп", говорит, что на стоимости земли эта реформа не отразится. "На цену влияют другие факторы: расходы на "упаковку проекта", локация, подключения к инженерии. Девелопер не будет продавать землю в убыток. Скорее подождет другого покупателя", — говорит он.
Рентабельность проектов в Ленобласти на пределе, она составляет 3–7%. И, я думаю, упадет еще ниже. В результате строители постепенно будут покидать рынок. Кроме того, скорее всего, дополнительные финансовые затраты лягут на плечи дольщиков и приведут к росту стоимости "квадрата". Впрочем, выше той цены, которую может переварить рынок, стоимость жилья вряд ли подскочит. С другой стороны, для Ленобласти в кризис вводить по 1,6 млн м2 жилья в год (показатель 2014 года) — вполне достаточный объем.
Николай Пасяда
генеральный директор компании "Главстройкомплекс"
Рынок в Ленобласти накроется медным тазом. Единственное, что привлекало туда застройщиков, — это возможность снизить затраты за счет программы строительства социалки в обмен на налоги. Рынок и так грозит схлопнуться в 2017 году. А если еще и подобные программы будут отменять, то схлопывание произойдет быстрее. У нас есть проекты в Ленобласти, и я могу сказать, что там крайне сложно работать — невозможно предугадать действия властей. Они изменяют нормативы, задним числом отменяют разрешения на строительство.
Аркадий Скоров
генеральный директор компании "Дальпитерстрой"
Строителям в свое время очень понравилась идея обмена налогов на социнфраструктуру, и они начали активно застраивать территорию области. Об этом говорит рекордное количество жилья, которое было сдано в 2015 году. Но на ближайшие 10 лет запланировано к строительству так много школ и детсадов, что для бюджета Ленобласти это будет слишком серьезным бременем. К тому же необходимо застраивать не только прилегающие к КАД территории, на которые приходится 80% всего вводимого в Ленобласти жилья, но и более отдаленные районы.
Беслан Берсиров
заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест"
Главное — что уже начатые проекты переформатировать по новым правилам не будут. В будущем властям Ленобласти нужно будет стараться соблюсти баланс между ухудшением правил и возможностями строительного рынка этим правилам соответствовать. В кризис это ужесточение правил может привести к пересмотру и даже отказу от реализации некоторых проектов и в результате к сокращению объема инвестиций в Ленобласть. Важно, что областные власти готовы к диалогу со строителями и корректировке параметров новых правил.
Арсений Васильев
генеральный директор компании "УНИСТО Петросталь"