Наценка за вид на воду стала скромнее

Автор фото: Огнев Михаил

Предложение в сегменте офисов с видом на воду за последние годы увеличилось. Однако сегодня арендаторы не готовы переплачивать много за красивый вид.

По сравнению с общим количеством бизнес-центров число офисных зданий с видом на Неву в центре города невелико. Однако Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Петербурге, отмечает, что офисы в таких бизнес-центрах с видом на Неву, Фонтанку или Мойку традиционно пользуются повышенным спросом, даже несмотря на то, что эти здания в основном исторические, а значит, возможности по их техническому оснащению и перепланировке помещений существенно ограничены. Анна Романова, руководитель отдела офисных площадей Jones Lang LaSalle в Петербурге, отмечает, что абсолютное большинство бизнес-центров, расположенных на набережных каналов и рек, отличных от Невы и ее рукавов, представляют собой реконструированные объекты класса В средней площадью 3-5 тыс. м2.
В последние годы девелоперы особенно активно осваивали берега Малой Невки на Петроградской и Выборгской сторонах. Часть новых бизнес-центров там возникла после реконструкции бывших промышленных зданий, часть - построена с нуля. В результате здесь появились такие офисные здания, как "Акватория", "Нобель", "Гренадерский", "Петровский форт", "Веда-хаус", "Линкор", River House, "Авеню" и другие. Несмотря на их промышленную историю, многие относятся к классу А, и не последнюю роль здесь играют видовые характеристики. Как отмечает Дмитрий Шишанов, директор департамента офисной недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", наличие видовых помещений (к ним также относят вид на исторический центр, парк или зеленый массив, панорамный вид на весь город) обязательно предусмотрено концепцией всех бизнес-центров класса А.
По словам Анны Романовой, в последние годы на рынок выходили преимущественно проекты именно класса А. Интересно, что средняя доля вакантных площадей на этих объектах ниже средней по рынку: 8% против 13,5%.
В целом, по данным Jones Lang LaSalle, в Петербурге представлено около 40 бизнес-центров, предлагающих своим арендаторам помещения с видами на реки или каналы города суммарной офисной площадью 280 тыс. м2 (15% от всего объема рынка), правда, видовые помещения в этом объеме составляют только часть.
Аналитики сходятся во мнении, что спрос на видовые помещения остается высоким, но вид из окна уже не играет главную роль при выборе объекта. "Хороший вид из окна не может стать решающим аргументом при выборе места для офиса, - считает Илья Андреев. - Для крупных статусных компаний это является важным фактором, но все же не основным".
По словам Дмитрия Шишанова, если профиль компании предусматривает представительские функции, то приятный вид из окна уже включен в список ее требований при подборе помещения, ведь это внушает уважение к компании, положительно влияет на ее имидж.
Анна Романова вспоминает, что среди ее клиентов была японская компания, которая следовала канонам фэн-шуя и желала иметь офис возле воды. Но это было еще до кризиса. Впрочем, и сейчас видовые помещения, выставленные по разумной ставке аренды, сдаются быстрее и пользуются большей популярностью у арендаторов. Об этом говорит и доля свободных площадей: на верхних этажах, как правило, их всегда меньше.
Вид на воду априори всегда дороже. Но сегодня разница между видовым и обычным офисом в одном бизнес-центре минимальна. По оценке Дмитрия Шишанова, она достигает максимум 15%, чаще - 10%. "Сейчас каждый арендатор рассматривает тот или иной офис прежде всего с точки зрения бюджета, поскольку основной задачей компаний сегодня является экономия средств", - говорит Анна Романова.
Правда, эксперты напоминают, что арендная плата, как известно, зависит от отделки, офисной нарезки и других факторов, в результате чего ставки в двух бизнес-центрах с видом на Неву, находящихся практически друг напротив друга, могут отличаться на 20%.
Одним из новых бизнес-центров с видом на акваторию Финского залива и, возможно, самым эффектным с точки зрения вида стала высотка "Атлантик-Сити" на ул. Савушкина. "Когда мы начинали этот проект, то смотрели в будущее и ориентировались на близость Курортного района, где живут обеспеченные люди, - рассказывает Юрий Сулягин, директор ООО "Атлантик" (владелец "Атлантик-Сити"). - Вид из окон тоже играл роль, но не основную". Бизнес-центр был запущен во время кризиса, в конце 2009 года, а сегодня он заполнен на 98%. Но девелопер считает это результатом правильной концепции, а не панорамы Финского залива, открывающейся из здания. "На 20-м этаже дух захватывает, но сегодня люди не готовы переплачивать за это, - говорит Юрий Сулягин. - И это, кстати, тоже показатель того, что кризис еще не закончился". По его словам, до кризиса люди готовы были платить за роскошь лишние 30%. До сих пор при продаже элитных квартир продавец увеличивает цену на 30-40%, если речь идет о виде на воду. Но на офисном рынке о такой надбавке девелоперы могут только мечтать. "Я думаю, со временем вид подорожает, но наценка составит максимум 20%, - прогнозирует Юрий Сулягин. - Сегодня мы сдаем видовые помещения на 10% дороже. А ведь большинство арендаторов ради экономии этих 10% готовы смотреть из окон на что угодно".