Банк «ВТБ» привлечет соинвесторов к строительству «Невской ратуши»

Компания «ВТБ Девелопемент» будет возводить новые бизнес-центры в комплексе «Невская ратуша» только тогда, когда найдет для на них конечного арендатора, который частично профинансирует стройку. Ранее средства в проект, общий бюджет которого оценивался в 32 млрд рублей, инвестировал банк «ВТБ».

«Банк структура непростая. Финансовая модель строительства была продумана в реалиях другого рынка, и сейчас мы ее меняем, то есть оптимизируем наши затраты. Мы сейчас работаем с клиентами, которым интересен buit-to-suit, и ведем активные переговоры по одному из зданий. Если все сойдется и мы договоримся, начнем строить», — рассказала директор по продажам коммерческой недвижимости проекта «Невская ратуша» Юлия Серебрякова, уточнив, что переговоры могу продлиться около 2 месяцев. По ее словам, партнером «ВТБ Девелопмент» может стать компания из Петербурга, которая планирует арендовать бизнес-центр площадью 26,5 тыс. м2 для себя.

В терминологии коммерческой недвижимости схема built-to-suit означает строительство под конкретного заказчика, который, как правило, инвестирует в него собственные средства. Обычно такой заказчик становится собственником здания, но в случае с «Невской ратушей», по словам Юлии Серебряковой, пока идет речь об аренде на 10 лет. При этом, какие средства вложит в строительство будущий арендатор, а какую долю инвестирует ВТБ, в компании не уточняют. Скорее всего, компания будет инвестировать не напрямую в строительство, а предоставит "ВТБ Девелопмент" депозит в счет будущей аренды.

По первоначальной концепции во вторую очередь должны были войти три бизнес-центра и гостиница. ЗАО «М» (юрлицо инвестора проекта) получило разрешение на строительство второй очереди «Невской ратуши» в мае 2014 года. Руководитель проекта Ирина Анисимова сразу говорила о том, что начать строительство раньше 2015 года компания не планирует. В начале этого года говорилось о том, что выход на стройку откладывается еще на год из-за повышения себестоимости строительства из-за роста стоимости материалов и заемных средств. Сейчас инвестор работает над уменьшением себестоимости строительства, например, европейский камень для отделки фасадов заменят на российский.

Строительство под заказчика активно используется в сегменте складской недвижимости: например, с началом кризиса на нее полностью перешла компания «А + Девелопмент», которая раньше строила склады для сдачи в аренду; холдинг «Адамант» также заявил, что вторую очередь складского комплекса «Армада-парк» будет строить только по такой схеме.

Но на рынке бизнес-центров такая схема в чистом виде раньше не применялась, говорит управляющий сети БЦ «Сенатор» Дмитрий Золин. «Не уверен, что это реальная история. Заказчик, у которого есть деньги на buit-to-suit, может выбрать и более выгодное месторасположение», — считает он.

Девелоперы иногда привлекают средства будущих арендаторов и покупателей бизнес-центров, но не для здания целиком, а для отдельных помещений. Фактически это означает долевое строительство бизнес-центра. По такой схеме, например, строились два бизнес-центра на пл. Конституции — Setl Center от Setl Group, также частично продавала помещения на этапе строительства «Лидер Групп» в «Лидер Тауэр».

«Схема строительства под конечного заказчика — одна из самых хороших для девелопера с точки зрения финансовых рисков, потому что сначала появляется конечный пользователь и только после этого начинается инвестирование в строительство. Мы сами, будь у нас сейчас конечный пользователь, который хотел бы, чтобы мы для него построили бизнес-центр, были бы готовы все сделать и построить. Конечно, при привлекательных финансовых условиях», — говорит вице-президент ГК Leorsa Ольга Пономарева. Главный вопрос, который необходимо решить, по ее мнению, — это фиксирование обязательств конечного пользователя, чтобы он не отказался от объекта после его постройки: иначе девелопер останется со зданием, построенным по специфическим требованиям, и найти арендатора на него может быть проблематично.

ГК Leorsa также начала строительство бизнес-центра на Малоохтинском пр. только тогда, когда был заключен договор с якорным арендатором — группой «ИЛИМ», которая должна была занять в здании более трех этажей. В 2015 году, однако, бизнес-центр целиком арендовала компания «Газпром».

Деловой комплекс «Невская ратуша» строится на бывшей территории трамвайного парка в квартале между Новгордской ул. и Дегтярным пер. Общая площадь участка — 6,1 га, общая возводимая площадь — 366,3 тыс. м2. В квартале уже построены два бизнес-центра, один из них выкупит ВТБ, второй сдается в аренду разным компаниям. Кроме того, в этом году планируется достроить и передать городу здание администрации, куда переедут девять комитетов и 14 подведомственных учреждений Смольного.