Верховный суд России признал, что застройщики, навязывающие покупателям квартир различные серые схемы, обязаны отвечать по своим обязательствам так, как этого требует защищающий дольщиков 214–й закон. К примеру, строители должны выплачивать неустойку за задержку сдачи дома, даже если в договоре, подписанном покупателем это не указано.
Применение закона № 214–ФЗ обсуждалось на заседании президиума высшей судебной инстанции 30 января.
Закон действует уже больше 8 лет, но многие строительные компании нашли способ избегать исполнения его жестких норм: желающим приобрести строящееся жилье предлагается заключить предварительный договор, стать соинвестором, предоставить заем, вступить в жилищно–строительные кооперативы и другие схемы.
По оценкам директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, на сегодняшний день на первичном рынке только 70% квартир продается по предусмотренным законом договорам долевого участия.
Не построил — отвечай
В первую очередь разъяснение Верховного суда России означает, что "квазидольщики", не получив обещанную квартиру в срок, имеют право требовать с застройщика выплаты неустойки в размере 2,4 ставки ЦБ РФ (сегодня это более 20% годовых).
До сих пор некоторые покупатели, подписавшие предварительные договоры, могли годами ждать жилье и в лучшем случае добивались начисления небольшой пени. В частности, в свое время подобные проблемы возникли у дольщиков строительной компании "ЛЭК" (ныне "Л1").
По мнению Натальи Кузьминой из юридической компании Rightmark group, признание предварительного соглашения полноценным договором долевого строительства также означает, что покупатели не обязаны ждать регистрации права собственности на жилье за застройщиком, а могут претендовать на квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
Неоднозначная новация
В целом эксперты и участники рынка неоднозначно оценивают новацию высшей инстанции.
"В любом случае суды принимают решения по индивидуальному спору, то есть должны быть желающие судиться, — поясняет Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development. — Поэтому надеяться, что все застройщики оставят работу по серым схемам, не приходится — они всегда будут занимать свою нишу".
Директор по развитию строительной компании "Л1" Надежда Калашникова сомневается, что разъяснение Верховного суда России серьезно отразится на рынке и практике.
"В регионах суды и так признавали предварительные соглашения договорами долевого участия. Мы полностью перешли на работу в рамках закона № 214–ФЗ", — отмечает Надежда Калашникова.
Кооперативное движение
В то же время без защиты могут остаться члены ЖСК. Сейчас такую схему используют многие компании, юридически вообще не вступая в договорные отношения с покупателями квартир. Обычно речь в таком случае идет о приеме дольщика в кооператив с уплатой паевых взносов.
Причем, согласно договору, просрочка его уплаты карается неустойкой в размере до 55% годовых, тогда как за несвоевременную сдачу дома сам "квазидольщик" получит почти в 7 раз меньше.
"Деятельность ЖСК регулируется специальным законом, и норма о пене в этом случае не применяется", — поясняет Наталья Кузьмина. Кроме того, кооператив является некоммерческим объединением пайщиков (приобретателей квартир), и выплачивать соответствующие компенсации он может фактически только за их же счет.
В минувшем году в нарушении порядка привлечения денежных средств на строительство жилья уличено 12 компаний, еще два десятка строительных фирм находится в состоянии банкротства.
