Заявление главы комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) об ограничении высотности новых зданий 40 м вызвало у представителей строительной отрасли шок. В нынешний непростой период они ждали других изменений.
Владимир Григорьев, глава
КГА
, выступая на прошлой неделе на деловом завтраке, организованном "ДП" и "Фонтанкой", заявил о серьезном ужесточении строительных нормативов. Аудитория, которая состояла из представителей многих известных организаций, включая президента Петербургского союза строительных компаний Владимира Гольмана, руководства компаний "NCC Жилищное строительство", "Центр развития", "Градостроительные решения", ТД "Вимос" и пр., отреагировала достаточно бурно. "ДП" публикует развернутые мнения о нововведениях, а также другие предложения участников, прозвучавшие на мероприятии.
Владимир Григорьев
, председатель комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор
Санкт-Петербурга:
Мы предлагаем ввести более градостроительно обоснованный механизм принятия решений по высотности возводимых объектов, установив высоту застройки до 40 м с возможностью повышения при условии рассмотрения на Градостроительном совете при правительстве Санкт-Петербурга и на комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. 40 м — это достаточно взвешенная цифра, которая отвечает и международной практике, и практике, сложившейся в нашем городе.
Кроме того, проанализировав коэффициент использования территории (КИТ), комитет пришел к выводу, что его нынешние параметры не имеют достаточно внятного и законного основания с учетом соблюдения норм проектирования функциональных элементов территории. Действующий сегодня предельный показатель 2,3 выполним только при тотальной застройке земельных участков 25-этажными зданиями, что мы считаем по умолчанию градостроительной ошибкой, потому что в таком случае создание гармоничной и комфортной жилой среды невозможно. При соблюдении градостроительных нормативов начинаются разные хитрости: зелень располагается по кровле паркинга, ужимаются игровые площадки, устанавливаются георешетки, которые одновременно считаются и проездами, и зелеными зонами. Поэтому мы считаем необходимым понизить КИТ до 2, оставив при этом для участков среднеэтажной застройки до восьми этажей коэффициент 1,7.
Я понимаю, что у некоторых строителей эти изменения могут вызвать неприятие, но на претензии я могу ответить вот что: спросите жителей, нравится ли им то, что сегодня строится. Наш город в последние годы столкнулся с бесконтрольным с точки зрения архитектурного облика строительством. Уровень подготовки проектов планировки территории (ППТ) сегодня весьма невысок, притом что это базовый планировочный документ, который должен решать основные задачи градостроительного проектирования. При этом архитектура очень серьезно влияет на судьбу города и с экономической, и с социальной точки зрения.
Мне лично не совсем понятно, что такое "базовый параметр в 40 м" для всего города и в каких случаях можно будет получить разрешение на отклонение. Для принятия таких нововведений нужны ясные и понятные критерии, которые были бы кристально прозрачными как для застройщиков, так и для городской власти. Это позволит избежать субъективизма в оценке. В противном случае решения будут приниматься по принципу "нравится — не нравится". Многие здания, которые сейчас являются достопримечательностями, современникам не нравились, однако спустя время будущие поколения смогли их оценить. Или, может быть, сделать тогда четкое ограничение 40 м для всех и вообще не рассматривать объекты с точки зрения архитектурного облика? Как в царское время, когда было принято строить дома не выше карниза Зимнего дворца.
Мы к озвученным инициативам относимся отрицательно. В ближайшей перспективе разрешенные параметры застройки для новых проектов неизбежно снизятся. При этом, на наш взгляд, собственники земли не откажутся от желания продать свои участки по максимальной цене.
Если земельный участок уже приобретен девелопером, то очевидно, что возможности застройки на нем уменьшаются с каждым новым решением города. Механизм принятия решений в части отклонений в озвученном варианте также непрозрачен и не исключает субъективизм, а самое главное — он не содержит четких критериев, по которым будет выноситься коллегиальное решение.
На наш взгляд, совершенно неприемлемо и то, что 2016 год озвучен как переходный период вступления в силу ПЗЗ в отношении всех территорий города, по которым постановлением правительства Петербурга утверждена градостроительная документация. Если девелоперская компания на основании ППТ начинает инженерную подготовку территории, рассчитывая на развитие будущей территории по утвержденным параметрам, она вынуждена будет успеть получить разрешение на строительство по всей территории до конца следующего года. В противном случае, чтобы избежать корректировок объемов застройки на неосвоенных участках, девелоперы будут замораживать проекты, ожидая улучшения инвестиционного климата.
Александр Некрасов
, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ, заместитель
председателя комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству:
Высотные здания сегодня — неотъемлемая часть многих крупных городов мира. К примеру, в центре Лондона строятся здания по 40-55 этажей, и местным жителям это нравится, а Лондон древнее Петербурга. Или, например, столица Малайзии Куала-Лумпур, где ультрасовременные высотки (60-88 этажей) органично сочетаются с историческими постройками. Вычеркнуть высотное строительство из планов развития Петербурга — это по меньшей мере несовременно и с архитектурной точки зрения сделает градостроительную палитру города беднее, ослабит приток инвестиций в городскую экономику. Понятно, что исторический центр — это особая территория, где нужно строго соблюдать высотный регламент. Но ведь есть еще спальные районы, окраины, центры деловой активности, и они должны развиваться. И еще не факт, что горожане, в чьих интересах это делается, будут в восторге от такого решения. Ведь очевидно, что при повсеместном снижении этажности жилье станет дороже как минимум на 10%. Любое ужесточение градостроительных норм должно приниматься после обсуждения с застройщиками, многие из которых работают на рынке по 20 лет и являются профессионалами высокого уровня. Нужно выстраивать диалог и искать совместные решения, чтобы не получилось, что хотели как лучше, а получилось как всегда.
Юрий Грудин, генеральный директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург":
Около 15-20% строящихся в Петербурге зданий превышают 40-метровый норматив, и сокращение высотности застройки затрагивает прямые экономические интересы. Выводы напрашиваются: меньше строящегося жилья — выше его себестоимость, рост цен для покупателей. При этом изменения в регулировании строительства и так происходят постоянно, например, у нас много вопросов к применению нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Разрешенные и условно разрешенные виды в них серьезно отличаются, система меняется принципиально. Все это дополнительная нагрузка на строителей.
Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний "Эталон":
На наш взгляд, предложенные нововведения повлекут за собой субъективизм в принятии градостроительных решений. Рентабельность проектов снизится, что в свою очередь может вызвать отток инвестиций из строительной отрасли города.
Строительство — это прежде всего инвестиции, и подобные ужесточения серьезно на них повлияют. В последние годы в Петербурге вводилось по 3-4 млн м2 в год, в которых количество зданий выше 40 м, я думаю, составляло где-то 80-85%. При таких объемах получается, что комиссия по отклонениям должна будет работать круглые сутки. Или мы будем вынуждены строить гораздо меньше, так как это существенно сдерживающий темпы строительства фактор.
Елена Крестьянцева, старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства "
Пепеляев Групп
"
:
Нововведения не будут способствовать активизации нового строительства хотя бы потому, что необходим переходный период, в течение которого документы будут выдаваться КГА в ручном режиме. Уже сейчас очевидно, что проблемы с согласованием ППТ и выдачей градпланов сохранятся. Кроме того, по существу изменения также не продевелоперские. В частности, критерии согласования отклонения от высотного регламента, к сожалению, совершенно непрозрачны и не носят объективного характера.
Александр Фурман, вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний, генеральный
директор ЗАО "РИКЭЛ":
Система нормативов действительно нуждается в реформировании. На наш взгляд, КГА сегодня должен прежде всего расширить свои функции и взять на себя утверждение ППТ. Предложение передать право утверждения ППТ уже звучало на заседании рабочей группы по улучшению инвестиционного климата с участием вице-губернатора Александра Говорунова.
Наша компания столкнулась со следующей ситуацией: мы 4 года разрабатывали ППТ, так как нам приходилось учитывать постоянно меняющуюся информацию от комитетов, в первую очередь от комитета имущественных отношений, и предложения юридических и физических лиц (согласно Постановлению №438). Исходные данные, лежащие в основе задания на проектирование, менялись неоднократно, и это приводило к тому, что нам приходилось документацию перерабатывать и согласовывать заново. По мнению многих застройщиков, и нашему в том числе, отсутствие ограничения срока, в течение которого можно вносить предложения в ППТ, является серьезным пробелом в Постановлении №438.
Леонид Фельдман, генеральный директор ООО "Институт территориального развития":
Одна из причин больших сроков разработки и согласования проектов планировки и межевания территории в том, что земельное законодательство оторвано от градостроительства. Сегодня собственники земельных активов, расположенных в границах проектирования, произвольным образом изменяют границы своих земельных участков, а разработчики ППТ должны эти изменения бесконечно учитывать.
Раньше была процедура, по которой профильный комитет разрабатывал проект границ вновь образуемого или изменяемого земельного участка, таким образом, участок не мог быть сформирован без учета окружающей застройки, планировочных ограничений и действующих градостроительных норм. Может быть, имеет смысл ее вернуть?
Ольга Морозова, генеральный директор ООО "Градостроительные решения":
Обозначенная проблема недостатков подготовки ППТ обусловлена тем, что решения, принятые в ППТ, по расстановке объектов капитального строительства обычно не перетекают в проектную документацию стадии "П", что приводит к лабиринтам в спальных кварталах. Нередки случаи, когда разработчик получает распоряжение на разработку и ничего не делает с ним годами. При этом в квартале появляется инвестор, который готов развивать территорию, но вынужден находиться в зависимости от нерадивого проектировщика. Распоряжением устанавливаются сроки разработки и согласования — КГА обязан это контролировать.
Касательно заявленных возможных изменений по градостроительным ограничениям могу сказать, что, конечно, подобные решения должны приниматься последовательно и заранее анонсироваться, 2 месяца — это не срок. Но надо понимать, что наш город достоин того, чтобы относиться к нему с уважением, дорожить его красотой и не пытаться сделать из него Москву или Лондон.
Алексей Белоусов, генеральный директор НП "Объединение строителей СПб":
Профессиональное строительное сообщество действительно серьезно беспокоят административные процедуры, связанные с подготовкой ППТ. В связи с этим мы неоднократно предлагали передать функцию их утверждения с уровня постановлений правительства на уровень распоряжений КГА. Мы полагаем, что было бы правильно, если бы комитет взял на себя координирующие функции и упорядочил все требования, которые предъявляются застройщикам при подготовке ППТ. Поэтому профессиональное сообщество готовит соответствующее письмо на имя вице-губернатора Игоря Албина.
Что касается прозвучавшего предложения ужесточить требования к высотности, то считаю, что попытка выровнять город по линейке ошибочна, ведь высотные доминанты служат украшением современных районов Петербурга. Кроме того, уменьшение высотности строительства приведет к тому, что многие проекты придется либо отложить на неопределенный срок, либо вообще от них отказаться. В городе будет серьезно затруднена инвестиционная деятельность, а инвестиционный климат ухудшится.
Менять нынешние регламенты, на мой взгляд, нужно, потому что мы сегодня повсеместно сталкиваемся с тем, что возникновение права собственности — процесс прихотливый. Приватизировали заводик, поделили по цехам — и вот мы имеем очень затейливую конфигурацию участков, что в свою очередь приводит к причудливой конфигурации домов. А потом все удивляются, почему у нас рядом с двухэтажными сараями стеной к стене стоят высотные бизнес–центры. В советское время было понятие "проект детальной планировки", что позволяло влиять на порядок расстановки зданий. Возможно, нам требуется его возвращение.
Что касается упомянутого Лондона, где стоят высотные дома в центре, то сравнивать с ним некорректно, так как там существует много других ограничений. Например, нельзя строить дома чисто элитными, определенный процент должен выделяться под социальные нужды. Поэтому строителям хочется сказать: подчиняйтесь законам и стройте.
