Смольный усиливает роль ТСЖ

Автор фото: Евгений Асмолов
Россия, Санкт-Петербург. Реставрация купола Храма Воскресения Христова. На снимке: вид на жилые дома на набережной Обводного канала.

Товарищества собственников жилья уже согласовывают вывески, а в 2013 году у товариществ собственников жилья (ТСЖ) появится преимущественное право аренды встроенных помещений в жилых домах. Нововведения коснутся помещений, расположенных в цокольных этажах и подвалах около 600 жилых домов четырех центральных районов Петербурга, а также на всей протяженности Московского пр.

Сначала КУГИ будет предлагать такие помещения в аренду ТСЖ. В свою очередь, ТСЖ сможет использовать недвижимость в своих целях или найти субарендаторов.
Только в том случае, если ТСЖ откажется от помещения, КУГИ попытается сдать его другим арендаторам. Если аукцион за право аренды не состоится 2 раза, объект может быть выставлен на продажу. Потенциально КУГИ готов предложить собственникам жилья около 600 таких объектов в Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Московском районах.
"Пока мы подготовили 29 таких объектов, но постепенно их число будет увеличиваться — по мере окончания договоров у сегодняшних наших арендаторов", — рассказал заместитель председателя КУГИ Кирилл Федоров.
Стоимость аренды помещения будет рассчитываться по массовой методике. Но, если представители ТСЖ будут недовольны ставками, возможна индивидуальная оценка.

Товарищество рантье

Долгое время арендные ставки КУГИ были существенно ниже среднего рыночного уровня.
"В зависимости от района разница составляла от 20 до 40% с учетом локации и условий договора. Однако в последнее время ставки КУГИ растут. В целом их уровень уже сравним с рыночными показателями", — отмечает руководитель отдела по работе с собственниками ASTERA St.Petersburg Александр Ионин.
Диапазон рыночных арендных ставок на встроенные помещения в Центральном районе составляет 1–10 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, в Петроградском и Адмиралтейском районах — 1–9 тыс. рублей, в Московском районе — 1–8,5 тыс. рублей, в Василеостровском районе — 1–7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
В ASTERA St.Petersburg подчеркивают, что цоколи и подвалы к высоколиквидным объектам не относятся, так что арендные ставки на такие помещения тяготеют к нижней границе.
По словам заместителя генерального директора по оценке ГУП "ГУИОН" Сергея Грибовского, для ТСЖ, которые не планируют коммерческого использования подвалов, а намерены приспособить помещение для собственных нужд, обсуждаются серьезные скидки — до 90% от стоимости аренды.
Впрочем, кто и как регулярно будет контролировать отсутствие субарендаторов в таких "льготных" помещениях, пока неясно.
"Дело даже не в цене. По своей сути ТСЖ — организация некоммерческая, и статьи расходов на аренду у них не предусмотрено вовсе", — рассуждает Марина Акимова, председатель правления Ассоциации жилищно–строительных кооперативов, жилищных кооперативов и ТСЖ Петербурга.
Инициативу города по сдаче подвалов ТСЖ я оцениваю неоднозначно. ТСЖ, особенно в центре города, не так уж и много, в основном они в новостройках. Возможно, это повлечет появление мошенников, которых просто интересует конкретный подвал или цокольный этаж. Вероятно, работать с ТСЖ предпринимателям будет трудно — жильцы чаще всего настроены к любому предприятию в их доме негативно и готовы драть с предпринимателя три шкуры. Но здесь многое зависит от главы товарищества собственников: если это адекватный человек, то, понимая выгоду от сдачи помещения в субаренду, он может взять переговорный процесс на себя и снимет с бизнеса гигантскую проблему в виде необоснованных претензий от жильцов.
Яна Боровицкая
координатор Лиги арендаторов госимущества Петербурга

Выжить арендатора

Член правления Ассоциации ТСЖ Центрального района Евгений Протченко, напротив, уверен: если город действительно будет сдавать помещения под собственные нужды товариществам со скидкой, то деньги у собственников жилья на это найдутся.
"Конечно, каждый будет стремиться помещение занять. Проблемы с арендаторами от города носят массовый характер. Они производят незаконные перепланировки, углубляют подвал — и по фасаду старых домов идут трещины. Нам, например, пришлось в общей сложности вложить 3,5 млн рублей в укрепление фасада. Кто нам эти деньги вернет?" — возмущается Евгений Протченко. По его мнению, инициатива города может вызвать всплеск появления дутых товариществ, которые будут преследовать цель завладения подвалом.
Сейчас, по данным жилищного комитета, в Петербурге работает 2458 ТСЖ. При этом жилых домов почти на порядок больше — 22,6 тыс.
Инициатива мне нравится, только неплохо бы это сделать не только для ТСЖ, но и для управляющих компаний. Мы хотя и коммерческие организации, но работаем часто в ноль. Но у меня есть сомнения, что эту схему могут утвердить — при нынешнем профиците бюджета город может потерять в доходах от аренды подвалов (думаю, многие захотят арендовать именно по льготным ставкам). То, каким в итоге мы увидим этот документ, во многом будет зависеть от политической воли главы города. Про глав ТСЖ я скажу, что они в основном пугливы. Это люди советской закалки, коммерческой жилки в них нет, вряд ли они вообще захотят коммерчески использовать подвал, да и не многие смогут — навыков таких у них нет.
Евгений Пургин
генеральный директор управляющей компании "Стакс"

Вывески помешали

Практика показывает, что дополнительные полномочия, которые получают ТСЖ, крайне негативно отражаются на бизнесе.
В Петербурге практически застопорился процесс согласования вывесок и информационных указателей. В конце сентября вступило в силу постановление правительства Петербурга №1002, которое сделало обязательным получение согласия не менее 2/3 собственников квартир в жилом доме, если на первом этаже планируется размещение вывески магазина, салона или офиса.
Это условие практически невыполнимо, уверяют в рекламных агентствах. "У нас за месяц из 10 заказчиков ни один не смог собрать разрешения. У одного ТСЖ запросило за согласие 40 тыс. рублей, причем предупредило, что этот "взнос" должен быть ежегодным. В другом доме нет ТСЖ — нужно самостоятельно обходить все квартиры. Но это нереально: многие жильцы просто не хотят открывать дверь", — рассказал заместитель генерального директора агентства "Мастерская Нестандарт" Роман Субботин. Он прогнозирует, что количество вывесок, установленных нелегально, значительно увеличится.
Стоимость изготовления вывески составляет 40–100 тыс. рублей, еще в 10–20 тыс. обходилось ее согласование. Если учесть, что каждый владелец и арендатор помещения размещает на фасаде вывеску, объем рынка в городе оценивается в 3 млрд рублей.
Обеспокоенные потерей клиентов агентства обращались в комитет по печати и взаимодействию со СМИ с просьбой упросить согласования. Первый заместитель председателя Сергей Серезлеев ответил (письмо есть в распоряжении dp.ru), что комитет считает принятие постановления "своевременным, целесообразным и конструктивным".