Нередко отсутствие кафе или столовой при бизнес-центре напрямую влияет на его заполняемость и лояльность арендатора при заключении следующего договора.
Говоря об объекте общественного питания в бизнес-центре, обычно имеют в виду классический вариант, когда кафе, столовые или рестораны находятся на территории БЦ и ориентированы только на арендаторов или с частичным доступом сторонних посетителей.
Существует и формат, когда точка общепита открыта для всех посетителей "с улицы", и работает она как объект стрит-ретейла. В этом случае есть свои особенности, начиная от выбора помещения и заканчивая уровнем арендных ставок (для кафе формата стрит-ретейл они могут быть значительно выше). "На примере московского рынка развития бизнес-центров, как наиболее классического, могу отметить, что бизнес-центр класса А обязательно предполагает в своем составе как кафе демократичного уровня с линией раздачи, так и зоны a-la carte для руководящего состава", - отмечает Марина Пузанова, руководитель направления офисная недвижимость Knight Frank St. Petersburg. В целом, по словам эксперта, наличие кафе в бизнес-центрах класса А и В обязательно. Это не касается очень маленьких офисных объектов, расположенных в развитых с точки зрения инфраструктуры общественного питания районах города.
"В центральной части города ресторанная инфраструктура развита достаточно сильно, и наличие или отсутствие собственной точки в бизнес-центре не будет являться критически важным показателем", - отмечает Любава Пряникова, эксперт по коммерческой недвижимости консалтингового центра "Петербургская Недвижимость". По ее словам, в бизнес-центрах, расположенных на периферии, напротив, наличие своего кафе может стать ощутимым преимуществом. Яркий пример - открытые практически в одно и то же время бизнес-центры "Пулково Скай" и "Аэроплаза", расположенные в зоне Пулково-3. В "Пулково Скай" действует кафе и ресторан, тогда как в "Аэроплазе" не было собственной точки общественного питания. "Это явилось одним из факторов, влияющих на скорость наполнения арендаторами этих объектов, - в конце 2010 года заполняемость "Пулково Скай" составляла 96,4%, "Аэроплазы" - 20%", - комментирует Любава Пряникова.
На фото: Бизнес-центр "Петровский Форт", кафе.
В целом по рынку ставки аренды на помещения под кафе в БЦ варьируются, по данным Knight Frank St. Petersburg, в диапазоне 300-450 рублей в месяц (triple net) в зависимости от класса и размера бизнес-центра. Продажа подобных помещений на рынке не практикуется. При этом коммерческие условия аренды могут быть двух видов. "Если оператор только оказывает услуги по обеспечению общественного питания в данном помещении, при наличии у последнего полной отделки, оборудования и т.д., то обычно в качестве арендных коммерческих условий применяется лишь процент с оборота предприятия, - делится наблюдениями Марина Пузанова. - Если оператор снимает в аренду помещение, где делает отделку, устанавливает оборудование и прочее самостоятельно, то применяются комбинированные условия аренды: арендатор платит фиксированную ставку аренды (300-450 рублей в месяц (triple net)) и дополнительно процент с оборота, который подлежит уплате, в случае если размер оборота предприятия превышает установленные собственником лимиты".
Процент с оборота составляет 5-8% в зависимости от величины офисного центра. В любом случае коммунальные платежи оплачиваются дополнительно, поскольку предприятия общепита достаточно энергоемкие, потребляют больше воды, чем офисные площади и пр.
Еще одно отличие кафе или ресторана от остальных арендаторов БЦ - необходимый технический уровень помещения, особенно если предполагается размещение собственного производства. "На рынке не так много объектов, в которых изначально проектируются помещения под кафе, обычно это происходит в новых или недавно построенных бизнес-центрах. В большинстве же случаев под объекты общественного питания отдаются либо неликвидные площади, либо приспособленные из того, что осталось невостребованным у арендаторов", - уточняет Марина Пузанова.
В теме общепита при БЦ возникает, конечно, и вопрос рентабельности. Чтобы кафе могло платить по высокой арендной ставке и как минимум окупало себя, владельцу бизнес-центра нужно продумать возможность привлечения сторонних посетителей. Ведь если расположить ресторан в глубине здания и посетители будут вынуждены заходить через контроль доступа, то для сторонних клиентов все это будет неудобным и кафе станет нерентабельным. Некоторые кафе и рестораны совершают в своей работе распространенные ошибки. Как рассказала Татьяна Даглдиева, управляющая кафе "Единички" (БЦ "Космос"), ассортимент блюд в меню должен постоянно меняться.
Но не стоит делать упор и на какую-то одну специфическую кухню, например, китайскую, узбекскую и т.д. Основная задача кафе при бизнес-центре - быстро, качественно и недорого накормить людей.
